“Ci sono anche lati positivi dell’affitto. Ma è come se stessi buttando via i soldi “, ha detto. “Probabilmente controllo (elenchi immobiliari) forse ogni settimana circa, solo per vedere se c’è qualche tipo di alloggio economico miracoloso che si apre. Penso che sia più sognare ad occhi aperti che sentirsi pieno di speranza a questo punto.”

Szuszwalak ha detto di capire perché i sostenitori della casa si concentrano sulle lotte delle famiglie a basso reddito, ma, ha detto, “penso che manchi una sorta di componente centrale. Sono un po ‘in un posto strano in cui non guadagno un sacco, ma più di molti programmi con limitazioni di reddito “lo consentono.

La casa che si adatterebbe al suo budget: sta cercando qualcosa meno di $ 250.000 – è un condominio, ha detto Szuszwalak. Questa è la casa di Denver che manca.

Per anni, la legge sui difetti di costruzione del Colorado, intesa a proteggere i consumatori, è stata accusata della mancanza di nuove costruzioni di condomini. I critici hanno detto che la legge ha quasi invitato gli avvocati a organizzare i proprietari di condomini per citare in giudizio per problemi di costruzione, rendendo l’assicurazione molto costosa. La legge è cambiata nel 2017 per richiedere che più della metà dei residenti di un complesso siano d’accordo prima di citare in giudizio lo sviluppatore. Denver ha anche decretato che sviluppatori e appaltatori dovrebbero avere la possibilità di riparare i problemi prima che vengano intentate azioni legali. Ma il potenziale di azione legale rimane una preoccupazione, ha affermato il consulente immobiliare Greenly, specializzato in condomini.

“Dobbiamo costruire in modo aggressivo alloggi a reddito medio”, ha detto Greenly.

Rusty Crandall, presidente di area dello sviluppatore nazionale Meritage Homes, ha affermato che il settore dell’edilizia residenziale ha abbandonato i condomini in Colorado all’inizio degli anni 2000.

“L’intero segmento non viene fornito perché i costruttori non lo volevano essere denunciato “, ha detto.

Meritage” non si avventura nel mondo dei condomini. Ci sono ancora troppi rischi per noi. “

Allora come fa Denver a raggiungere la convenienza per tutti?

La parte centrale mancante di Szuszwalak sta attirando l’attenzione degli sviluppatori, che vedono opportunità lì. Crandall pensa ai suoi figli: “Come potranno permettersi una casa, anche con un’istruzione universitaria e un buon lavoro ? “

Crandall’s Meritage ha adottato misure per affrontare questo problema sviluppando villette a schiera, che sono costruite vicine tra loro, risparmiando su sts. In una residenza cittadina ad Aurora chiamata Painted Prairie, Meritage mantiene ulteriormente sotto controllo i prezzi offrendo meno opzioni per articoli come mobili da cucina e rubinetti da bagno, consentendo allo sviluppatore di ordinare all’ingrosso in modo economico. I piani sono più semplici e la metratura più piccola.

Crandall ha affermato che la sua azienda ha scoperto che i consumatori sono disposti a rinunciare a cose come gli scantinati per risparmiare denaro. Le villette a schiera Painted Prairie compatte di Meritage stanno vendendo a $ 300.000, ovvero circa $ 140.000 in meno rispetto al prezzo di chiusura medio di una casa a Denver ad aprile.

Uno sviluppatore più piccolo, Paul Malone, si rivolge anche a un acquirenti di reddito. Malone sta portando componenti di un progetto di condominio di 39 unità che chiama The Nightingale da una fabbrica di alloggi modulari nel Minnesota per erigere in un sito nel quartiere Uptown di Denver. A causa del rischio di essere citato in giudizio presentato dalla legge sui difetti di costruzione, ha detto, i suoi costi assicurativi sono tre volte quelli che sarebbero se non stesse costruendo condomini. Sta iniziando in piccolo e intende costruire solide relazioni con i suoi acquirenti, sperando che li incoraggerà a lavorare con lui per affrontare qualsiasi problema piuttosto che andare in tribunale.

La costruzione modulare è vista come un modo per costruire in modo più efficiente . Nightingale avrà studi a partire da $ 250.000, una camera da letto a $ 299.000 e due camere da letto a $ 437.000. Secondo la Denver Metro Association of Realtors, il prezzo medio di un condominio ad aprile era di $ 322.000.

Malone ha ammesso che le sue 39 unità non avranno un grande impatto sull’offerta. Ma ha detto che anche altri sviluppatori stavano prendendo in considerazione la costruzione di condomini a prezzo medio.

“Vorrei che lo facesse di più”, ha detto Malone. “Perché è importante che i millennial possano permettersi di acquistare case”.

Habitat for Humanity’s Lafferty sta sviluppando alloggi in vendita per famiglie che non hanno il potere d’acquisto dei clienti che Malone prende di mira. E vuole l’aiuto dei responsabili politici.

Lafferty ha suggerito, ad esempio, che le città potrebbero abbassare i costi di pianificazione e autorizzazione richiesti agli sviluppatori se costruiscono alloggi alla portata di affittuari o acquirenti a basso e moderato reddito.

Denver sta considerando proprio questo, ha detto Laura Aldrete, che dirige il dipartimento incaricato di determinare se i piani di uno sviluppatore soddisfano i criteri della città per il rilascio dei permessi di costruzione. Aldrete ha detto che il suo dipartimento per la pianificazione e lo sviluppo della comunità sta intraprendendo un progetto pilota che offrirà autorizzazioni accelerate e tariffe ridotte per gli sviluppatori di alloggi a prezzi accessibili.

Aldrete ha aggiunto che sta lavorando con Britta Fisher, capo del dipartimento degli alloggi di Denver, a un progetto che esplora come la zonizzazione può aumentare l’accessibilità.

“La suddivisione in zone per molti anni ha fatto esattamente l’opposto, “Ha detto Aldrete. (La suddivisione in zone di vasti tratti di Denver e delle città in tutto il paese per le case unifamiliari, ad esempio, ha mangiato la terra, aumentando i costi della terra.)

Come parte del loro progetto, Aldrete sta considerando approcci come consentire a più duplex e triplex di aggiungere densità. Fisher ha detto che le unità abitative accessorie, ora legali nel 25 percento di Denver, sono un altro modo per aumentare delicatamente il numero di persone che vivono su un qualsiasi lotto di terreno. ADU, o appartamenti per nonne, potrebbe anche creare modi per consentire alle famiglie a basso reddito di guadagnare un reddito o per consentire a più generazioni di una famiglia di vivere vicine e sostenersi a vicenda, ha detto Fisher.

Ma gli ADU possono essere costosi. L’anno scorso, il Denver City Council ha approvato un fondo di $ 500.000 per i residenti del West Side per costruire ADU sulla loro proprietà Proprietari di case a basso reddito che accettano di affittare le proprietà a tassi inferiori a quelli di mercato possono ottenere prestiti fino a $ 25.000 da destinare alla costruzione di una seconda casa. I proprietari di case devono rimborsare il prestito solo se vendono la proprietà entro 25 anni.

Nel 2017, il sindaco Michael Hancock ha fatto una spinta per aiutare le famiglie a reddito basso e moderato a entrare in appartamenti vuoti a tassi di mercato. Ciò ha portato al programma Lower Income Voucher Equity, o LIVE Denver, in base al quale i proprietari potevano ottenere sussidi urbani in modo che le famiglie che guadagnano tra il 40 e l’80% della media dell’area potessero ottenere un alloggio. Finora, solo 17 famiglie sono state collocate in alloggi attraverso il LIVE Denver.

Fisher, il responsabile degli alloggi della città, ha detto che la città stava valutando l’iniziativa. Ha detto che l’elevato turnover tra i gestori di proprietà ha significato che la città ha dovuto continuare a istruire i proprietari su come funziona il programma.

Nel 2017, la città ha lanciato un fondo per la casa con l’obiettivo di creare e preservare più di 6.200 a prezzi accessibili case in un decennio. È iniziato con $ 15 milioni e da allora è raddoppiato.

Il fondo viene utilizzato principalmente per erogare sovvenzioni e prestiti per aiutare gli sviluppatori privati che offrono alloggi al di sotto dei tassi di mercato. È finanziato in parte dalle tasse, inclusa la marijuana, e in parte dalle tasse pagate dagli sviluppatori che non vogliono costruire da soli alloggi a tariffe inferiori al mercato.

Greenly ha detto che invece di contribuire in contanti a un fondo, forse gli sviluppatori dovrebbero essere tenuti a costruire una certa quantità di alloggi a prezzi accessibili in una città che attualmente ha circa 23.000 case a reddito limitato. “

” Abbiamo bisogno di alloggi “, ha detto.

Fisher ha affermato che la città può creare incentivi per gli sviluppatori senza eliminare quelli vecchi. Ha indicato i cambiamenti di zonizzazione negli ultimi anni che hanno permesso agli sviluppatori di costruire più alti se includono alloggi a prezzi accessibili nei progetti.

“È non si tratta di rimuovere un singolo strumento o aggiungere un singolo strumento “, ha detto Fisher.

Ha detto che sono necessarie nuove fonti di finanziamento per ottenere alloggi al di sotto del prezzo di mercato. Il principale strumento di finanziamento per decenni sono stati i crediti d’imposta federali. Gli sviluppatori che ricevono crediti li vendono agli investitori per contanti che poi usano per costruire. Un’agenzia statale distribuisce crediti d’imposta sia statali che federali su base competitiva, generalmente ricevendo molte più richieste di quante ne possa soddisfare. Spesso gli sviluppatori fanno domanda più volte prima di vincere una sovvenzione.

Chi è responsabile degli alloggi a prezzi accessibili?

James Roy II, un organizzatore di comunità a Denver, vuole che la discussione vada oltre gli sviluppatori e i responsabili politici. Ha detto che gli ospedali e le scuole, i cui dipendenti vengono esclusi dal mercato immobiliare di Denver, possono fornire soluzioni come la donazione di terreni o la concessione di sovvenzioni per ridurre il costo degli alloggi. Roy ha affermato che il coaching finanziario, le lezioni sulla proprietà della casa e altri strumenti devono essere utilizzati più ampiamente per aiutare le famiglie povere a prepararsi all’acquisto.

“Sono le famiglie che stiamo influenzando. Sono gli individui. Sono i bambini”, Roy ha detto. “Pensare a questo proposito come la produzione di alloggi manca completamente il punto.”

Elena Martinez ha preso un volantino su un corso di proprietà di una casa alcuni anni fa. Da bambina, Martinez aveva fatto la spola tra le case di sua madre a Los Angeles e suo padre a Denver. Ha vissuto un’esperienza di senzatetto.

“Volevo un luogo di stabilità. Non ce l’ho fatta crescendo”, ha detto.

In un certo senso, il corso sulla proprietà della casa che ha seguito ha lasciato Martinez scoraggiato. Ha incontrato compagni di classe che erano meglio preparati e agenti immobiliari e agenti di prestito che non erano incoraggianti.

“Mi sentivo un po ‘senza speranza. Come se non avessi i criteri per acquistare una casa “, ha detto. “Non avevo risparmi né un cuscino.”

Martinez non si è arresa. Si è trasferita da una delle sue figlie per risparmiare denaro e pagare le bollette. Due anni fa, Martinez ha comprato una casa a Brighton.Aveva affittato per otto anni nel quartiere Globeville di Denver e le piaceva lì, ma Brighton era dove poteva permettersi di comprare. Ha detto che non voleva spendere più di $ 320.000.

Martinez ha imparato nella classe sulla proprietà della casa sui programmi di assistenza per prestiti e acconti offerti da organizzazioni come la Colorado Housing and Finance Authority. Alla fine Martinez ha risparmiato $ 5.000 e ha ottenuto $ 15.000 in anticipo da CHFA sotto forma di un secondo prestito.

Martinez ha la sua attività, EHijole Tacos and Catering. Recentemente ha anche iniziato a lavorare il turno notturno come tecnico psichiatrico presso una struttura di riabilitazione per donne che si stanno riprendendo dall’abuso di sostanze. Anche suo marito ha due lavori, come fattorino e come addetto alla manutenzione stradale per la città di Denver. Il suo mutuo è di 2.160 dollari al mese, quasi il doppio di quanto pagava per l’affitto. Paga $ 2.300 al mese perché vuole andare avanti.

“Volevo davvero quella struttura (di possedere una casa) quando ero più giovane”, ha detto. “Purtroppo, non l’ho mai realizzata. Ora sono una nonna e l’ho fatto. “

Oltre a quella lezione sulla proprietà della casa, Martinez attribuisce credito alle organizzazioni che l’hanno aiutata a diventare un’imprenditrice.

Yessica Holguin è direttore esecutivo del Center for Community Wealth Building di Denver, che utilizza la formazione professionale, lo sviluppo dell’imprenditorialità e altre strategie per aiutare le persone provenienti da comunità storicamente trascurate ad acquisire l’autosufficienza economica.

“Non sarebbe male se lo fossimo costruendo appartamenti da 2.500 dollari (al mese) se le persone potessero permettersi di viverci “, ha detto Holguin.

L’organizzazione di Holguin ha aiutato Martinez ad avviare la sua attività di catering ea trovare lavoro nell’industria alimentare anche dopo che la pandemia ha bloccato gran parte dell’economia di Denver .

Eric Kornacki si preoccupa anche della fattibilità economica dell’acquisto di una casa a Denver. Nel 2009 ha contribuito a lanciare un progetto di sicurezza alimentare che è diventato l’organizzazione non profit Re: Vision a Westwood. Recentemente ha lasciato Re: Vision per una nuova organizzazione no profit chiamata Uplands Community Collective , che lavora insieme a un costruttore di case.

Kornacki ha il compito di garantire, tra le altre cose, che i locali siano assunti per costruire il progetto di sviluppo che il costruttore di case di Uplands, Jeff Handlin, propone: 2.350 appartamenti, villette a schiera e single – case unifamiliari offerte a prezzi diversi, nonché attività commerciali e aree ricreative, su un terreno a Westminster, appena a nord di Denver.

Handlin ha ricevuto qualche respingimento da parte dei residenti della zona preoccupati di perdere spazi aperti e ottenendo quello che vedono come troppi vicini.

“Abbiamo bisogno di densità per rendere i nostri quartieri più inclusivi. So che non è popolare “, ha detto Handlin. “Dobbiamo tutti pensare a quante persone vogliamo che abbiano accesso al nostro ecosistema abitativo. La tenda deve ingrandirsi.”

Gene Myers, CEO di Thrive Home Builders, è specializzato in case per i redditi bassi e moderati. Myers è orgoglioso dell’efficienza energetica dei suoi prodotti, affermando che li mantiene accessibili dopo che le famiglie si trasferiscono.

Myers ha appena venduto la 271a casa in uno dei suoi progetti a Stapleton . Ha detto di aver sentito commenti denigratori da residenti più affermati su ciò che i nuovi proprietari di casa potrebbero portare nel quartiere. Le loro paure non si sono avverate, ha detto.

“Non ci sono divani sui portici anteriori, ” Egli ha detto. “Tutto ciò di cui avevano bisogno era una possibilità.”

Correzione: a causa di un errore di un giornalista, una versione precedente di questa storia affermava erroneamente che Gene Myers ha costruito case per il Colorado Community Land Trust. Non l’ha fatto.