Lis pendens è una dottrina di vecchia data, spesso fraintesa, riguardante gli interessi non ortodossi nel settore immobiliare. La dottrina della litispendenza significa letteralmente “causa pendente” e gli avvisi di litispendenza sono il meccanismo mediante il quale una parte con una rivendicazione non registrata o non perfezionata su una proprietà immobiliare può inviare a terzi interessati alla proprietà una notifica del reclamo o dell’interesse.

Le parti che lavorano nel settore immobiliare dovrebbero conoscere queste quattro cose sulla litispendenza:

Il contenuto dell’avviso di litispendenza è importante.

In molti stati, gli avvisi di litispendenza sono regolati dalla legge. Ciò significa che, come interesse statutario, una parte che invia la notifica deve aderire ai requisiti nell’avviso che lo statuto richiede o l’avviso non è valido. Anche nelle giurisdizioni in cui La litispendenza è una dottrina di common law, molte controversie che riguardano la litispendenza riguardano se l’avviso è sufficientemente adeguato da avere un effetto tecnico.

Gli avvisi di Lis pendenza possono essere uno strumento potente.

Poiché la litispendenza viene solitamente registrata nella proprietà immobiliare record, l’effetto della litispendenza è che mette gli altri a conoscenza dell’esistenza di una controversia relativa alla proprietà immobiliare. Chiunque acquisti o prenda un interesse nella proprietà dopo che la litispendenza è stata registrata assume il proprio interesse soggetto alla litispendenza. Un avviso di litispendenza aumenta quindi l’effetto leva di una parte con diritti o interessi ambigui nel settore immobiliare. Ad esempio, in caso di controversia sull’applicabilità di una lettera di intenti per l’acquisizione di beni immobili, il potenziale acquirente può aumentare il proprio credito utilizzando un avviso di litispendenza, a condizione che l’acquirente sia sicuro di avere un vincolo, ma non ancora realizzato, diritto di acquistare la proprietà. Allo stesso modo, in caso di dubbi sull’applicabilità di un contratto di sviluppo immobiliare, il potenziale promotore può proteggere i propri interessi nella proprietà e anticipare ulteriori attività che comportano l’uso alternativo di beni immobili mediante un avviso di litispendenza.

Anche l’uso improprio degli avvisi di litispendenza comporta dei rischi.

La registrazione degli avvisi di litispendenza nel contesto sbagliato, prematuramente o per uno scopo improprio può creare responsabilità per la parte affermando l’interesse. L’uso eccessivo di un avviso di litispendenza può costituire una calunnia del titolo. In molte giurisdizioni, ciò può esporre una parte a significative responsabilità consequenziali e derivate, nonché, in molte giurisdizioni, responsabilità per le parcelle degli avvocati della parte calunniata.

Comprendere la prassi e la legge locale in materia di litispendenza.

La legge e la prassi della lis pendenza differiscono, a volte notevolmente, da giurisdizione a giurisdizione. Un recente caso federale sottolinea il rischio di ricorrere alla litispendenza in una giurisdizione sconosciuta. Lì, un avvocato con licenza di New York è comparso pro hac vice presso il tribunale federale del Wisconsin e ha presentato un avviso di litispendenza relativo al reclamo dei suoi clienti. La pretesa contestata che costituiva la base dell’avviso riguardava una rivendicazione relativa a beni personali che non era stata ancora ridotta a giudizio. Poiché la rivendicazione non era correlata alla proprietà immobiliare oggetto della notifica ea causa di altri difetti tecnici nella notifica ai sensi della legge del Wisconsin, la strategia del ricorrente è fallita e il tribunale distrettuale federale ha annullato l’avviso e ha sanzionato l’avvocato nonché il cliente dell’avvocato. L’avvocato ha perso anche il suo status di pro hac vice e non è stato in grado di continuare a rappresentare il suo cliente nella controversia principale tra le parti.