Requisiti per ottenere un prestito FHA per un condominio
Quanto è difficile ottenere un prestito FHA per un condominio? O è incredibilmente facile oppure è incredibilmente difficile.
Ecco perché …
Cosa ci aspetta:
Un condominio DEVE essere incluso in un progetto approvato e l’elenco delle approvazioni è breve!
Se sei interessato all’acquisto di un condominio, potresti scoprire che la tua capacità di ottenere un prestito FHA è estremamente limitata. Affinché la FHA possa effettuare un prestito in un progetto condominiale, il progetto stesso deve prima essere approvato dalla FHA. Sfortunatamente, solo un piccolo numero di progetti condominiali in una determinata area di mercato compare nell’elenco FHA dei condomini approvati.
Il motivo del numero limitato di approvazioni è che il processo di approvazione stesso è lungo e laborioso e spesso costoso. Per questo motivo, la maggior parte dei condomini aggira l’approvazione della FHA, costringendo gli acquirenti a utilizzare solo prestiti convenzionali.
I prestiti convenzionali rappresentano la parte del leone dei mutui sui condomini. Questo perché non esiste un processo di approvazione formale di un condominio per scopi di prestito convenzionale. Il singolo prestatore deve solo certificare che il progetto soddisfa determinati standard di settore e può quindi concedere prestiti in quel progetto.
A meno che un condominio non sia stato specificamente approvato dalla FHA, non sarai in grado di farlo ottenere un prestito FHA su un’unità del progetto.
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Di cosa ha bisogno la FHA per approvare un progetto condominiale
La FHA ha un gran numero di requisiti molto specifici che devono essere soddisfatti per approvare un progetto condominiale per il prestito scopi.
Questo è un processo complicato – puoi leggere l’articolo ufficiale della FHA sui requisiti del condominio qui – ma qui ci sono le basi:
Deve avere una copertura assicurativa adeguata
Un condominio è una persona giuridica che possiede sia la proprietà comune all’interno di un progetto, sia le strutture fisiche reali che contengono le unità abitative. Il “proprietario” di una singola unità condominiale possiede solo l’interno dell’unità, dalle pareti interne in. L’associazione condominiale possiede tutto il resto. Come tale, l’associazione condominiale deve avere un’assicurazione adeguata sufficiente a coprire i rischi comuni.
Ciò include un’assicurazione contro i rischi, che copre i danni all’esterno degli edifici (il proprietario dell’unità condominiale deve avere un’assicurazione sui contenuti per coprire gli effetti personali). Deve anche mantenere un’assicurazione di responsabilità, in caso di incidenti che si verificano sulla proprietà e portare a cause legali o altri reclami.
Se il progetto condominiale si trova in una zona a rischio di alluvione, l’associazione sarà anche tenuta a mantenere un’adeguata assicurazione contro le inondazioni.
La FHA esaminerà le polizze assicurative principali del condominio per determinare l’entità e l’adeguatezza della copertura.
Uso commerciale limitato
Qualsiasi progetto condominiale approvato dalla FHA deve essere principalmente di natura residenziale. Come tale, qualsiasi commerciale u sage, compresi gli spazi commerciali o per uffici, è limitato a non più del 25% della superficie totale del progetto.
Limitazione della proprietà individuale
Non più del 10% delle unità totali in qualsiasi progetto condominiale può essere di proprietà di un investitore. Questa restrizione si applica anche a costruttori e sviluppatori, che possono affittare unità invendute. La FHA desidera che la maggior parte delle unità sia occupata dal proprietario e cercherà attentamente i fattori che potrebbero far sì che diversamente.
Il progetto deve essere sostanzialmente completo
Ciò significa che l’area comune le strutture, così come le unità abitative stesse, devono essere complete. Ci saranno eccezioni per lavori non finiti minori, come il paesaggio. Questa restrizione da sola è una delle ragioni principali per cui più condomini non sono approvati dalla FHA. Sebbene un costruttore o uno sviluppatore possa avere un forte incentivo a ottenere l’approvazione della FHA, gli viene impedito di farlo nelle prime fasi dello sviluppo, quando l’approvazione sarebbe più vantaggiosa, dal fatto che il progetto non è completo.
Restrizioni del Patto / Regolamento
La FHA esaminerà lo statuto e le alleanze del condominio. Vorranno sapere che i documenti non contengono un linguaggio che conferirà all’associazione “diritto di prelazione” in qualsiasi modo che violi il Fair Housing Act. Vorranno inoltre essere certi che non interferisca con il diritto di un mutuatario di pignorare su un’unità.
Divieto di “condotels”
Un “condolel” è un progetto condominiale che funge anche da proprietà di tipo resort. Gli acquirenti possono acquistare un’unità come residenza principale , ma ci sono anche strutture, oltre a capacità di gestione in loco, che possono essere affittate a breve termine ai vacanzieri. La FHA proibisce questo tipo di progetto.
Ubicazione del progetto
Il progetto deve essere situato a una distanza ragionevole da una strada ben percorsa, una ferrovia attiva, un aeroporto o un aeroporto militare.Inoltre, non può essere vicino a discariche o discariche o costruito su un sito con terreno instabile.
Occupazione del proprietario
Almeno il 50% delle unità del progetto deve essere occupato dal proprietario , o vendute a proprietari che intendono occupare le unità.
Pagamento della quota associativa dei proprietari di casa
Non più del 15% delle unità può essere in ritardo sulla quota associativa dei proprietari di casa. Ciò riguarda l’integrità finanziaria dell’associazione e la sua capacità di mantenere una copertura assicurativa e una manutenzione adeguata.
Riserve di capitale
Poiché un’associazione condominiale possiede tutte le strutture fisiche, comprese le strade e marciapiedi, dovranno essere previste adeguate riserve per l’eventuale sostituzione di tutte le strutture. Una revisione della situazione della riserva non deve risalire a più di 12 mesi fa.
Questo è solo un riepilogo dei requisiti generali per l’approvazione del progetto condominiale FHA. Se desideri ricercare l’argomento in modo più dettagliato, puoi rivedere FHA Mortgagee Letter 2009-09.
Le tue opzioni se un progetto condominiale non è approvato dalla FHA
Quindi cosa può lo fai se trovi l’unità perfetta in un condominio non omologato FHA? Ci sono due opzioni:
Scegli un prestito convenzionale
Come notato sopra, i prestiti convenzionali possono essere concessi in un progetto condominiale purché il prestatore possa certificare che il progetto soddisfa l’industria di base standard per scopi di prestito. Questo ti darà una scelta di molti più progetti condominiali di quelli che troverai nell’elenco FHA dei progetti approvati.
Chiedi all’associazione condominiale o al tuo prestatore di ottenere l’approvazione della FHA
Anche se non fa mai male chiedere, questa idea verrà probabilmente abbattuta rapidamente. Occorrono risme di documentazione e settimane di revisione da parte della FHA affinché un progetto venga approvato. E più probabilmente, ci saranno numerose richieste di documentazione aggiuntiva lungo il percorso. La maggior parte delle associazioni e degli istituti di credito condominiali ha poco tempo né budget per ottenere l’approvazione del progetto per un singolo prestito. È anche del tutto possibile che il progetto sia già stato presentato per l’approvazione dalla FHA, ma è stato rifiutato.
Quindi, mentre l’intero argomento delle approvazioni condominiali FHA è complicato, le tue scelte sono in realtà molto semplici: o acquistare un’unità in un progetto condominiale approvato dalla FHA o optare per un finanziamento convenzionale.
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