Cos’è un titolo garantito da ipoteca (MBS)?

Un titolo garantito da ipoteca (MBS) è un titolo di debito garantito da un mutuo o da una raccolta di mutui. Un MBS è un titolo garantito da attività negoziato sul mercato secondario Mercato degli investimenti alternativi (AIM) L’Alternative Investment Market (AIM) è stato lanciato il 19 giugno 1995 come mercato secondario della Borsa di Londra (LSE). Il mercato è stato progettato e ciò consente agli investitori di trarre profitto dall’attività ipotecaria senza la necessità di acquistare o vendere direttamente mutui per la casa.

I mutui vengono venduti a istituzioni come una banca di investimento Elenco delle migliori banche di investimento Elenco delle 100 migliori banche di investimento del mondo in ordine alfabetico. Le principali banche di investimento nell’elenco sono Goldman Sachs, Morgan Stanley, BAML, JP Morgan, Blackstone, Rothschild, Scotiabank, RBC, UBS, Wells Fargo, Deutsche Bank, Citi, Macquarie, HSBC, ICBC, Credit Suisse, Bank of America Merril Lynchor istituzione governativa, che poi lo impacchetta in un MBS che può essere venduto a singoli investitori. Un’ipoteca contenuta in un MBS deve provenire da un istituto finanziario autorizzato.

Quando un investitore acquista un titolo garantito da ipoteca , essenzialmente presta denaro agli acquirenti di case. In cambio, l’investitore ottiene i diritti sul valore del mutuo, compresi gli interessi e il pagamento del capitale effettuati dal mutuatario.

La vendita dei mutui che detengono consente alle banche di prestare mutui ai propri clienti con meno preoccupazione sulla possibilità che il mutuatario sia in grado di rimborsare il prestito. La banca funge da intermediario tra gli investitori MBS e gli acquirenti di case. Gli acquirenti tipici di MBS includono investitori individuali, società, società, società, entità legale, creata da individui, azionisti o azionisti, con lo scopo di operare a scopo di lucro. Le società possono stipulare contratti, fare causa ed essere citate in giudizio, possedere beni, versare tasse federali e statali e prendere in prestito denaro da istituzioni finanziarie e investitori istituzionali.

Tipi di titoli garantiti da ipoteca

Esistono due tipi fondamentali di titoli garantiti da ipoteca: titoli garantiti da ipoteca pass-through e obbligazioni ipotecarie garantite (CMO).

1. MBS pass-through

Il titolo garantito da ipoteca pass-through è l’MBS più semplice, strutturato come un trust, in modo che il pagamento del capitale e degli interessi venga trasferito agli investitori. Viene fornito con una data di scadenza specifica, ma la vita media può essere inferiore all’età di maturità indicata.

Il trust che vende MBS pass-through è tassato in base alle regole del trust concedente, che impone che i titolari dei certificati pass-through debbano essere tassati in quanto proprietari diretti del trust assegnato al certificato.

2. Obbligazione ipotecaria collateralizzata (CMO)

Le obbligazioni ipotecarie garantite comprendono più pool di titoli, noti anche come tranche. Ogni tranche ha diverse scadenze e priorità nella ricezione del capitale e degli interessi.

Alle tranche vengono inoltre assegnati rating di credito separati. Le tranche meno rischiose offrono i tassi di interesse più bassi, mentre le tranche più rischiose hanno tassi di interesse più elevati e, quindi, sono generalmente più preferite dagli investitori.

Come funziona un titolo garantito da ipoteca

Quando vuoi comprare una casa, ti rivolgi a una banca per concederti un mutuo. Se la banca conferma che sei affidabile, depositerà il denaro sul tuo conto. Ti verrà quindi richiesto di effettuare pagamenti periodici alla banca in base al contratto di mutuo. La banca può scegliere di riscuotere il pagamento del capitale e degli interessi oppure può scegliere di vendere l’ipoteca a un altro istituto finanziario.

Se la banca decide di vendere l’ipoteca a un’altra banca, istituzione governativa o entità privata, utilizzerà i proventi della vendita per concedere nuovi prestiti. L’istituto che acquista il mutuo ipotecario mette in comune il mutuo con altri mutui aventi caratteristiche simili, come tassi di interesse e scadenze.

Quindi vende questi titoli garantiti da ipoteca agli investitori interessati. Utilizza i fondi della vendita per acquistare più titoli e far fluire più MBS sul mercato aperto.

Il ruolo del governo in MBS

In risposta alla Grande Depressione degli anni ’30 , il governo ha istituito la Federal Housing Administration (FHA) per aiutare nella riabilitazione e costruzione di case residenziali. L’agenzia ha contribuito allo sviluppo e alla standardizzazione del mutuo a tasso fisso e alla divulgazione del suo utilizzo.

Nel 1938, il governo creò Fannie Mae, un’agenzia sponsorizzata dal governo, per acquistare i mutui assicurati dalla FHA. Fannie Mae è stata successivamente divisa in Fannie Mae e Ginnie Mae per sostenere i mutui assicurati dalla FHA, la Veterans Administration e i mutui assicurati dalla Farmers Home Administration.,

Nel 1970, il governo creò un’altra agenzia, Freddie Mac, per svolgere funzioni simili a quelle svolte da Fannie Mae.

Freddie Mac e Fannie Mae acquistano entrambi un gran numero di mutui da vendere agli investitori. Garantiscono inoltre pagamenti tempestivi del capitale e degli interessi su questi titoli garantiti da ipoteca. Anche se i mutuatari originari non riescono a effettuare pagamenti tempestivi, entrambe le istituzioni effettuano comunque pagamenti ai propri investitori.

Il governo, tuttavia, non garantisce Freddie Mac e Fannie Mae. Se falliscono, il governo non è obbligato a venire in loro soccorso. Tuttavia, il governo federale fornisce una garanzia a Ginnie Mae. A differenza delle altre due agenzie, Ginnie Mae non acquista MBS. Pertanto, presenta il rischio più basso tra le tre agenzie.

Il ruolo di MBS nella crisi finanziaria del 2008

I titoli garantiti da ipoteca di bassa qualità sono stati tra i fattori che hanno portato a la crisi finanziaria del 2008. Sebbene il governo federale regolasse le istituzioni finanziarie che hanno creato MBS, non c’erano leggi che governassero direttamente MBS stesse.

La mancanza di regolamentazione significava che le banche potevano ottenere i loro soldi immediatamente vendendo mutui subito dopo aver concesso i prestiti, ma gli investitori in MBS sostanzialmente non erano affatto protetti. Se i mutuatari di mutui ipotecari andavano in default, non esisteva un modo sicuro per compensare gli investitori MBS.

Il mercato ha attratto tutti i tipi di creditori ipotecari, comprese le istituzioni finanziarie non bancarie. I prestatori tradizionali sono stati costretti ad abbassare i loro standard di credito per competere per l’attività di mutuo per la casa.

Allo stesso tempo, il governo degli Stati Uniti ha esercitato pressioni sugli istituti di credito affinché estendessero il finanziamento ipotecario ai mutuatari a più alto rischio di credito. Ciò ha portato alla creazione di enormi quantità di mutui con un alto rischio di insolvenza. Molti mutuatari hanno semplicemente stipulato mutui che alla fine non potevano permettersi.

Con un’offerta costante e una domanda crescente di titoli garantiti da ipoteca, Freddie Mac e Fannie Mae hanno sostenuto in modo aggressivo il mercato emettendo sempre di più MBS. Gli MBS creati erano investimenti sempre più di bassa qualità e ad alto rischio. Quando i mutuatari hanno iniziato a non rispettare i loro obblighi, si è verificato un effetto domino del crollo del MBS che alla fine ha spazzato via trilioni di dollari dall’economia statunitense. Gli effetti della crisi dei mutui subprime si sono diffusi in altri paesi in tutto il mondo.

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