総賃貸料乗数（またはGRM）は、収入を生み出す不動産の価値を見積もる簡単な封筒裏の方法です。 GIMまたは総収入法とも呼ばれる総家賃乗数を計算すると、投資家は賃貸収入に基づいて潜在的な投資物件をすばやくランク付けできます。

GRMは、急速に変化する賃貸市場で使用できる計算でもあります。 。市況の変化に応じて賃貸物件が収益性があるかどうかを最初に確認できます。

この記事では、不動産投資家がGRMを使用するさまざまな方法、GRMの作成方法について説明します。格付けスケール、および潜在的な賃貸物件投資を評価するために総賃貸料乗数を使用することの賛否両論。

総賃貸料乗数とは何ですか？

総賃貸料乗数（GRM）は比較します不動産の公正な市場価値に対する総年間賃貸収入。総賃貸料が使用されるため、GRMは通常の運営費や債務返済を考慮しません。

GRMは、収入アプローチを使用して賃貸物件の価値を分析する簡単な方法です。たとえば、Roofstock Marketplaceを見ている不動産投資家は、さまざまな市場で販売されているさまざまな一戸建て賃貸住宅の総家賃乗数をすばやく簡単に判断できます。

ただし、総家賃乗数はそうではありません。 tは、プロパティ値の詳細な分析の代わりになることを意味しました。代わりに、GRMを計算すると、プロパティを詳細に分析するために追加の時間と労力を費やす価値があるかどうかが一目でわかります。

GRMの計算方法

総賃貸料乗数の計算式は次のとおりです。

• 総賃貸料乗数=不動産価格/総年間賃貸収入
• 例：$ 500,000の不動産価格/ 42,000ドルの年間総賃貸料= 11.9 GRM

GRMの計算では、不動産の提示価格または公正な市場価値を総賃貸収入と比較します。総賃貸料乗数を使用することは、投資が生み出している総賃貸料から不動産がどれだけ早く返済されるかを「すばやく確認」するための良い方法です。

この例では、返済期間はただし、定期的な修理、ユニットターンからの空室、固定資産税、保険などの費用はこの計算に含まれていません。これは、GRMの計算式がNOIではなく総家賃を使用しているためです。

GRM式を使用した場合の例

上記の例では、GRM式を使用して総賃貸料乗数。

総賃貸料乗数の計算は、他の2つの方法でも使用できます。

1. 総賃貸料とGRMに基づいて公正な市場価値を決定します。同じ市場。
2. 市場のGRMと購入価格に基づいて総賃貸料を計算します。

GRMを使用する他の2つの方法を見てみましょう。式。

GRM式を使用して公正な市場価値を決定する

物件の公正な市場価値を決定するには、同じ市場の同等の物件のGRMとは何か、総家賃は何か、または物件は空いており、総賃貸料はどのようになると予測されています。

• GRM =物件価格/総年間賃貸収入
• 物件価格=総年間賃貸収入xGRM
• 例：42,000ドルの年間総賃貸収入x 11.9 GRM = 499,800ドル（500,000ドルに切り上げ）

GRM式を使用して総家賃を計算する

では、 GRMの式を使用して、総家賃を計算します。この計算では、物件の公正な市場価値と、同じ市場の同等の物件のGRMを知る必要があります。

• GRM =物件価格/総年間賃貸収入
• 総年間賃貸収入=不動産価格/ GRM

• 例：$ 500,000不動産価格/11.9 GRM = $ 42,016（$ 42,000に切り捨て）

GRMグレーディングスケールを作成する方法

レンタルに投資する場合あなたが収入を生み出す投資を購入している不動産とその不動産が生み出す収入の流れ。より低いGRMは、物件をより早く返済するのに十分な収入を生み出す可能性がありますが、投資家は、物件の年齢とより高い維持費の可能性も考慮する必要があります。

GRMが低い古い物件は、お得に見えるかもしれません。ただし、実行する必要のあるメンテナンス作業が多い場合は、空室が高くなる可能性があり、その結果、キャッシュフローが低くなり、GRMが高くなります。

そのため、GRMグレーディングスケールを開発すると便利です。次のような市場向け：

• 低GRM =メンテナンスが延期されている、または屋根の交換や新しい冷暖房システムなどの大規模な資本修理が必要な古い物件。
• 平均GRM =エネルギー効率の高い窓、電化製品の交換、外装塗装などの更新が必要な過去10年または20年以内に建てられた物件。
• 平均以上のGRM =建てられた物件過去10年以内に、不動産の価値を維持し、家賃を市場に維持するために定期的なメンテナンスのみが必要です。
• 高いGRM =新しいアプライアンスと最先端の電気設備を備えた定期的なメンテナンス費用が少ない真新しい不動産、配管、およびHVACシステム。

市場向けのGRMグレーディングスケールを開発すると、総家賃乗数の計算を使用して、不動産の年齢と維持費の増加の可能性との間のリスクのバランスをとることができます。

物件の年齢に加えて、ルーフストックの近隣ランキングを考慮して、同じエリアにある物件のGRMを比較することもできます。

良い総賃貸料乗数とは何ですか？

還元利回りが不動産資産クラス間および市場間で異なるのと同じように、GRMも異なります。

たとえば、11.5 GRMの1世帯賃貸は、アトランタのような大都市では大したことかもしれませんが、GRMが7.0以上のテキサス州ラフキン市場には低すぎます。 GRMが適切かどうかを判断する最良の方法は、総賃貸料乗数を使用して、同じ市場エリアの同等の物件を比較することです。

長所& GRMを使用する短所

不動産投資家は3つの理由で総家賃乗数を使用します：GRMはすぐに利用できる情報を使用し、計算が簡単で、潜在的に悪い取引を選別することで時間を節約します。

ただし、欠点もあります。総家賃乗数に。 GRM式を使用することの最大の長所と短所は次のとおりです。

GRMを使用することの長所

• GRMは、不動産価格、1平方フィートあたりの価格よりも意味があります。 、または、生成されている賃貸収入を考慮しているため、ユニットあたりの価格。
• GRMは、複数の物件を評価し、賃貸収入に基づいて最も潜在的な価値を提供する物件を決定するための使いやすい事前スクリーニングツールです。提示価格。
• GRMは買い手と売り手の両方が使用できます。完全に更新され、手入れの行き届いた物件と経験豊富なテナントを持つ売り手は、市場のGRMよりもわずかに高い提示価格で物件の価格を設定することができます。一方、購入者は、価格が市場を下回る可能性があるため、市場のGRMよりも少し低いGRMを探します。

GRMを使用することの短所

• 運営費はGRMの計算に考慮されません。
• 通常のユニットターンからの空室率と不十分に維持された資産は、GRMでは考慮されません。
• GRM同じ近隣地域または市場の類似した物件タイプを比較する場合にのみ役立ちます。

GRMとキャップレート計算

GRMとキャップレートはどちらもインカムアプローチを使用して計算されますが、2つの式は2つの異なる方法で不動産価値を分析します。キャップレートの計算式は、純営業利益（NOI）を使用し、修理、管理手数料、財産税、保険などの通常の運用コストを考慮に入れています。

キャップレートの計算式は次のとおりです。

• 還元利回り= NOI /市場価値

同じGRMを持つ2つの賃貸物件が異なる還元利回りを持つ方法の例を次に示します。

物件＃1

市場価値$ 250,000

総収入$ 30,000

NOI $ 20,000

GRM 8.33

キャップレート8％

プロパティ＃2

市場価値$ 250,000

総収入$ 30,000

NOI $ 15,000

GRM 8.33

キャップレート6％

これは、キャップレートが高いプロパティ＃1がプロパティ＃2よりも優れた投資であることを必ずしも意味するわけではありません。たとえば、最初の物件の所有者は、NOIを高く保つために必要なメンテナンスを延期している可能性があります。

一方、物件2の所有者は、最近5,000ドルを費やして賃貸物件を更新した可能性があり、短期的にはNOIが低くなりますが、費用が通常に戻ると長期的にはNOIが高くなります。 。

プロパティ2の所有者が、更新されたプロパティからさらに2,500ドルの年間賃貸収入を生み出すことができる場合、キャップレートとGRMも変更されます。

最終的な考え

総家賃乗数は、不動産投資家に潜在的な不動産投資をスクリーニングしてランク付けするための迅速かつ簡単な方法を提供します。 GRMは、すぐに利用できる情報を使用して簡単に計算できます。

ただし、総家賃乗数の使用にも制限があります。 GRMは総収入に基づいており、運営費は考慮されていません。また、総賃貸料乗数は、同じ地域または市場の同様の賃貸物件を比較する場合にのみ使用できます。

総家賃乗数の計算に加えて、不動産投資家は、Roofstock Cloudhouse Calculatorを使用して、米国内の一戸建て住宅のキャッシュフロー、キャップレート、潜在的な上昇、および利回りを表示できます。