共同テナンシーは、間違いなく最も人気のある検認回避デバイスです。そして、なぜですか？共同借地権で所有されている不動産は、1人の所有者が死亡すると、遺言検認なしで、生き残った所有者に自動的に渡されます。共同テナントの設定は簡単で、1ペニーもかかりません。

共同テナントは、カップル（既婚かどうかに関係なく）が不動産、車両、銀行口座、証券、またはその他の貴重なものを取得するときにうまく機能することがよくあります。ただし、特に自分で不動産を所有していて、検認を避けるために他の誰かを共同テナントにすることを考えている場合は、いくつかの重大な欠点があります（以下で説明します）。

多くの州では、夫婦（または登録された国内パートナーまたは市民組合パートナー）は、共同テナントではなく、代わりに「全体のテナント」でタイトルを取得することがよくあります。どちらもまったく同じ方法で検認を回避します。そのオプションに興味がある場合は、こちらをお読みください一般的な共同テナントルールの最初のセクション。次に、テナントの議論全体を確認します。

共同テナントが検認を回避する方法

1人の共同所有者（賃貸とは関係ありませんが、共同テナントと呼ばれます）が死亡すると、生き残った所有者は自動的に死亡します共同賃貸物件の所有者のシェア。この生存者への自動転送は、「生存権」と呼ばれます。プロパティは遺言検認裁判所を通過しません。生存者は、プロパティを名前に入れるためにいくつかの簡単な書類をシャッフルするだけで済みます。

正確な手順はプロパティのタイプによって異なりますが、通常はすべて新しい所有者がしなければならないのは、簡単なフォームに記入し、死亡証明書とともに、所有権記録の管理者（銀行、州の自動車部門、または郡の不動産記録事務所）に提示することです。

例：エブリンと娘のミヤは一緒に車を所有し、生存権のある共同テナントとして名前で登録されています。エブリンが亡くなると、車の半分の利益は遺言検認なしで娘に行きます。車を彼女の名前で登録するには単独で、ミヤは簡単なフォームに記入して州の自動車代理店に提出するだけで済みます。

あなたが共同テナントである場合、生き残った共同テナント以外にシェアを任せることはできません。 。ですから、共同借家の半分の利息を他人に譲っても、効果はありません。生き残った共同テナントは、あなたの死後、自動的に物件を所有します。

しかし、このルールは、思ったほど鉄壁ではありません。ほとんどの場合、共同テナントは、死亡する前であればいつでも簡単かつ一方的に共同テナントを破ることができます。

例：エレノアとセイディは共同テナントとして一緒に家を所有しています。エレノアは、セイディに告げずに、証書に署名し（そして郡の土地記録事務所に記録し）、共同テナントとしての自分から「共通のテナント」としての自分に半利を譲渡します。 （共通の借地権は、生存権を含まない共有の一形態です。）これにより、共同借地権が終了し、エレノアは自由に財産の半分の利息を他の誰かに任せることができます。

他の人に興味を持ってもらうこともできます。その場合、新しい所有者は共同テナントにはなりません。代わりに、「共通のテナント」になります。共有財産に借家権を持って生き残る権利はありません。

例：ショーンとアリスは、両親から相続したビーチハウスを共同借家権で所有しています。ショーンは成長した子供たちに半分の利息を与えます。 、アリスと共通のテナントにします。アリスが死んだとき、彼女の興味は自動的にショーンの子供たちに行きません。代わりに、それは彼女の意志の条件の下で通過します。

共同テナントの制限

検認回避戦略としての共同所有の有効性には明確な制限があります。

最後の所有者が死亡した場合、検認は回避されません。共同借地権の検認回避部分は、最初の共同所有者の死亡時にのみ機能します。 （または、共同テナントが3つある場合、最初の2つが死亡した場合など。）最後の共同所有者が死亡した場合、最後の所有者でない限り、プロパティは継承者に渡される前に検認を通過する必要があります。財産を生きている信託に譲渡するなど、別の検認回避方法を使用しました。対照的に、生きている信託や死亡時に支払う口座など、他のいくつかの検認回避デバイスでは、2番目の共同所有者が死亡したときに検認なしで継承する受益者を指定できます。

検認は両方の所有者が同時に死亡した場合は避けられません。その非常にまれなイベントでは、プロパティの各所有者のシェアは彼または彼女の意志の条件の下で渡されます。共同テナントが有効な意志なしで死亡した場合、プロパティは州法の下で各所有者の最も近い親戚に行きます。いずれにせよ、検認がおそらく必要になるでしょう。

1人の所有者の無能力が他の所有者を妨害する可能性があります。1人の共同所有者が無能力になり、決定を下すことができなかった場合、他の所有者の行動の自由は制限されます。この問題は、各共同所有者が「永続的な委任状」と呼ばれる文書に署名し、それができない場合、または財産が生きている信託に譲渡された場合に、誰かに自分の業務を管理する権限を与えることで回避できます。

検認を回避するためだけに新しい共同テナントを追加することの欠点

共同テナントは通常、遺言検認を回避することだけを求めている高齢者が他の誰かとの共同テナントに独占所有権を置く場合、不十分な資産計画の選択です。この方法で別の所有者を追加すると、いくつかの潜在的な頭痛の種が発生します。

あなたは財産を譲渡します。現在自分が所有している財産の共同テナントを他の誰かにすると、財産の半分の所有権を放棄します。新しい所有者は、自分のシェアを売却または抵当に入れるか、債権者や離婚で失う可能性があります。

例：アリゾナ州の女性が、共同テナントとしてマンションの所有者として成人した息子を追加しました。母親不動産の全費用を支払い、借家人に賃貸することですべての収入を受け取りました。その後、IRSは息子を未払いの所得税で訴え、最終的にはマンションを売却して税金を支払いました。母親は収入の半分を受け取りました。彼女は訴えました。残りの半分については、共同借地権は不動産計画の目的でのみ作成されたため、彼女が唯一の真の所有者であると主張しました。彼女は負けました。（Nikirkv。US、2003 WL 22474742（D。Ariz.2003））

譲渡時に贈与税が課せられる場合があります。1年間に1人（配偶者を除く）への贈与がfeを超える場合贈与税の除外（2020年は15,000ドル）の場合、IRSに贈与税申告書を提出する必要があります。ただし、実際には、課税対象のギフトとして非常に大量（2020年には1,158万ドル）を残すか贈与するまで、税金はかかりません。

1つの大きな例外があります。それは、2人以上が銀行を所有している場合です。共同テナンシーの口座ですが、一人がお金の全部または大部分を入れているので、その人に対して贈与税は課されません。理論は、寄稿者はまだお金を引き出す力を持っているので、贈り物はまだなされていません。ただし、他の共同テナントがそこからお金を引き出すと、課税対象の贈与が行われる場合があります。（IRS Priv。Ltr。Rul。94-27003、1994）

死亡後、紛争が発生する可能性があります。人々は「便宜」のために誰かを共同テナントとして銀行口座に追加するという間違いを犯します。彼らは誰かに小切手を預けて請求書を支払うことで彼らを助けてほしいと思っています。しかし、元の所有者が亡くなった後、共同所有者は彼を主張するかもしれません。または、彼女は生き残った共同テナントとして、口座に資金を残しておく権利があります。場合によっては、それが故人のことです。本当に意図された上で—尋ねるには遅すぎます。悲しいことに、この種の混乱はしばしば苦くて永続的な家族の亀裂につながり、その一部は法廷で争われます。

誰かに小切手を書いてもらいたいだけの場合は、「便利な」アカウントを開くことを検討してください。信頼できる人に「委任状」を与える。どちらの方法でも、アカウントでお金を使用する権限を選択した人に、あなたに代わってのみ与えることができます。

生き残った配偶者は、所得税の控除を逃す可能性があります。あなたがあなたの配偶者をあなたが別々に所有する財産であなたと共同テナントにする場合、生き残った配偶者は、後で財産が売却されるときに、潜在的に大きな所得税控除を逃す可能性があります。

あなたはこれに注意する必要があります次の場合にのみ問題が発生します：

• あなたが別の財産を所有していて、あなたの死で財産を彼または彼女に任せるのではなく、今すぐあなたの配偶者を共同テナントにしたい
• 財産」 sの価値が上がった（またはあなたが期待する）、そして
• あなたはコミュニティプロパティの状態に住んでいません（コミュニティプロパティの状態はアリゾナ、カリフォルニアですia、アイダホ、ルイジアナ、ネバダ、ニューメキシコ、テキサス、ワシントン、またはウィスコンシン）。

問題を理解するには、IRSの「課税基準」ルールについて少し知っておく必要があります。不動産の課税基準は、不動産が売却されたときに課税所得が計算される金額です。通常、基礎はあなたがプロパティに支払ったものですが、いくつかの調整があります。たとえば、骨董品を100ドルで購入した場合、その金額が基準になります。 20年後、400ドルで売却した場合、IRSの規則により、100ドルを差し引いて、300ドルの課税所得が残ります。

自分で不動産を所有し、次の場所で配偶者に預ける場合あなたの死、彼または彼女の課税基準は、相続時の資産の市場価値です。資産の価値が上がると、基準が上がります（税の用語では「ステップアップ」されます）。 、も。これは良いことです。なぜなら、基準が高いほど、不動産が売却されたときの課税所得が低くなるからです。

対照的に、独占所有の不動産を配偶者との共同テナントに譲渡する場合、あなたの半分の課税基準はギブはまったく同じままです;それはステップアップされていません。 （26USC§2040。）

上記のように、「コミュニティ財産状態のカップルには特別な規則があります。1人の配偶者が死亡すると、コミュニティ財産の両方の半分が強化されます。これは、共同借地権を保有している場合。ただし、その場合、生き残った配偶者は、共同借地権が実際には共同財産であったこと、つまり共同財産基金で購入されたことをIRSに示さなければなりません。共同テナント、それはIRSが通過するものです。そもそも、コミュニティの所有物としてタイトルを保持したほうがよいかもしれません。