最終更新日：2019年2月24日マークファーガソン

住宅を卸売りすることで不動産で大金を稼ぐことができますが、それは簡単ではない。多くの教祖は、お金をかけずに金持ちになる簡単な方法として卸売りを教えるのが大好きです。それは素晴らしいビジネスになる可能性がありますが、それは決して簡単なことではなく、通常は少なくとも少しのお金がかかります。この記事では、卸売りの仕組み、ビジネスで現実的に期待すべきこと、成功する方法について説明します。

多くの人は不動産卸売業者の仕事に慣れていないかもしれませんが、それは非常に簡単です。卸売業者は、修理をせずに非常に迅速に住宅を売買するか、契約に基づいて不動産を取得し、その契約を別の購入者に割り当てます。多くの不動産投資家は、それがお金を稼ぐための安価な方法である可能性があるため、卸売りから始めます。正直なところ、卸売りをしたいほとんどの人は、成功する卸売業を構築するために必要な努力と献身のために諦めているため、多くのお金を稼いでいません。それに固執し、システムを構築し、忍耐する卸売業者は、ビジネスで数百万ドルを稼ぐことができます。

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不動産卸売りとは何ですか？

卸売りは、家を作ることなく非常に迅速に売買することに基づいています。修理。卸売業者は、市場価格をはるかに下回る契約で住宅を取得し、住宅を売却するか、契約を別の投資家に割り当てます。卸売業者は、ローンを組む時間がなく、検査や査定も行われないため、現金または現金のようなローン（私的資金、ハードマネー）で支払うことができる投資家に住宅を販売します。

所有者が居住するすべての購入者は、ローンを取得するためにこれらの項目を完了する必要があります。そのため、プロパティは他の投資家に売却されます。卸売業者は、ダブルクローズまたは契約の譲渡と呼ばれるものを使用するため、自分のお金を使用する必要はありません。ダブルクローズすると、タイトル会社は最終投資家からのお金を使って元の売り手に支払うので、卸売業者は現金を考え出す必要がありません。譲渡が使用される場合、卸売業者は売り手との契約を最終投資家に割り当てるだけで、最終投資家が買い手になります。

卸売取引はどのように機能しますか？

卸売取引を完了するプロセスは複雑に思えるかもしれませんが、すべての可動部品がどのように機能するかを理解し、適切な人に助けてもらうと簡単です。プロセスの仕組みは次のとおりです。

取引を見つける

一般的な卸売業者は、不在の所有者（家に住んでいない所有者）に送られたはがきを使用して、家。欠席者の所有者は、家に住んでおらず、悪いテナントがいるか、テナントがいない可能性があるため、やる気が高まることがあります。卸売業者は、MLS、オークション、ドルでの運転、FSBOなど、他の多くの方法で取引を見つけることもできます。

家を契約する

卸売業者が見つけたら、潜在的な取引、彼らは所有者と話をし、契約の下で家を取得しようとする必要があります。卸売業者は、投資家の買い手が家に支払う金額を知り、それ以下の契約で家を手に入れる必要があります。卸売業者は、契約に基づいて不動産を取得するものと、最終購入者が支払うものとを区別します。家を契約するということは、売り手と卸売業者が契約のすべての条件で契約に署名することを意味します。

契約を割り当てるまたは二重に閉じる買い手を見つける

卸売業者が契約中の家、彼らはそれの買い手を見つける必要があります。卸売業者は、取引先の購入者のリストを用意する必要があります。卸売業者はそれぞれ、買い手を処理する方法が異なります。一部の卸売業者は先着順で家を提供し（誰が最初にそれを取得したいと言っても）、一部の卸売業者は最高入札者が取引を取得する入札システムを持っています。

タイトル会社とのクロージングを設定する

成功する卸売ビジネスの重要な部分の1つは、投資家に優しいタイトル会社を見つけることです。すべてのタイトル会社がダブルクローズを完了したり、卸売業者の働きに精通しているわけではありません。ほとんどの卸売業者は、エンドバイヤーがタイトル会社に返金不可の本格的な保証金を提出することを要求しています。投資家が撤退した場合、卸売業者はその真剣なお金を手に入れます。

クロージングを設定します

タイトル会社は、プロパティが明確なタイトルを持っていることを確認します（一部の州では使用できます）これを処理する弁護士）。明確なタイトルが確認されると、クロージングが設定され、タイトル会社が書類を作成し、署名する日をスケジュールします。卸売業者は、物件がエンドバイヤーが言ったときと同じ状態にあり、物件がアクセス可能で空いていることを確認する必要があります（それらが取引の条件であると仮定します）。

多くのステップがあります。卸売り取引を完了するのに、そしてそれは多くの人々がそれを思わせるほど簡単ではありません。最も難しいのは、エンドバイヤーが望んでいて卸売業者がお金を稼ぐのに十分な取引を見つけることです。

卸売業者は何に注意する必要がありますか？

として卸売業者、あなたは家にタイトルを取るか、それへのあなたの興味を売らなければなりません。買い手と売り手を紹介してから、手数料やその他の種類の手数料を受け取ることはできません。これは不動産取引の仲介と見なされ、これを行うにはライセンスが必要です。免許なしで不動産を営むことは違法です。これが、卸売業者が契約を割り当てるか、ダブルクローズを使用して取引を完了する理由です。また、物件が閉鎖された場合、手数料や手数料と引き換えに他の投資家や不動産業者にリードを送ることにも注意する必要があります。これは、免許なしで不動産を実践していると考えることもできます。閉店の有無に関わらず、リードごとに支払いができる場合があります。具体的な法的アドバイスについては、弁護士にご相談ください。

卸売業者は取引ごとにいくらのお金を稼ぎますか？

卸売業者は、契約で家を取得するよりも多くをエンドバイヤーに請求することでお金を稼ぎます。彼らが作る金額は、卸売業者、取引、およびその他の要因によって大きく異なります。一部の卸売業者は、1回の取引で数千ドルしか稼げないかもしれませんが、他の卸売業者は、数百万ドルの大規模な取引で20万ドルを稼ぐことができます。私は卸売業者からたくさんの家を購入しますが、1件あたり5,000ドルで満足している人もいれば、1件あたり10,000ドルから20,000ドルを稼いでいる人もいます。取引ごとにより多くのお金を稼ぐ卸売業者は、購入者のリストが多く、多くの場合、購入者に提示価格よりも多く支払うようにさせることができます。

卸売業者はどのくらいのお金を稼ぎますか？

ほとんどの職業と同じです。 、一生懸命働き、賢く働き、そしてたくさんのお金を稼ぐ人と、失敗して失敗する人がいます。卸売りで成功している不動産投資家は、取引や買い手を見つけるためのシステムを整えています。私はポッドキャストに多くの卸売業者を抱えており、月に2万ドルから5万ドルを稼ぐ全国の多くの卸売業者に会いましたが、それは典型的な卸売業者ではありません。彼らはそのお金を稼ぐために毎月5から10の家（時にはそれ以上）を売っています。多くの取引をしている卸売業者はビジネスを生み出しました—それは彼ら自身ですべてをしているだけではありません。彼らには、買収担当者、契約マネージャー、マーケティング担当者、簿記係などがいます。多くの取引を行う卸売業者も、マーケティングに多額の費用を費やしています。毎月1万から2万通の郵便物を送る卸売業者もいます。

始めたばかりの卸売業者は、一生懸命頑張れば、初年度に5から10の卸売取引ができるはずだと思います。それは彼らを25,000ドルから50,000ドルに差し引くことができます。ただし、最初に始めてから数か月はお金を稼げないかもしれません。売り手に売り込み、契約を結び、最終買い手が住宅を購入するには時間がかかります。卸売業者が成功者である場合、彼らはより多くを作ることができます。他の人ははるかに少なくすることができます。大成功を収めた卸売業者は一夜にしてそれをしませんでした。年間10万ドルを稼ぎたいと思って、毎週2時間ほどいじっているだけなら、がっかりするでしょう。

卸売業者が犯すよくある間違いは何ですか？

ほとんどの人は不動産問屋になりたい、実際に取引をすることはありません。彼らはビジネスがどのように機能するかについて誤解を持っており、どれだけの仕事があるかを理解していないか、順不同で物事を行っています。私が目にするいくつかの間違いは次のとおりです。

現金投資家が支払う金額がわからない

取引を見つける上で最も重要なことは、取引を見つけることです。多くの新しい卸売業者や投資家は、FSBO（所有者による販売用）を見つけた、または売り手に電話をかけ直してもらうという理由だけで、取引が成立したと考えています。物件をどこで見つけたかは関係ありません。重要なのは、物件を取得できる価格です。十分に安い物件が見つからない場合は、リストに何人の購入者がいても、購入者は誰もそれらを望んでいません。

教祖の約束に失敗

複数の卸売業者が私に、彼らは今後数ヶ月で何百もの卸売り取引をするだろうと言って、私がいくつ買うことができるか知りたがっています。彼らは、リストにない差し押さえへの特別なアクセスを取得すると言います。卸売業者の非公開の差し押さえへの特別なアクセスがないため、これらの卸売業者から二度と連絡がありません。仕掛けではなく、ハードワークから取引を獲得します。

数字をごまかす

多くの卸売業者は、実際の数字を知らないか、取引をしようとしているため、単に数字を作ります。取引ではない何かから。「あなたの価格は$ 100,000、修理は$ 20,000、ARVは$ 150,000、利益は$ 30,000です！」というクレイジーな低リハビリ見積もりまたは修理のみを含む利益の数値で、卸売業者の取引が常に私に送られてきます。卸売業者は、販売費、運送費、閉鎖費用、および可能な資金調達費用を除外しています。

投資家はおそらくこの取引でお金を失うでしょう、そして卸売業者はこれらの数字を投稿することでアマチュアのように見えます。投資家をだまして取引に誘うよりも、利益の数値を省くほうがよい。私が知っている最高の卸売業者は、新しい投資家を何度も悪い取引に誘い込もうとせずに、リピートビジネスに取り組んでいる。

どうすればよいかあなたは成功した卸売業者ですか？

あなたが大量の卸売りをする人の一人になりたいなら、あなたはそうすることができます。あなたのビジネスを構築するのに時間とお金がかかります。構築するための基本的なステップはここにあります卸売業：

• 売り手と買い手にどのように売り込むかについての計画を立てます。
• REIの会議やオークションに参加するか、現金の買い手を検索して、買い手リストの作成を開始します。 。
• お住まいの地域の価値を知る専門家になりましょう。
• お住まいの地域の物件の修理にかかる費用をご覧ください。
• 物件のマーケティングを開始します。ダイレクトマーケティング（はがき、盗賊の看板、Craigslistの広告）が最善の策です。
• 売り手のためにダイレクトマーケティングを続けてください。やる気のある売り手が反応するようになるには、数百または数千ものマーケティング作品が必要です。最初の取引が成立するまでに数か月かかる場合があります。そのため、ほとんどの人が辞めます。
• 購入者向けのマーケティングを続けます。購入者が多ければ多いほど良いです。最も成功している卸売業者は、買い手を探すのをやめません。
• 取引が成立したら、システムを開発する必要があります。さまざまなはがきや標識のテストを開始して、どれが最も効果的かを確認します。スタッフを雇って生産性を高め、何もしなくても実行できるビジネスを構築します。

これがすべて難しいと思われる場合、それは難しいからです。不動産などでたくさんのお金を稼ぎたいのなら、一生懸命働かなければなりません。

卸売業者は不動産にいくら払うことができますか？

最も多いものの1つ卸売業者の重要な部分は、あなたのバイヤーが支払うものを知ることです。価格が高すぎると、誰も物件を購入しません。多くの足ひれは、ARVのパーセントを使用して、家に支払う金額を決定します。 ARVは修理後の価値を意味し、修理された後の家の売り上げです。 70％のルールは、フリッパーや州で一般的に使用されています。

投資家はARVの70％から修理を差し引いた金額を支払います。

ARVが$ 200,000で、家に$ 30,000が必要な場合修理の場合、投資家は$ 110,000を支払います。 （$ 200,000 x .7）マイナス$ 20,000 = $ 110,000。家をひっくり返すには、修理だけでなく多くの費用がかかります。そのため、ひっくり返る人は家をとても安く購入します。多くの卸売業者は、買い手が必要とする割引に気づいていません。

国の一部の地域では、フリッパーの価格が高くなるか、低くなる場合があります。市場と競争に基づいて、ARVの割合が65から85の範囲であることがわかります。非常に暑い市場では非常に高い割合しか見られません。

卸売業者は、投資家が何のために不動産を購入するかを知ったら、お金を稼ぐためにさらに安く契約を結ぶ必要があります。明らかに、優れた卸売業者は、その地域の価値をよく知っており、物件の修理にかかる費用を把握している必要があります。

卸売りする物件を見つけるにはどうすればよいですか？

卸売りの際に大金を稼ぐことの大切さについて話し続けていますが、実際にどうやってやっているのですか？以下に、安い物件を見つけるための多くの方法があります。私は多くの家をめくります、そして私はMLS、オークション、Craigslist、Zillow、そして私自身のダイレクトマーケティングからの取引を見つけます。ほとんどの成功した卸売業者は、主にダイレクトマーケティングを通じて取引を見つける傾向があることがわかりました。

MLS

卸売業者はMLSから家を購入できますが、それは困難です。 MLSから購入する場合、卸売業者は不動産業者を使用する必要があり、ダブルクロージングを使用する必要がある場合があります。 HUDの住宅や銀行など、多くのMLSの売り手は、割り当て可能な契約を許可しません。ダブルクローズは、タイトル会社が最終投資家の現金を使用して元の売り手から家を購入する場合です。一部の売り手は、物件を売却した後、どれだけ早く物件を再売却できるかについて証書の制限があるため、ダブルクローズも許可しません。このため、差し押さえを卸売りするのは難しいですが、一部の卸売業者はLLCで購入し、そのLLCを販売することを学びました。これにより、制限を回避できる場合があります。

MLSから住宅を購入する方法は他にもたくさんあります。差し押さえではありません。 MLSの取引は、より多くの人々がそれらについて知っているため、通常、卸売りが難しく、多くの現金投資家は、卸売業者なしでそれらの家を購入することができます。卸売業者が提示価格をはるかに下回る交渉をしたり、迅速に行動して素晴らしい取引を獲得したりできる場合は、MLSから卸売りを行うことができます。

ドルで運転する

ドルで運転することは、運転、歩行、自転車に乗るなどして空き家を探すときです。空き家を見つけたら、彼らがあなたにそれを売るかどうか見るために所有者。これを行うには、手紙、はがきを送る、ドアをノックする、メモを残す、または電話番号を見つけようとします。

ダイレクトメール

ダイレクトメールには、はがき、手紙、またはその他の種類のメールを潜在的な意欲的な売り手に送ることが含まれます。私たちは、私たちの地域の何千もの家に郵便物を送ります。不在地主のような特定のリストを使用して、販売する可能性が高い人々をターゲットにしています。私は手紙を作成し、リストを作成し、電話に応答するためのコールセンターさえ持っている会社を利用しています。

ネットワーキング

エージェントのネットワークから多くの家を購入しています。貸し手、タイトル会社、請負業者、友人、そして家族。彼らのほとんどは私がいつも醜い家を買うことを知っています、しかし彼らは私が彼らに方法を言わない限り彼らが私を助けることができることを知りません。あなたは彼らにあなたの取引を見つけるための紹介料を支払うことができるかもしれませんが、州法をチェックしてください。

バンディットサイン

売り手へのマーケティングを始める最も簡単な方法は、いくつかのバンディットを突き出すことです看板、それはあなたが家を買うと言う看板です。投資家はこれらをにぎやかな街角や買いたい近所に置くのが好きです。多くの都市が盗賊の看板を違法にしています。あなたの看板が消えたら、それを取り除く都市か、競争を減らしたい別の投資家かもしれません。

ウェブサイト

やる気のある売り手を引き付けることはインターネット上で巨大になっています。あなたがあなたの地域の売り手を引き付けるためにウェブサイトを作ることができれば、それはリードの素晴らしい源になることができます。 Craigslist、Facebook、またはGoogleに広告を掲載して、ユーザーをWebサイトに誘導することもできます。

オークション

オークションからお得な情報を入手することは可能ですが、多くの卸売業者がそれらを使用するのは困難です。 。ほとんどのオークションは、オークション終了後すぐに実際の現金を必要とします。オークション契約を割り当てたり、ダブルクローズを完了したりするのは本当に難しいです。卸売業者は通常、かなりの金額の本格的なお金を下に置く必要があり、閉じることができない場合はそれを失う可能性があります。

FSBO

所有者による販売物件は別の素晴らしい情報源です卸売業者のための取引の。あなたはそれらを見つけるためにいくつかの仕事をしなければなりません。多くのFSBOの売り手は彼らの家をリストするためにウェブサイトを使用します。 FSBOは、Craigslist、Zillow、さらにはFacebookで見つけることができます。
以下のビデオでは、プロパティを大量に取得するためのさまざまな方法について説明しています。

少ないお金で取引を見つける

多くのMLSのリストには、資金の証明、事前資格証明書、および本格的なお金が必要です。このため、卸売業者がお金がないときにMLSから購入するのは困難です。ほとんどのREOおよびHUDのリストでは、契約を割り当てることができません。つまり、家を購入する必要があります。投資不動産を購入するお金がないために卸売りをしている場合、MLSから卸売りする家を購入するのは難しいかもしれません。市場外の売り手から物件を購入する場合は、家を契約する方が簡単です。市場外またはFSBOの不動産の売り手は、契約に署名する前に事前資格証明書または資金の証明を必要としない場合があります。また、本格的なお金を必要としない場合もあります。

契約を割り当てるとはどういう意味ですか？

契約を割り当てることは単純な概念です。契約には、割り当てを許可する条項があります。つまり、販売者の許可なしに、別の人が介入して購入者になることができます。卸売業者は、家を購入することなく、実際に別の投資家に契約を売却することができます。契約条件に従って購入すれば、他の誰もが介入して購入者になることができます。

家の卸売りに近いダブルの使用方法

卸売業者は家を購入し、お金を使わずにすぐに売却します。ダブルクローズを行う素晴らしいタイトル会社が必要です。売り手は家を卸売業者に売り、卸売業者はすぐに最終買い手に売ります。タイトル会社は、エンドバイヤーのお金を使用して元のセラーに支払います。州の法律をチェックして、この戦略がお住まいの地域で合法であることを確認してください。

卸売業者はどのようにして購入者を見つけますか？

ほとんどの卸売取引はMLS（マルチプルリスティングサービス）で宣伝できません。 ）、これは不動産業者が住宅を販売するために使用するものです。あなたが所有している売り家のみをリストすることができ、卸売業者は通常、買い手を見つけようとしているときにその物件を所有していません。彼らは契約を結んでいるだけです。そのため、卸売業者は取引だけでなく購入者も見つける必要があります。

卸売業者は、契約を割り当てるか、契約期間内にダブルクローズを完了するためにも、非常に迅速にクローズする必要があります。彼らは通常、取引を見つけた後、新しい買い手を探す時間がありません。卸売業者が取引を行う前にバイヤーのリストを持っていることが最善です。購入者を見つけるためのヒントは次のとおりです。

REIミーティング

不動産投資家のミーティングやミートアップは、投資家の購入者を見つけるのに最適な場所です。お住まいの地域の地元のREIクラブを検索したり、他の投資家と話したり、オンラインで調べたりすることで、会議を見つけることができます。会議で卸売業者と現金購入者を見つけることができます。

最近の売り上げを確認する

公記録を検索して、投資家である可能性が最も高いため、最近現金で家を購入した人を見つけます。家を現金で購入したために連絡があった卸売業者からの手紙を受け取りました。

家を購入する投資家がたむろする場所にたむろする

投資家が行くところに行く：受託者販売（閉鎖）、オークション、税金販売はすべて投資家を見つけるのに最適な場所です。

広告

Craigslist、Facebook、または新聞に広告を投稿してください。

他の住宅購入者を探す

市場外の物件を探している多くの人々は、ひっくり返ったり、賃貸物件を購入したりする投資家でもあります。彼らはすべて卸売業者ではありません。取引を探している人を探し、彼らも買い手であるかどうかを尋ねます。

ネットワーキング

地元のすべての連絡先（タイトル会社、貸し手、代理店、請負業者、

卸売業者は不動産業者と協力できますか？

卸売業者は通常、MLSに不動産業者と一緒に家をリストしません。卸売業者が所有していないために住宅を上場できないだけでなく、卸売業者は住宅を売却するために不動産業者に支払う必要があります。多くの場合、卸売業者が代理店に支払い、お金を稼ぐのに十分な余地はありません。それは、卸売業者が他の方法で不動産業者と協力できないという意味ではありません。

私は常に卸売業者から家を購入していますが、私が見つけた最高の卸売業者のいくつかは、私が不動産業者であったことから生まれました。買い手を見つける別の方法は、不動産業者を介することです。私の地域のすべての不動産業者に、不動産業者に代表される顧客にも家を売ったというメールを送ったので、購入する卸売業者がいくつか見つかりました。私は投資家であり、彼らのバイヤーのリストに載せたいと答えました。

不動産業者に不動産を送る多くの卸売業者を知っています。彼らは、彼らの買い手が興味を持っているならば、不動産手数料は卸売業者が家を売ろうとしている価格に加えられる必要があるとエージェントに言います。たとえば、卸売業者は、リストにある通常の現金購入者に10万ドルで家を売っています。彼らがエージェントを使って家を買い手に売った場合、価格は$ 100,000に、不動産エージェントが取りたい手数料を加えたものになります。

あなたは不動産エージェントと卸売業者になれますか？

多くの人があなたが不動産投資家や不動産業者になることはできないと言います。私は両方であり、同時に両方であることが大好きです。購入した家を裏返して（修理して）家賃を買うので、卸売りはあまりしません。私は今でも卸売業者が取引を得るために使用する技術を使用しています。なぜ投資家は代理人であってはならないと言うのですか？

不動産業者が従わなければならない法規制の下で働くことは彼らのビジネスを妨げると考える人もいます。

不動産業者はより高いレベルに保持され、開示と説明責任。これは良いことだと思いますが、悪いことだと考える投資家もいます。エージェントになることで、売り手が私のライセンスを調べて、私が通りから離れたランダムな人ではなくプロであることがわかるので、売り手に対する説明責任が増えると思います。私は問題のない代理人であり、市場価格を下回る物件を購入している可能性があることを開示する必要があります。これは私にとっても問題ありません。私が市場外で購入する場合、手数料はありません。これは、MLSで販売するよりも安い価格で家を購入することを簡単に正当化するものです。私は市場より下の家を購入していることを非常に正直に言っており、エージェントと一緒に家をリストするよりも私に売ることの利点を概説しています。修理が必要です

上映なし

検査なし

評価なし

クイッククロージング

できます残したいものはすべて残してください

これらの同じ利点のいくつかは、取引の構成方法に応じて、卸売業者も使用できます。

成約の支払い者卸売取引の費用

売り手がMLSで家を売るとき、売り手は通常、タイトル保険、成約費用の一部、および不動産手数料を支払います。卸売りの場合、取引の構造はまったく異なります。卸売業者は、クロージングコストの責任をエンドバイヤーに移します。私が卸売りで購入したほとんどすべての家で、私は購入者として生命保険と閉鎖費用を支払ったと思います。あなたが買い手であるならば、これはあなたが知っている必要がある追加費用です。卸売業者の中には、バイヤーが事前に言及せずに支払うマーケティングやその他のサービス料金に取り組んでいるところもあります。

バードドッギングとは何ですか？

聞こえるかもしれません。鳥のドッギングと卸売りという用語を一緒に。バードドッグは、卸売業者や投資家のリードを見つける人です。家の売却に直接関係する手数料や手数料を支払うことは違法かもしれないと言いました。バードドッグは、投資家が取引を獲得するかどうかにかかわらず、投資家に与えるリードごとに料金を支払うことでこれを回避することがよくあります。

結論

卸売りは得る方法です多くの現金や経験なしで不動産への投資を始めました。それはそれが簡単であるか、お金がすぐに来るという意味ではありません。大変な作業が必要で、自分が何をしているのかわからないと困りがちです。時間をかけてビジネスの仕組みを学び、他の人から学び、市場を学び、購入者を見つけ、正しい方法で取引を行ってください。そうすれば、ビジネスを成功させることができます。