Hinweis: Dieser Artikel bezieht sich auf ein Formular, das bis zum 3. Oktober 2015 verwendet wird. Für diejenigen, die am oder danach einen Hypothekenantrag stellen Datum: Zwei neue Formulare, die als „Kreditschätzung“ und „Abschlusserklärung“ bezeichnet werden, ersetzen die HUD-1-Abrechnungserklärung, die Schätzung des guten Glaubens und das Formular zur Offenlegung der Wahrheit in der Kreditvergabe, die früher bei der Schließung von Hypothekendarlehen erforderlich waren. Wenn Sie Ihre Hypothek vor dem 3. Oktober 2015 beantragt haben, erhalten Sie ein HUD-1. Dieser Artikel kann Ihnen helfen, dieses Formular besser zu verstehen. Dies ist wichtig, da es Ihnen zum einen helfen kann, einen Gewinn oder Verlust nachzuweisen Wenn Sie Ihr Haus verkaufen.

Das HUD-1 bietet ein Bild der monetären Seite der Immobilienschließung. Es zeigt alle Geldtransfers zwischen Ihnen als Käufer und dem Verkäufer von Eigenheimen und Alle Ihre Abschlusskosten, einschließlich der Treuhand- und Eigentumsgebühren sowie der Kosten Ihres Darlehens. Es handelt sich um ein standardisiertes Formular, das Ihr Abwicklungsagent oder „Treuhandnehmer“ beim Abschluss ausgefüllt hat, wie dies für alle Abschlüsse erforderlich ist, an denen ein bundesversicherter Kreditgeber im Rahmen des Darlehens beteiligt ist Real Estate Settlement Procedures Act („RESPA“) (12 USC § § 2601–2617).

Das HUD-1 ist ein wichtiges Dokument. Das Formular zeigt, wo Ihr Kaufgeld ausgegeben wurde. Sie können das HUD-1 mit der Good Faith Estimation („GFE“) vergleichen, die Sie von Ihrem Kreditgeber erhalten haben, als Sie Ihr Darlehen beantragt haben, um sicherzustellen, dass Ihnen keine Gebühren für Darlehen, Titel, Dokumentaufzeichnungen oder Treuhandgeschäfte berechnet wurden. Lesen Sie Weitere Informationen zum Vergleich Ihres HUD-1 mit dem GFE finden Sie weiter unten.

Es ist auch wichtig, dass Sie Ihr HUD-1 für Ihren Steuerberater speichern. Sie benötigen es im Jahr Ihres Kaufs und auch im Jahr des Verkaufs der Immobilie.

Das HUD-1-Formular selbst wurde vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung („HUD“) erstellt. ) und wurde regelmäßig von HUD aktualisiert. Die neueste Version ist auf der HUD-Website verfügbar.

Was zeigt das HUD-1?

Das HUD-1 ist ein mehrteiliges Formular, das wie beschrieben nach Themen unterteilt ist unten. Es ist auch in die Käuferseite und die Verkäuferseite unterteilt. Der Käufer wird auf dem Formular als „Kreditnehmer“ bezeichnet, da das HUD-1 erstellt wurde, um Schließungen im Zusammenhang mit der Kreditgeberfinanzierung zu erläutern. Das HUD-1 wird jedoch manchmal in Bargeldgeschäften verwendet, wenn es von einer Titelversicherungsgesellschaft oder einer separaten Treuhandgesellschaft geschlossen wird.

HUD-1-Abschnitte A bis I: Referenz- und Identifikationsinformationen

Oben auf der ersten Seite des HUD-1 werden Informationen zu den Parteien, der Hypothek und dem Abschluss angezeigt.

Die Dateinummer (Abschnitt B. 6.) ist die Dateinummer des Abwicklungsagenten. und Sie werden danach gefragt, wenn Sie den Escrowee (oder den Titelversicherer, wenn es sich um dasselbe Unternehmen handelt) mit Titel- oder Treuhandfragen anrufen. Die Darlehensnummer (Abschnitt B.7.) Ist die Kontonummer des Darlehensgebers für Ihr Darlehen. Sie benötigen sie, wenn Sie Informationen von Ihrem Darlehensgeber oder einem Darlehensgeber einholen, der Ihr Darlehen möglicherweise in Zukunft kauft.

HUD-1 Abschnitt J und K: Zusammenfassungen der Kosten und Gutschriften

Die Abschnitte J und K zeigen die Transaktionen zwischen dem Kreditnehmer und dem Verkäufer und fassen die Gebühren und Zahlungen aus Abschnitt L auf der folgenden Seite zusammen. Die Zeilennummern der Serien 100, 200 und 300 beziehen sich auf den Kreditnehmer. Die Zeilennummern der Serien 400, 500 und 600 beziehen sich auf den Verkäufer. Einiges davon wird etwas trocken, aber es lohnt sich, es durchzuwaten, um sicherzustellen, dass Sie das Formular vollständig verstehen.

Die grundlegende Transaktion zwischen dem Kreditnehmer und dem Verkäufer wird in den Serien 100 und 400 Zeilen angezeigt Mit anderen Worten, wie viel Sie für das Haus bezahlen und in welcher Form. Die beiden Seiten (die Seite des Kreditnehmers und die Seite des Verkäufers) spiegeln sich im Allgemeinen wider. Die 100er-Serie zeigt Belastungen des Kreditnehmers und die 400er-Serie die entsprechenden Gutschriften des Verkäufers.

Der Kaufpreis für die Immobilie ist in den Zeilen 101 und 401 angegeben. Jeder zusätzliche Kaufpreis für persönliches Eigentum, mit dem verkauft wird Die Immobilie, falls vorhanden, befindet sich in den Zeilen 102 und 402.

Möglicherweise stellen Sie fest, dass die Zeile 103 auf der Seite des Kreditnehmers die Summe aller in Abschnitt L angegebenen Abrechnungsgebühren des Kreditnehmers darstellt keine entsprechende Zeile auf der Verkäuferseite haben. Dies liegt daran, dass die Abrechnungsgebühren des Verkäufers vom Kaufpreis abgezogen und nicht wie auf Käuferseite auf den Kaufpreis angerechnet werden. Die Abrechnungsgebühren des Verkäufers finden Sie in Zeile 502, wo sie in Zeile 420 vom Bruttobetrag des Verkäufers abgezogen werden.

Die Kosten für den Neubau, sofern sie nicht im Kaufpreis enthalten sind Der Kaufpreis eines Fertighauses, wenn er getrennt vom Grundstückspreis berechnet wird, ist in Zeile 105 angegeben.

Zeile 120 ist mit „Bruttobetrag des Kreditnehmers“ gekennzeichnet. Dies ist die Summe des gesamten Geldes, das Sie für den Kaufpreis bezahlen, der Kosten aller anderen Einkäufe und der gesamten Abrechnungsgebühren.Entsprechend auf der Verkäuferseite wird die Summe des Kaufpreises und anderer vom Kreditnehmer an den Verkäufer geschuldeter Beträge in Zeile 420 als „Bruttobetrag gegenüber dem Verkäufer“ angezeigt.

Die anderen Zeilen in den 100 und 400er-Serien werden für verschiedene Erstattungen an den Verkäufer verwendet. Wenn Sie aufgrund Ihres Vertrags verpflichtet waren, dem Verkäufer seine früheren Zahlungen zu erstatten, von denen Sie in Zukunft profitieren werden, finden Sie diese Zahlen in den Zeilen 104 bis 105 und 404 bis 405. Für Beispielsweise mussten Sie dem Verkäufer möglicherweise die Steuer- und Versicherungsreservekonten erstatten, wenn Sie das Darlehen des Verkäufers übernommen haben, oder Sie haben den Mietern des Verkäufers geschuldet, die vor dem Abschluss fällig waren, aber zu diesem Zeitpunkt nicht bezahlt und einbringlich waren

In ähnlicher Weise haben Sie dem Verkäufer möglicherweise Vorauszahlungen an Dritte für Hochwasserversicherungen oder Hypothekenversicherungen erstattet, wenn Sie die Hypothek des Verkäufers übernommen haben. Diese Erstattungen sind in den Zeilen 106 bis 112 aufgeführt.

Credits, die die Der Dollarbetrag, den Sie zum Abschluss bringen müssen, wird in der Serie 200 angezeigt. Das Earnest-Money-Guthaben des Kreditnehmers wird in Zeile 201 angezeigt, wobei die entsprechende Abbuchung des Verkäufers für Earnest-Money entweder in Zeile 501 oder in Zeile 506 erfolgt. Letzteres hängt davon ab, ob es zum Abschluss gebracht wird (siehe Zeile 501) oder ganz oder teilweise Der Betrag des verdienten Geldes wird von einem Makler als Zahlung von Provisionen gehalten (siehe Zeile 506).

Der Nennbetrag des ersten Kaufgelddarlehens wird in Zeile 202 angezeigt. Der Betrag des Darlehens eines Verkäufers Der vom Kreditnehmer angenommene Betrag ist in Zeile 203 aufgeführt. Hypotheken mit zweitem Kaufgeld oder Eigenheimkredite, die dem ersten Kaufgelddarlehen untergeordnet sind, werden in den Zeilen 205 bis 209 angezeigt. In Staaten, in denen der Verkäufer die Eigentumsversicherung des Eigentümers bezahlt, Das Guthaben des Kreditnehmers für die Prämie für die Eigentumsversicherung des Eigentümers wird in Zeile 204 ausgewiesen und dem Verkäufer in Zeile 507 belastet.

Grundsteuern und Veranlagungen, die ab dem Verhältnis zwischen Kreditnehmer und Verkäufer proportional aufgeteilt sind Das Abschlussdatum ist in den Zeilen 210 angegeben bis 212 auf der Seite des Kreditnehmers und Linien 510 bis 512 auf der Seite des Verkäufers. Allgemeine fällige, aber noch nicht in Rechnung gestellte und zu zahlende Immobiliensteuern werden dem Kreditnehmer in den Zeilen 210 und 211 gutgeschrieben und dem Verkäufer in den entsprechenden Zeilen der Serie 500 belastet.

Bewertungen werden in ähnlicher Weise gutgeschrieben und belastet Zeilen 212 bzw. 512. Alle vom Verkäufer an den Kreditnehmer gewährten Gutschriften für Abschlusskosten werden in den Reihen 200 und 500 angezeigt.

Die alten Darlehen des Verkäufers, die durch den Abschluss zurückgezahlt wurden, werden in den Zeilen 508 und 509 angezeigt. Wenn mehr Auszahlungen erfolgen, Sie können in den Zeilen 513 bis 519 angezeigt werden.

In der 300er-Serie finden Sie eine Berechnung des Geldbetrags, den Sie zum Abschluss bringen müssen (als „Endergebnis“ des Kreditnehmers bezeichnet). Alles, was vom Kreditnehmer in Zeile 120 fällig wurde, wird in Zeile 301 vorgezogen. Alle Gutschriften, die den vom Kreditnehmer geschuldeten Betrag reduzieren, werden in Zeile 302 summiert und dann von Zeile 301 abgezogen, was dazu führt, dass das Endergebnis des Kreditnehmers in Zeile 30 angezeigt wird 303.

Das Endergebnis des Verkäufers, dh der Geldbetrag, den der Verkäufer zum Abschluss erhält, wird in der 600er-Serie auf ähnliche Weise berechnet.

HUD-1 Abschnitt L: Detail der Abrechnung Gebühren für Kreditnehmer und Verkäufer

Abschnitt L enthält eine lange Liste von Abrechnungsgebühren. Die in der linken Spalte angegebenen Gebühren werden vom Kreditnehmer bezahlt, und die in der rechten Spalte angegebenen Gebühren müssen vom Verkäufer bezahlt werden. Die Abrechnungsgebühren sind in die folgenden Zeilenreihen unterteilt:

• Die Zeilenreihe 700 zeigt die Maklerprovision, den Betrag der für die Provision einbehaltenen Einlagen und die Aufteilung der Provision auf alle beteiligten Makler
• Die Linienserie 800 zeigt Darlehensgebühren wie die Originierungsgebühr, Punkte und Gebühren für Dienstleistungen Dritter für den Kreditgeber, einschließlich des Gutachters, der Kreditauskunftei, der Steuerberater und der Hochwasserzertifizierungsdienste
• Die Linienserie 900 zeigt vorausbezahlte Zinsen, Hypothekenversicherungsprämien und Hausbesitzerversicherungen.
• Die Linienserie 1000 zeigt die Steuer- und Versicherungsreserven, die dem Kreditgeber beim Abschluss von den Kreditnehmern gezahlt wurden erforderlich, um monatliche Zahlungen für diese Artikel direkt an den Kreditgeber zu leisten. Die Anzahl der vom Kreditgeber geforderten Reserven für Monate variiert und kann je nach Art des Kredits und der finanziellen Situation des Kreditnehmers manchmal ausgehandelt werden.
• Die Linienserie 1100 zeigt die Gebühren für Eigentumsversicherungen und Treuhandgeschäfte, einschließlich der Prämien für die Eigentümer- und Darlehenspolitik, die Versicherungsprämie des Eigentümers (ebenfalls in den oben beschriebenen Abschnitten J und K angegeben). Die Anwaltskosten werden ebenfalls in diese Zeilenreihe einbezogen.
• In der Zeilenreihe 1200 sind die staatlichen Gebühren für die Erfassung der Urkunde und der Hypothek sowie die Übertragungssteuern aufgeführt, die häufig von dem Staat, dem Landkreis und der Gemeinde erhoben werden, in denen die Eigentum befindet sich.Weitere Informationen zu Überweisungssteuern finden Sie in Nolos Artikel „Käufer von Eigenheimen: Welche Dokumente sind bei Abschluss Ihrer Übertragungsurkunde zu erwarten?“

Vergleichen Sie das HUD-1 mit Ihrer Schätzung für guten Glauben.

Wie bereits erwähnt, können Sie es verwenden das HUD-1, um zu bestätigen, dass die tatsächlichen Darlehens- und Abschlusskosten nicht von den geschätzten Kosten gesprungen sind, die Sie in der Schätzung des guten Glaubens (Good Faith Estimation, GFE) angegeben haben. Um diese Aufgabe zu vereinfachen, muss der Escrowee laut Gesetz auf Werbebuchungen in der GFE innerhalb der entsprechenden Positionen auf dem HUD-1.

Seite 3 des HUD-1 zeigt den detaillierten Vergleich. Das Gesetz verbietet auch die Erhöhung der Gebühren, Punkte und Überweisungssteuern für die Kreditaufnahme aus den Beträgen auf der GFE angezeigt und verlangt, dass die Regierung Gebühren und Gebühren für Dienste von Drittanbietern aufzeichnet, bei denen der Drittanbieter s ist Die vom Kreditgeber oder Verkäufer gewählten Gebühren wie Bewertungsgebühren, Gebühren für die Kreditauskunft, Gebühren für Steuerdienstleistungen, Hochwasserzertifizierungen, vorausbezahlte Hypothekenversicherungen und Eigentumsversicherungsprämien steigen gegenüber der Schätzung niemals um mehr als 10%. Das GFE-Formular mit einer Erläuterung, welche Gebühren sich nicht ändern können, finden Sie auf der HUD-Website.

Bei aller Belastung durch Schließen und Bewegen haben Sie möglicherweise keinen Fehler im HUD-1 bemerkt. oder eine unerwartete Gebühr oder Gebührenerhöhung von der GFE, bis sie abgelaufen ist. In diesem Fall zögern Sie nicht, den Anwalt zu kontaktieren, der Sie bei Ihrem Abschluss unterstützt hat, oder wenn Sie keine hatten, den Escrowee oder sogar Der Kreditgeber sollte sich direkt an alle Bedenken bezüglich rechtswidriger Erhöhungen der Abwicklungsgebühren wenden, da er gesetzlich verpflichtet ist, Ihnen diese zu erstatten. Wenn Ihr Kredit- oder Abschlussbeauftragter Ihnen nicht hilft, bitten Sie um ein Gespräch mit jemandem in der Compliance-Abteilung .