총 임대료 승수 (또는 GRM)는 소득을 창출하는 부동산의 가치를 추정하는 간편한 방법입니다. GIM 또는 총 소득 방법이라고도하는 총 임대료 배율을 계산하면 투자자가 임대 수입을 기준으로 잠재적 투자 자산의 순위를 빠르게 지정할 수 있습니다.

GRM은 빠르게 변화하는 임대 시장에서 사용할 수있는 계산이기도합니다. . 시장 상황의 변화에 따라 임대 부동산이 수익성이 있는지 또는 수익성이 없는지 먼저 살펴볼 수 있습니다.

이 기사에서는 부동산 투자자가 GRM을 사용할 수있는 다양한 방법, GRM을 만드는 방법을 살펴 보겠습니다. 등급 척도, 잠재적 임대 부동산 투자를 평가하기 위해 총 임대료 승수를 사용할 때의 장단점.

총 임대 승수는 무엇입니까?

총 임대 승수 (GRM) 비교 부동산의 공정 시장 가치에 대한 연간 총 임대 수입. 총 임대료가 사용되기 때문에 GRM은 정상적인 운영 비용이나 부채 상환을 고려하지 않습니다.

GRM은 소득 접근 방식을 사용하여 임대 부동산의 가치를 분석하는 간단한 방법입니다. 예를 들어, Roofstock Marketplace를보고있는 부동산 투자자는 다양한 시장에서 판매되는 다양한 단독 주택 임대 주택의 총 임대 배율을 빠르고 쉽게 결정할 수 있습니다.

그러나 총 임대 배율은 그렇지 않습니다. t는 재산 가치에 대한 심층 분석을 대체하는 것을 의미했습니다. 대신 GRM을 계산하면 속성을 자세히 분석하는 데 추가 시간과 노력을 기울일 가치가 있는지 한눈에 알 수 있습니다.

GRM 계산 방법

총 임대 배율을 계산하는 공식은 다음과 같습니다.

• 총 임대 배율 = 부동산 가격 / 총 연간 임대 소득
• 예 : 부동산 가격 $ 500,000 / 연간 총 임대료 $ 42,000 = 11.9 GRM

GRM 계산은 부동산의 요청 가격 또는 공정 시장 가치를 총 임대 소득과 비교합니다. 총 임대료 승수를 사용하는 것은 투자로 발생하는 총 임대료에서 부동산이 얼마나 빨리 상환 될 것인지 “빠르게 살펴볼”수있는 좋은 방법입니다.

이 예에서 상환 기간은 다음과 같습니다. 12 세 미만입니다. 그러나 일상적인 수리, 단위 회전으로 인한 공석, 재산세 및 보험과 같은 비용은이 계산에 포함되지 않습니다. 이는 GRM 공식이 NOI가 아닌 총 임대료를 사용하기 때문입니다.

GRM 공식이 사용되는 경우의 예

위의 예에서는 GRM 공식을 사용하여 총 임대료 승수.

총 임대료 승수 계산은 다음 두 가지 방법으로도 사용할 수 있습니다.

1. 총 임대료 및 GRM을 기반으로 한 공정한 시장 가치 결정 동일한 시장.
2. 시장 GRM 및 구매 가격을 기준으로 총 임대료를 계산합니다.

GRM을 사용하는 다른 두 가지 방법을 살펴 보겠습니다. 공식.

GRM 공식을 사용하여 공정한 시장 가치 결정

부동산의 공정한 시장 가치를 결정하려면 동일한 시장에서 비교 가능한 부동산에 대한 GRM이 무엇인지, 총 임대료가 얼마인지 알아야합니다. 부동산이 비어있는 경우 총 임대료가 예상됩니다.

• GRM = 부동산 가격 / 연간 총 임대 소득
• 부동산 가격 = 연간 총 임대 소득 x GRM
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  • 예 : 연간 총 임대 수입 $ 42,000 x 11.9 GRM = $ 499,800 (최대 $ 500,000)

  GRM 공식을 사용하여 총 임대료 계산

  이제 GRM 공식을 사용하여 총 임대료를 계산하십시오. 이 계산을 위해서는 부동산의 공정한 시장 가치와 같은 시장에서 비교 가능한 부동산에 대한 GRM이 무엇인지 알아야합니다.

  • GRM = 부동산 가격 / 연간 총 임대 소득
  • 연간 총 임대 소득 = 부동산 가격 / GRM
  • 예 : $ 500,000 부동산 가격 / 11.9 GRM = $ 42,016 ($ 42,000로 내림)

  

  GRM 등급 척도를 만드는 방법

  대여에 투자하는 경우 소득을 창출하는 투자를 구매하는 부동산과 부동산이 창출하는 소득 흐름. GRM이 낮 으면 재산을 더 빨리 갚을 수있는 충분한 수입이 발생할 수 있지만, 투자자는 재산의 나이와 더 높은 유지 관리 비용의 가능성도 고려해야합니다.

  GRM이 낮은 오래된 부동산은 좋은 거래로 보일 수 있습니다. 그러나 수행해야 할 유지 관리 작업이 많으면 공석이 높아져 현금 흐름이 낮아지고 GRM이 높아질 수 있습니다.

  그래서 GRM 등급 척도를 개발하는 것이 유용합니다. 다음과 같이 시장에 적용 할 수 있습니다.

  • GRM 낮음 = 유지 보수가 지연되거나 지붕 교체 또는 새로운 냉난방 시스템과 같은 주요 자본 수리가 필요한 오래된 부동산.
  • 평균 GRM = 에너지 효율적인 창문, 가전 제품 교체 또는 외부 도장과 같은 업데이트가 필요한 지난 10 년 또는 20 년 이내에 지어진 부동산.
  • 평균 이상 GRM = 건축 된 부동산 자산 가치를 유지하고 임대료를 시장에서 유지하기 위해 일상적인 유지 보수 만 필요로하는 지난 10 년 이내.
  • 높은 GRM = 새로운 가전 제품과 최첨단 전기를 사용하여 일상적인 유지 보수 비용이 적은 새로운 자산 , 배관 및 HVAC 시스템.

  시장에 대한 GRM 등급 척도를 개발하면 총 임대 승수 계산을 사용하여 부동산 연령과 유지 관리 비용 증가 가능성 사이의 위험을 균형있게 조정할 수 있습니다.

  부동산 연령 외에도 Roofstock 인근 순위를 고려하여 같은 지역에있는 부동산의 GRM을 비교할 수 있습니다.

  좋은 총 임대 배율이란 무엇입니까?

  자본 화율이 부동산 자산 군과 시장에 따라 다르듯이 GRM도 다릅니다.

  예를 들어, 11.5 GRM의 단일 가족 임대는 Atlanta와 같은 대도시에서 큰 거래일 수 있지만 GRM이 7.0 이상인 텍사스 Lufkin 시장에서는 너무 낮습니다. GRM이 좋은지 결정하는 가장 좋은 방법은 총 임대 승수를 사용하여 동일한 시장 지역에서 비교 가능한 부동산을 비교하는 것입니다.

  

  장점 & GRM 사용의 단점

  부동산 투자자는 총 임대료 승수를 세 가지 이유로 사용합니다. GRM은 쉽게 사용할 수있는 정보를 사용하고 계산하기 쉬우 며 잠재적으로 나쁜 거래를 선별하여 시간을 절약합니다.

  그러나 단점도 있습니다. 총 임대료 승수에. 다음은 GRM 공식 사용의 가장 큰 장단점입니다.

  GRM 사용의 장점

  • GRM은 부동산 가격, 평방 피트 당 가격보다 더 의미가 있습니다. , 또는 생성되는 임대 수입을 고려하기 때문에 단위당 가격입니다.
  • GRM은 여러 부동산을 평가하고 임대 수입 및 임대 수입을 기반으로 가장 잠재적 인 가치를 제공하는 것을 결정할 수있는 사용하기 쉬운 사전 심사 도구입니다. 요구 가격.
  • GRM은 구매자와 판매자 모두 사용할 수 있습니다. 완전히 업데이트되고 잘 관리 된 부동산을 보유한 판매자와 노련한 세입자는 시장 GRM보다 약간 높은 요청 가격으로 부동산 가격을 책정 할 수 있습니다. 반면 가격이 시장보다 낮을 수 있기 때문에 구매자는 시장 GRM보다 약간 낮은 GRM을 찾습니다.

  GRM 사용의 단점

  • 운영 비용은 GRM 계산에 포함되지 않습니다.
  • 일반 단위 회전 수 및 잘못 관리 된 재산의 공석 계수는 GRM에서 고려되지 않습니다.
  • GRM 같은 지역이나 시장에서 유사한 부동산 유형을 비교할 때만 유용합니다.

  

  GRM 대 상한 요율 계산

  GRM과 상한선 비율은 모두 소득 접근 방식을 사용하여 계산되지만 두 공식은 두 가지 다른 방식으로 자산 가치를 분석합니다. 상한 율 공식은 순 영업 수입 (NOI)을 사용하며 수리, 관리비, 재산세 및 보험과 같은 일반 운영 비용을 고려합니다.

  상한 율 계산 공식은 다음과 같습니다.

  • 자본화 비율 = NOI / 시장 가치

  다음은 동일한 GRM을 가진 두 개의 임대 부동산이 서로 다른 자본화 비율을 가질 수있는 방법의 예입니다.

  재산 # 1

  시장 가치 $ 250,000

  총소득 $ 30,000

  NOI $ 20,000

  GRM 8.33

  Cap rate 8 %

  재산 # 2

  시장 가치 $ 250,000

  총소득 $ 30,000

  NOI $ 15,000

  GRM 8.33

  한도 율 6 %

  이제 이것이 반드시 높은 한도 율을 가진 부동산 # 1이 부동산 # 2보다 더 나은 투자라는 것을 의미하지는 않습니다. 예를 들어, 첫 번째 부동산의 소유자는 NOI를 높게 유지하기 위해 필요한 유지 보수를 보류 할 수 있습니다.

  반면에 부동산 2의 소유자는 최근 임대료를 업데이트하는 데 $ 5,000를 지출하여 단기적으로는 더 낮은 NOI를 만들었지 만 비용이 정상으로 돌아 오면 장기적으로 더 높은 NOI를 만들었습니다. .

  부동산 2의 소유자가 업데이트 된 부동산에서 연간 임대 수입으로 $ 2,500를 추가로 창출 할 수있는 경우 상한 율과 GRM도 변경됩니다.

  최종 생각

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  총 임대 배율은 부동산 투자자가 잠재적 부동산 투자를 선별하고 순위를 매기는 빠르고 쉬운 방법을 제공합니다. GRM은 쉽게 사용할 수있는 정보를 사용하여 계산하기 쉽습니다.

  그러나 총 임대료 승수 사용에도 제한이 있습니다. GRM은 총 수입을 기준으로하며 운영 비용을 고려하지 않습니다. 또한 총 임대료 승수는 동일한 지역이나 시장에서 유사한 임대 부동산을 비교할 때만 사용할 수 있습니다.

  총 임대 승수를 계산하는 것 외에도 부동산 투자자는 Roofstock Cloudhouse 계산기를 사용하여 미국에있는 모든 단독 주택의 현금 흐름, 상한 율, 잠재적 가치 상승 및 수익률을 볼 수 있습니다.