Common Area Maintenance (CAM) fees kan være forvirrende. De er et begrep som refererer til pengene du betaler utleier for å betale kostnadene ved drift av fellesarealene i bygningen. Samtidig kan begrepet fellesareal også referere til et område av bygningen som du betale husleie. Og for å gjøre ting enda mer forvirrende, overlapper de driftsutgiftene. Fortsett å lese, og vi vil forstå det.

Intro – Hva du skal vite om fellesarealet

Uansett hvilken type bygning du okkuperer, hvis den har mer enn en leietaker, kan du dele den i to deler. Det er brikker som leietakere som deg okkuperer. Og så er det brikker som alle deler. Sistnevnte utgjør fellesarealet.

Hva å vite om fellesarealet

Hva er et fellesområde? Hva er vedlikehold?

Alt du har dele med de andre leietakerne – eller at du ikke kontrollerer innenfor de ødeleggende veggene i suiten din – er et felles område. Mens kontoret ditt er ditt private område, er gangene og felles bad i etasjen ditt fellesområder. Internett tilkoblingen faktureres sannsynligvis direkte til deg, så den er privat, men hvis hele bygningen deler den samme vannforbindelsen, er den vannforbindelsen også en del av fellesarealene. (Dette er grunnen til at vi snakket om bygningsdeler i stedet for spesifikt om mellomrom)

Vedlikehold er kostnadene ved å drive de felles områdene i bygningen. Den inkluderer alt fra strømregningen for å tenne gangene til forsikringen for eiendommen til kostnaden for å feie parkeringsplassen. Vanligvis setter utleier et årlig budsjett for vedlikeholdet og fakturerer deg hver måned, med en endelig innbetaling etter begynnelsen av neste år.

Er vedlikehold av fellesarealer det samme som driftsutgifter?

Driftskostnadene er kostnadene ved drift av bygningen. De inkluderer verktøy, reparasjoner, forsikring, eiendomsskatt og ledelse, blant annet. Fellesarealvedlikehold er likt, men gjelder bare kostnadene ved å kjøre delte funksjoner. CAM-er ekskluderer også eiendomsskatt og forsikring. Dette betyr at det er vanlig å høre refusjonene dine beskrevet som «CAM, Tax and Insurance», som er en annen måte å si at du «betaler din andel av bygningen» hele driftskostnadene.

Hvorfor betaler du CAM?

Sett så direkte som mulig, betaler du CAM fordi leiekontrakten din krever det. I henhold til en fullservice-leieavgift belaster utleiere det fastsatte beløpet hver måned. De bruker deretter full-service leiebetaling for å betale bygningens driftskostnader, pantelånet (hvis de har et), og deretter seg selv eller investorene. Hvis bygningens utgifter går opp, må utleieren absorbere den kostnaden, men hvis de går ned, får utleieren beholde fordelen.

I en leieavtale hvor du betaler CAM-avgifter og andre driftskostnader. blir leien din skilt fra kostnadene ved å drifte bygningen. Siden du er ansvarlig for CAM, tar du risikoen for bygningens driftskostnader. Hvis de går opp, betaler du mer, og hvis de går ned, betaler du mindre. Samtidig får eieren en bestemt avkastning på sin investerte kapital i form av leien din.

Hvordan bestemmes CAM?

Eiere beregner den totale vedlikeholdsavgiften for fellesarealet med legge sammen alle driftskostnadene for bygningen, deres eiendomsskatt og forsikring. Noen leiekontrakter lar dem også legge til et CAM-administrasjonsgebyr, som er en ekstra samling på toppen av CAM-kostnadene.

For å finne ut hvor mye du betaler for CAM-er, finner de din proporsjonale andel av bygningen. Selv om det er viktig å lese leiekontrakten nøye for å forstå nøyaktig hvordan disse blir beregnet, begynner prosessen vanligvis med å ta det totale bruksarealet av bygningen. Deretter deler de det inn i det brukbare rommet i suiten din. Så hvis du har 10.000 brukbare kvadratfot av en 200.000 brukbar kvadratmeter bygning, har du 5 prosent av bygningens brukbare plass. Dette betyr at pro-rata-andelen din er 5 prosent, og at du må betale 5 prosent av bygningens totale CAM-avgifter.

Det er vanskelig å forutsi hva CAM-er vil være på forhånd. Av den grunn oppretter eiere vanligvis et CAM-budsjett i begynnelsen av året. Så deler de den med 12 og belaster deg andelen hver måned. På slutten av året sammenligner de det de belaster deg med de faktiske kostnadene, og sender deg en sjekk for forskjellen hvis du betaler for mye eller sender deg en regning hvis du har betalt for lite. Så begynner det igjen neste år.

Hva kan jeg gjøre med vedlikeholdsavgifter for fellesarealer?

Det er ikke mye du kan gjøre med CAM-avgiftene i Hvis du er en stor del av bygningen, kan du spare penger på sikt ved å bruke eiendommens ressurser på en mer lurt måte, men bortsett fra det, er CAM-ene dine generelt det eieren belaster. Vær nøye med matematikken deres.for å forsikre deg om at de bare betaler deg for din rimelige andel av bygningen. Å velge fullservice-leieavtale kan spare deg for penger ved å beskytte deg mot CAM-eksponering, men hvis en eier tar den ekstra risikoen for deg, kan han eller hun vil sannsynligvis bli kompensert med høyere avkastning.

Hvordan kan jeg sørge for at min CAM-rate er rettferdig?

Annet enn å nøye sjekke tallene og om nødvendig å få utleier til å gjøre tilsyn, har du ikke mange måter å holde eieren ærlig når du har flyttet inn i bygningen. Før du flytter inn, kan du og leietakerrepresentanten gjøre mye for å beskytte deg mot urimelig. CAM-er. Her er noen strategier som kan fungere for deg i markedet:

1. Undersøk andre bygninger i området for å se hvordan alle CAM-ene deres stemmer overens. Hvis en bygning har høy leie og høyere CAM-er enn andre, kan det være en å unngå.

2. Be om en CAM-historie. Hvis en bygning har en lang historie med flate eller synkende CAM-er, kan du være i en overraskelsesøkning ettersom utsatt vedlikehold forfaller. Omvendt, hvis det konsekvent øker med et rimelig beløp, kan det indikere ansvarlig ledelse.

3. Forhandle vilkårene i CAM. Avhengig av markedet – og leietakerrepresentanten din kan være en veiledning – kan du kanskje forhandle om begrensede økninger, endre kvadratmengden den beregnes på, eller ta andre tiltak for å redusere utgiftene dine.

Forståelse av kontorareal

Grunnleggende om plass

Kontorbygninger leier plass til sine leietakere. I tillegg tilbyr de felles rom for publikum og for leietakerne å bruke. Disse delte områdene, som lobbyer, atrium, toaletter og rekreasjonsrom, får bygningen til å fungere bedre, men de tar også penger og krefter på å vedlikeholde. Plassen de tar er plass som utleier ikke kan legge i private suiter for sine leietakere. Av denne grunn bretter de fleste utleiere deler av eller hele verdien av det delte rommet (noen ganger referert til som «fellesareal») inn i leien som de tar betalt for leietakerne.

Brukbar kontra utleiebar firkantet opptak

Plassen innenfor de sviktende veggene i suiten din – din plass – blir referert til som din brukbare Hvis du for eksempel har et mellomrom som er 30 fot bredt og 80 fot langt, vil du ha 2400 brukbare kvadratfot, siden 30 ganger 80 tilsvarer 2400.

Når du legger til det brukbare kvadratet opptak til din andel av bygningens fellesarealer, får du utleiebare kvadratmeter. Mens leietakerrepresentanten din kan hjelpe deg med å bekrefte kvadratmeter, trenger du tre stykker informasjon:

• Størrelsen på rommet ditt (i brukbare kvadratfot) )

• Bygningens totale brukbare kvadratmeter

• Bygningens totale fellesareal

Når du har fått den informasjonen, kan du dele størrelsen på rommet ditt med bygningens totale brukbare kvadratmeter. Det vil gi deg en prosentandel, som representerer din proporsjonale andel av bygningen. s totale bruksareal. Multipliser deretter fellesarealet med din proporsjonale andel. Legg produktet til det brukbare kvadratmeteret ditt for å finne det totale leiebare kvadratmeteret.

Variasjoner i kommersielle leieforhold

Mens den kommersielle eiendomsbransjen har «offisielle» definisjoner for alle disse kommersielle leievilkår, i praksis, kan det hende du finner ut at hver utleiers tolkning av dem er forskjellig. Du kan oppdage at en bygning koster for «CAM, skatter og forsikringer» mens en annen «s CAM-avgifter allerede inkluderer skatter og forsikringer. Bygninger kan ha varierende standarder for hvordan de måler rommet ditt og fellesarealene i bygningene. I tillegg til disse endringene, kan du også finne forskjeller i omtrent alle andre leieavtaler.

Konklusjon

Common Area Maintenance (CAM) -avgifter er noen av de mest kompliserte delene av å forhandle om en kontorleiekontrakt. Det er ofte utfordrende å sammenligne dem mellom bygninger, og de kan være svært varierende fra leder til leder. Den beste måten å sikre at du betaler de riktige CAM-ene, er å verve hjelp fra en leietakerrepresentant når du finner din neste plass, og å holde nummeret sitt tilgjengelig i hele leieforholdet ditt.