» Det er også positive sider ved å leie. Men det føles bare som om du bare kaster penger, ”sa han. «Jeg sjekker sannsynligvis (eiendomsoppføringer) kanskje hver uke eller så, bare for å se om det er en slags mirakel rimelige boliger som dukker opp. Jeg tror det er mer dagdrømmer enn å føle meg håpfull på dette tidspunktet.»

Szuszwalak sa at han forstår hvorfor boligforkjemperne fokuserer på kampene til husholdninger med lavere inntekt. Men han sa: «Jeg tror det er en manglende form for midtkomponent. Jeg er på et underlig sted der jeg ikke lager massevis, men mer enn mange inntektsbegrensede programmer tillater det.

Huset som passer til budsjettet hans – han ser etter noe under $ 250 000 – er et sameie, sa Szuszwalak. Det er bolig Denver mangler.

I årevis ble Colorado’s lov om konstruksjonsfeil, ment å beskytte forbrukerne, skylden for mangel på ny leilighetskonstruksjon. Kritikere sa at loven nesten inviterte advokater til å organisere leilighetseiere for å saksøke for byggeproblemer, noe som gjør forsikring veldig dyr. Loven endret seg i 2017 for å kreve at mer enn et halvt kompleksets innbyggere er enige før de saksøker utvikleren. Denver har også bestemt at utviklere og entreprenører skal få sjansen til å reparere problemer før søksmål blir anlagt. Men potensialet for søksmål er fortsatt en bekymring, sa eiendomskonsulent Greenly, som spesialiserer seg i leiligheter.

«Vi må bygge aggressivt bolig med mellominntekt,» sa Greenly.

Rusty Crandall, områdepresident for den nasjonale utvikleren Meritage Homes, sa at husbyggingsindustrien forlot leiligheter i Colorado tidlig på 2000-tallet.

«Hele segmentet blir ikke levert fordi byggherrene ikke vil bli saksøkt, ”sa han.

Meritage» drar seg ikke ut i leilighetsverdenen. Det er fortsatt for stor risiko der for oss. «

Så hvordan oppnår Denver overkommelig pris for alle?

Szuszwalaks manglende midtpunkt får oppmerksomhet fra utviklere som ser muligheter der. Crandall tenker på barna sine: «Hvordan skal de muligens ha råd til et hjem, selv med høyskoleutdannelse og en god jobb ? ”

Crandalls Meritage har tatt skritt for å løse problemet ved å utvikle byhus, som er bygd tett sammen, og spare på land co m. I en byhusutvikling i Aurora som heter Painted Prairie, holder Meritage prisene ytterligere i sjakk ved å tilby færre alternativer for varer som kjøkkenskap og baderomskraner, slik at utvikleren kan bestille bulk økonomisk. Planene er enklere og kvadratmeter mindre.

Crandall sa at selskapet hans har funnet ut at forbrukere er villige til å gi opp slike ting som kjellere for å spare penger. Meritages kompakte byhusene Painted Prairie selger på de lave $ 300 000-tallet, som er omtrent $ 140 000 mindre enn den gjennomsnittlige sluttprisen på et hjem i Denver i april.

En mindre utbygger, Paul Malone, retter seg også mot mellom- inntektskjøpere. Malone tar med seg komponenter i et 39-enheters leilighetsprosjekt han kaller The Nightingale fra en modulær boligfabrikk i Minnesota for å oppføre på et sted i Denver Uptown-nabolag. På grunn av risikoen for å bli saksøkt i henhold til lov om konstruksjonsfeil, sa han, at forsikringskostnadene hans er tre ganger så høye som de ville vært hvis han ikke bygde leiligheter. Han begynner i det små og har til hensikt å bygge sterke forhold til sine kjøpere, og håper det vil oppmuntre dem til å samarbeide med ham for å løse eventuelle bekymringer i stedet for å gå til retten.

Modulær konstruksjon blir sett på som en måte å bygge mer effektivt på. . Nightingale vil ha studioer som starter på $ 250 000, ett soverom på $ 299 000 og to soverom på $ 437 000. Ifølge Denver Metro Association of Realtors var medianprisen på en leilighet i april $ 322 000.

Malone erkjente at hans 39 enheter ikke vil ha stor innvirkning på tilbudet. Men han sa at andre utviklere også vurderte å bygge leiligheter til rimelige priser.

«Jeg skulle ønske flere ville,» sa Malone. «Fordi det er viktig for tusenårene å ha råd til å kjøpe boliger.»

Habitat for Humanity’s Lafferty utvikler salgshus for familier som ikke har kjøpekraften til kundene Malone retter seg mot. Og hun vil ha hjelp fra beslutningstakere.

Lafferty foreslo for eksempel at byer kunne redusere planlegging og tillate avgifter som kreves av utviklere hvis de bygger boliger innen rekkevidde for leietakere eller kjøpere med lav og moderat inntekt. p>

Denver vurderer nettopp det, sa Laura Aldrete, som leder avdelingen med ansvar for å avgjøre om en utviklers planer oppfyller byens kriterier for utstedelse av byggetillatelser. Aldrete sa at Institutt for samfunnsplanlegging og utvikling tar fatt på et pilotprosjekt som vil tilby rask tillatelse og reduserte avgifter for utviklere av rimelige boliger.

Aldrete la til at hun samarbeider med Britta Fisher, leder for Denver husavdeling, om et prosjekt som utforsker hvordan sonering kan øke overkommelig pris.

«Sonering i mange år gjorde akkurat det motsatte, ”Sa Aldrete. (Soneinndeling av store deler av Denver og byer over hele landet for eneboliger, for eksempel, spiste opp land og økte landkostnadene.)

Som en del av prosjektet vurderer Aldrete å vurdere tilnærminger som å tillate flere tosidige og triplekser å legge til tetthet. Fisher sa tilbehørshusenheter, nå lovlige i 25 prosent av Denver, er en annen måte å forsiktig øke antallet mennesker som bor på en hvilken som helst pakke. ADU, eller bestemorleiligheter kunne også skape måter for familier med lav inntekt å tjene inntekt eller for flere generasjoner av en familie å bo i nærheten og forsørge hverandre, sa Fisher.

Men ADU-er kan være dyre. I fjor godkjente byrådet i Denver. et fond på $ 500 000 for innbyggere på vestsiden til å bygge ADU på deres eiendom. Huseiere med lav inntekt som godtar å leie ut eiendommene til lavere priser enn markedet, kan få lån på opptil $ 25.000 for å bygge et nytt hjem. Huseiere må bare betale tilbake lånet hvis de selger eiendommen innen 25 år.

I 2017 gjorde ordfører Michael Hancock et press for å hjelpe familier med lav og moderat inntekt til å komme inn i tomme leiligheter med markedspris. Det førte til programmet for lavere inntektsbevis, eller LIVE Denver, hvor utleiere kunne få bytilskudd, slik at familier som tjener mellom 40 og 80 prosent av arealmedianen, kunne få bolig. Så langt har bare 17 familier blitt plassert i boliger gjennom LIVE Denver.

Fisher, byens boligsjef, sa at byen vurderte initiativet. Hun sa at høy omsetning blant eiendomsforvaltere har betydd at byen har måttet fortsette å utdanne utleiere om hvordan programmet fungerer.

I 2017 lanserte byen et boligfond med mål om å skape og bevare mer enn 6200 rimelige. hjem i et tiår. Det startet med $ 15 millioner og har siden blitt doblet.

Fondet brukes hovedsakelig til å dele ut tilskudd og lån for å hjelpe private utviklere som tilbyr boliger under markedsrenter. Den finansieres delvis av skatt, inkludert på marihuana, og delvis avgifter betalt av utviklere som ikke selv ønsker å bygge boliger under markedsrente.

Greenly sa det i stedet for å bidra med kontanter til et fond, kanskje utviklere bør bli pålagt å bygge en viss mengde rimelige boliger i en by som for tiden har rundt 23 000 inntektsbegrensede hjem. ”

» Vi trenger boligen, «sa hun.

Fisher sa at byen kan skape insentiver for utviklere uten å eliminere gamle. Hun pekte på reguleringsendringer de siste årene som har gjort det mulig for utviklere å bygge høyere hvis de inkluderer rimelige boliger i prosjekter.

«Det er ikke om å fjerne et enkelt verktøy eller legge til et enkelt verktøy, ”sa Fisher.

Hun sa at det er behov for nye finansieringskilder for å komme under boliger med markedsrente. Det viktigste finansieringsverktøyet i flere tiår har vært føderale skattekreditter. Utviklere som får tildelt kreditter selger dem til investorer for kontanter de deretter bruker til å bygge. Et statlig byrå distribuerer både statlige og føderale skattekreditter på konkurransedyktig basis, og mottar vanligvis mange flere søknader enn det kan tilfredsstille. Ofte søker utviklere flere ganger før de vinner et stipend.

Hvem er ansvarlig for rimelige boliger?

James Roy II, en samfunnsorganisator i Denver, vil at diskusjonen skal gå utover utviklere og beslutningstakere. Han sa at sykehus og skoler, hvis ansatte blir priset ut av boligmarkedet i Denver, kan tilby løsninger som å donere land eller gi tilskudd for å redusere boligkostnadene. Roy sa at økonomisk coaching, klasser om huseiere og andre verktøy må distribueres bredere for å hjelpe fattige familier med å forberede seg på å kjøpe hjem. sa. «Å tenke på det som produksjon av boliger savner hele poenget.»

Elena Martinez plukket opp en flygeblad om en klasse for boligeierskap for noen år siden. Som barn hadde Martinez skutt mellom hjemmene til moren i Los Angeles og faren i Denver. Hun har opplevd hjemløshet.

«Jeg ville ha et sted med stabilitet. Jeg hadde ikke det å vokse opp,» sa hun.

På noen måter gikk kurset over huseiere hun. forlot Martinez nedstemt. Hun møtte klassekamerater som var bedre forberedt og meglere og låneansvarlige som ikke var oppmuntrende.

«Jeg følte meg litt håpløs. Som om jeg ikke hadde kriteriene for å kjøpe et hjem, sa hun. «Jeg hadde ikke sparepenger eller en pute.»

Martinez ga seg ikke. Hun flyttet inn hos en av døtrene for å spare penger og betale regninger. For to år siden kjøpte Martinez et hus i Brighton.Hun hadde leid i åtte år i Globeville-området i Denver og likte det der, men Brighton var der hun hadde råd til å kjøpe. Hun sa at hun ikke ønsket å bruke mer enn 320 000 dollar.

Martinez lærte i klassen for huseiere om låneprogrammer og tilbud om utbetaling som tilbys av organisasjoner som Colorado Housing and Finance Authority. Martinez sparte til slutt $ 5000 og fikk $ 15.000 i forskuddshjelp fra CHFA i form av et andre lån.

Martinez har sin egen virksomhet, EHijole Tacos and Catering. Hun begynte også nylig å jobbe over natten som psykiatrisk tekniker på et rehabiliteringsanlegg for kvinner som kom seg etter rusmisbruk. Mannen hennes har også to jobber, som leveringsmann og som gatevedlikeholdsarbeider for byen Denver. Hennes pantelån er 2160 dollar i måneden, nesten det dobbelte av det hun betalte for leie. Hun betaler 2300 dollar i måneden fordi hun ønsker å komme videre.

«Jeg ønsket virkelig den strukturen (det å eie et hjem) da jeg var yngre,» sa hun. «Dessverre har jeg aldri oppnådd det. Nå er jeg bestemor, og jeg har gjort det. ”

I tillegg til klassen for huseiere krediterer Martinez organisasjoner som har hjulpet henne med å bli gründer.

Yessica Holguin er administrerende direktør for Denver Center for Community Wealth Building, som bruker jobbopplæring, utvikling av entreprenørskap og andre strategier for å hjelpe mennesker fra historisk oversett samfunn med å få økonomisk selvforsyning.

«Det ville ikke være dårlig hvis vi å bygge $ 2500 (i måneden) leiligheter hvis folk hadde råd til å bo der, ”sa Holguin.

Holguins organisasjon hjalp Martinez med å starte sin cateringvirksomhet og finne arbeid i næringsmiddelindustrien selv etter at pandemien lukket mye av Denvers økonomi. .

Eric Kornacki er også opptatt av økonomisk levedyktighet ved å kjøpe et hjem i Denver. I 2009 var han med på å starte et matsikkerhetsprosjekt som vokste til Re: Vision nonprofit i Westwood. Han forlot nylig Re: Vision for en ny ideell organisasjon kalt Uplands Community Collective , som jobber sammen med en boligbygger.

Kornacki er tiltalt for blant annet å sørge for at lokalbefolkningen blir ansatt for å bygge utviklingsprosjektet Uplands hjemmebygger, Jeff Handlin, foreslår: 2350 leiligheter, rekkehus og enslige -familie eneboliger som tilbys til forskjellige priser, så vel som virksomheter og rekreasjonsområder, på en tomt i Westminster, like nord for Denver.

Handlin har fått noe tilbakeblikk fra innbyggerne i området som er bekymret for å miste åpen plass og å få det de ser på som for mange naboer.

«Vi trenger tetthet for å gjøre nabolagene våre mer inkluderende. Jeg vet at det ikke er populært, ”sa Handlin. «Vi må alle tenke på hvor mange mennesker vi vil ha tilgang til vårt økosystem. Teltet må bli større.»

Gene Myers, administrerende direktør i Thrive Home Builders, spesialiserer seg i boliger. for lav- og moderatinntektstakere. Myers er stolt av energieffektiviteten til produktene sine og sier at det holder dem rimelige etter at familiene flytter inn.

Myers solgte nettopp det 271. hjemmet i et av prosjektene hans i Stapleton Han sa at han hadde hørt nedsettende kommentarer fra mer etablerte innbyggere om hva de nye huseierne kan bringe til nabolaget. Frykten deres kom ikke til, sa han.

«Det er ingen sofaer på verandaene, » han sa. «Alt de trengte var en sjanse.»

Rettelse: På grunn av en reporterfeil uttalte en tidligere versjon av denne historien feilaktig at Gene Myers har bygget hjem for Colorado Community Land Trust. Det har han ikke gjort.