Lis pendens er en langvarig, ofte misforstått doktrine om uortodokse interesser i eiendom. Læren om lis pendens betyr bokstavelig talt «ventende sak», og lis pendens-merknader er maskineriet der en part med et ikke-registrert eller uperfekt krav på fast eiendom kan sette tredjeparter som er interessert i eiendommen med varsel om kravet eller renter.

Partene som jobber i eiendom, bør vite disse fire tingene om lis pendens:

Innholdet i lis pendens-varselet betyr noe.

I mange stater styres kunngjøringer av lis pendens ved lov. Det betyr at, som en lovfestet interesse, må en part som forkynner kunngjøringen, overholde kravene i kunngjøringen som loven krever eller kunngjøringen er ugyldig. Selv i jurisdiksjoner der lis pendens er en vanlig rettslære, mange tvister som involverer lis pendens tar for seg om varselet er tilstrekkelig tilstrekkelig til å ha noen teknisk effekt.

Lis pendens-merknader kan være et kraftig verktøy.

Fordi lis pendens vanligvis blir registrert i den faste eiendommen registrerer, er effekten av lis pendens at den legger andre merke til at det er en tvist om fast eiendom. Alle som kjøper eller interesserer seg for eiendommen etter at lis pendens er registrert, tar sin interesse underlagt lis pendens. En lis pendens-varsel forbedrer derfor innflytelsen til en part med tvetydige rettigheter eller interesse i fast eiendom. For eksempel, hvor det er en tvist om håndhevelsen av en intensjonsavtale om å erverve fast eiendom, kan den potensielle kjøperen legge heft til kravet sitt ved å bruke en lis pendens-varsel, forutsatt at kjøperen er trygg på at den har en bindende, men ennå urealisert, rett til å kjøpe eiendommen. Tilsvarende, hvis det er spørsmål om håndhevbarheten til en eiendomsutviklingskontrakt, kan den potensielle utvikleren beskytte sine interesser i eiendommen og forhindre videre aktivitet som involverer alternativ bruk av eiendom gjennom en lis pendens-varsel.

Feil bruk av lis pendens-merknader medfører også risiko.

Registrering av lis pendens-kunngjøringer i feil sammenheng, for tidlig eller for et upassende formål kan skape ansvar for partiet hevder interessen. Overivrig bruk av et lis pendens-varsel kan utgjøre tittelbaktalelse. I mange jurisdiksjoner kan det utsette en part for betydelig følgeskade og derivatansvar, samt i mange jurisdiksjoner ansvar for den bagvaskede partens advokatutgifter.

Forstå lokal praksis og lov om lis pendens saker.

Lis pendens lov og praksis er forskjellig – noen ganger dramatisk – mellom jurisdiksjoner. En nylig føderal sak understreker risikoen for å bruke lis pendens i en ukjent jurisdiksjon. Der dukket en advokat fra New York opp som pro hac-vice i Wisconsin føderale domstol og arkiverte en lis pendens-varsel om kundenes krav. Det omstridte kravet som lå til grunn for kunngjøringen gjaldt et krav om personlig eiendom som ennå ikke var blitt redusert til dom. Fordi kravet ikke var relatert til eiendommen som var gjenstand for varselet, og på grunn av andre tekniske mangler i varselet i henhold til Wisconsin-loven, ga klagerens strategi tilbakeslag, og den føderale tingretten avsatte varselet og sanksjonerte advokaten så vel som advokatklient. Advokaten mistet også sin pro hac-vice status og kunne ikke fortsette å representere sin klient i den primære tvisten mellom partene.