Merk: Denne artikkelen refererer til et skjema som er i bruk til 3. oktober 2015. For de som sender inn en pantesøknad på eller etter dette dato, to nye skjemaer, kalt et «Loan Estimate» og en «Closing Disclosure», erstatter HUD-1 Settlement Statement, the Good Faith Estimate, and the Truth-in-Lending disclosure form som tidligere var påkrevd i stenging av pantelån. Hvis du søkte om pantelånet ditt før 3. oktober 2015, vil du motta en HUD-1. Denne artikkelen kan hjelpe deg med å forstå dette skjemaet bedre, noe som er viktig fordi det for det første kan hjelpe deg med å bevise gevinst eller tap. når du selger huset ditt.

HUD-1 gir et bilde av den monetære siden av eiendommen som lukkes. Den viser alle pengeoverføringene mellom deg, som kjøper, og boligselgeren, og alle lukkekostnadene dine, inkludert sperrings- og tittelgebyret, og kostnadene for lånet ditt. Det er et standardisert skjema som oppgjørsagenten eller «sperremottakeren» fullførte ved avslutningen, etter behov for alle nedleggelser som involverer en føderalt forsikret långiver Lov om eiendomsoppgjørsprosedyrer («RESPA») (12 USC § § 2601–2617).

HUD-1 er et viktig dokument. Skjemaet viser hvor kjøpspengene dine ble brukt. Du kan sammenligne HUD-1 med Good Faith Estimate («GFE») gitt av utlåneren din når du søkte om lånet ditt, for å sikre at du ikke ble for mye belastet for noe lån, tittel, dokumentopptak eller sperringsgebyr. mer om å sammenligne HUD-1 med GFE nedenfor.

Det er også viktig å lagre HUD-1 til skatteforberedende. Du trenger det i løpet av året du kjøpte, og også året du selger eiendommen.

Selve HUD-1-skjemaet ble opprettet av US Department of Housing and Urban Development («HUD» ), og ble oppdatert av HUD med jevne mellomrom. Den siste versjonen er tilgjengelig på HUDs nettsted.

Hva viser HUD-1?

HUD-1 er en flerdelt form, delt inn i seksjoner etter emne, som beskrevet under. Det er også delt inn på kjøpersiden og selgerens side. Kjøperen blir referert til som «låntakeren» på skjemaet fordi HUD-1 ble opprettet for å forklare nedleggelser som involverer lånefinansiering. Imidlertid brukes HUD-1 noen ganger i kun kontantavtaler når den lukkes av et tittelforsikringsselskap eller et eget depotfirma.

HUD-1 Avsnitt A til og med I: Informasjon om referanse og identifikasjon

Toppen av første side av HUD-1 viser informasjon om partene, pantet og avslutningen.

Filnummeret (seksjon B. 6.) er oppgjørsagentens filnummer, og du vil bli bedt om det hvis du ringer sparemottakeren (eller tittelforsikringsselskapet, hvis det samme selskapet) har spørsmål om tittel eller sperring. Lånetallet (avsnitt B.7.) Er utlånerens kontonummer for lånet ditt, og du trenger det når du søker informasjon fra utlåneren din, eller en långiver som kan kjøpe lånet ditt i fremtiden.

HUD-1 Seksjon J og K: Sammendrag av kostnader og kreditter

Seksjoner J og K viser transaksjonene mellom låntaker og selger, og oppsummerer gebyrer og betalinger fra Seksjon L på neste side. Linjenumre i serien 100, 200 og 300 gjelder låntakeren. Linjenumre i serien 400, 500 og 600 gjelder selgeren. Noe av dette blir litt tørt, men det er verdt å vasse gjennom for å sikre at du forstår skjemaet.

Grunntransaksjonen mellom låntaker og selger vises i serien 100 og 400 – i med andre ord, hvor mye du betaler for huset, og i hvilken form. De to sidene (låntakersiden og selgersiden) speiler generelt hverandre. 100-serien viser debet til låntakeren og 400-serien som viser tilsvarende kreditter til selgeren.

Kjøpesummen for eiendommen finnes i linjene 101 og 401. Eventuell tilleggskjøpspris for personlig eiendom solgt med eiendommen, hvis noen, finnes i linjene 102 og 402.

Du vil kanskje legge merke til at linje 103 på låntakersiden, som er summen av alle låntakers avregningsgebyrer vist i avsnitt L, gjør ikke har en tilsvarende linje på selgersiden. Det er fordi selgerens avregningsgebyr trekkes fra kjøpesummen, snarere enn kreditert mot kjøpesummen som på kjøpersiden. Du finner selgerens avregningsgebyr på linje 502, der de trekkes fra bruttobeløpet på grunn av selger på linje 420.

Kostnadene for nybygg, når de ikke er inkludert som en del av kjøpesummen. , er oppgitt på linje 104. Kjøpesummen for en produsert bolig når den belastes separat fra prisen på tomten er oppgitt på linje 105.

Linje 120 er merket «Bruttobeløp fra låntaker.» Det er summen av alle pengene du betaler for kjøpesummen, kostnaden for alle andre kjøp og de totale avregningsgebyrene.Tilsvarende på selgersiden vises den totale kjøpesummen og andre skyldige beløp fra låntakeren til selgeren på linje 420 som «Bruttobeløp på grunn av selger.»

De andre linjene i 100 og 400-serien brukes til ulike refusjoner til selgeren. Hvis kontrakten din krever at du refunderer selgeren for hans eller hennes tidligere utbetalinger som vil være til fordel for deg i fremtiden, finner du tallene i linjene 104 til 105 og 404 til 405. For for eksempel kan det være at du har blitt krevd å refundere selgeren for merverdiavgift og reservekonto for forsikring hvis du antok selgerlånet, eller du kan ha skyldt selger leietakerleie som var forfalt før stengingen, men som var ubetalt og kunne innkreves på den datoen .

På samme måte kan du ha refundert selgeren for forskuddsbetaling til tredjeparter for flomforsikring, eller panteforsikring hvis du påtok deg selgerens pantelån. Disse refusjonene vises i linjene 106 til 112.

Studiepoeng som reduserer dollarbeløpet du må ta med til avslutningen vises i 200-serien. Låntakerens alvorlige kreditt vises i linje 201, med den tilsvarende selgers debet for alvorlige penger på enten linje 501 eller linje 506. Sistnevnte avhenger av om den blir avsluttet (finn den på linje 501), eller helt eller delvis av de mest alvorlige pengene holdes av en megler som betaling av provisjon (finn dem på linje 506).

Pålydende beløp på det første kjøpspengelånet vises på linje 202. Mengden av selgers lån antatt av låntakeren vises på linje 203. Andre pantelån, eller boliglån som er underlagt det første kjøpspengelånet, vises på linjene 205 til 209. I stater der selgeren betaler for eierens tittelforsikring, låntakers kreditt for premien for eierens tittelforsikring vises på linje 204, og belastes selgeren på linje 507.

Eiendomsskatt og takster som er proporsjonalt delt mellom låntaker og selger pr. sluttdatoen vises på linje 210 til og med 212 på låntakersiden, og linjene 510 til 512 på selgersiden. Generell eiendomsskatt som forfaller, men som ennå ikke er fakturert og betales, krediteres låntakeren i linje 210 og 211, og belastes selgeren i de tilsvarende 500 serielinjene.

Vurderinger krediteres og belastes på samme måte i linjene henholdsvis 212 og 512. Enhver sluttkreditt som selgeren gir låntakeren vil vises i serie 200 og 500.

Selgers gamle lån betalt gjennom avslutningen vises på linjene 508 og 509. Hvis det er flere utbetalinger, de kan vises på linjene 513 til 519.

Du finner en beregning av pengesummen du må ta med til avslutningen (kalt låntakerens «bunnlinje») i 300-serien. Alt som forfaller fra låntakeren som ble totalt i linje 120 føres frem til linje 301. Alle studiepoeng som reduserer beløpet som forfaller fra låntakeren, summeres i linje 302 og trekkes deretter fra linje 301, noe som resulterer i at låntakers bunnlinje vises på linjen 303.

Selgers bunnlinje, som er hvor mye penger selgeren mottar ved avslutningen, beregnes på samme måte i 600-serien.

HUD-1 Seksjon L: Detalj av oppgjør Gebyrer for låntaker og selger

Seksjon L inneholder en lang liste over avregningsgebyrer. Kostnader vist i venstre kolonne betales av låntakeren, og gebyrer som vises i høyre kolonne må betales av selger. Avregningsgebyrene er gruppert i følgende linjeserier:

• Linjeserie 700 viser meglerprovisjon, beløpet på eventuelle innskudd som beholdes for provisjon, og hvordan kommisjonen vil bli fordelt på alle de involverte meglerne i salget.
• Linje serie 800 viser lånegebyrer som opprinnelsesgebyr, poeng og gebyrer for tredjeparts tjenester til utlåner, inkludert takstmann, kredittrapporteringsselskap, skattevirksomhet og flomsertifiseringstjenester .
• Linjeserie 900 viser forhåndsbetalt rente, pantelånsforsikringspremie og huseierforsikring.
• Linjeserie 1000 viser skatt og forsikringsreserver betalt til långiveren ved avslutning av de låntakerne kreves for å foreta månedlige innbetalinger for disse varene direkte til långiveren. Antall måneder med reserver som kreves av utlåner, varierer, og kan noen ganger forhandles avhengig av lånetype og låntakerens økonomiske situasjon.
• Linjeserie 1100 viser tittelforsikring og depotavgift, inkludert premier for eier- og lånepolicy, eierpolicypremien (igjen, referert til i avsnitt J og K beskrevet ovenfor). Advokatsalær legges også inn i denne linjeserien.
• Linjeserie 1200 viser statlige avgifter for opptak av skjøte og pant, og overføringsskatt, som ofte belastes av staten, fylket og kommunen der eiendommen ligger.For mer informasjon om overføringsskatt, se Nolos artikkel «Hjemmekjøpere: Hvilke dokumenter kan du forvente når du er i ferd med å sperre.» , og gebyrer for ekstra sperretjenester, for eksempel en separat besittelse eller reparasjon av sperring.

Sammenlign HUD-1 med din estimering av god tro

Som nevnt kan du bruke HUD-1 for å bekrefte at de faktiske lån- og sluttkostnadene ikke har hoppet fra de anslåtte kostnadene du ble vist i estimatet for god tro (GFE). For å gjøre denne oppgaven enklere krever lovgiveren at sperret skal referere til linjeposter på GFE innenfor de tilsvarende ordrelinjene på HUD-1.

Side 3 av HUD-1 viser den detaljerte sammenligningen. Loven forbyr også økninger i lånets opprinnelsesgebyrer, poeng og overføringsskatt fra beløpene vist på GFE, og krever at regjeringen registrerer kostnader, og avgifter for tredjeparts tjenester der tredjeparten er s valgt av utlåner eller selger, for eksempel avgiftsgebyrer, kredittrapporteringsgebyrer, skatter og avgifter, flomsertifiseringer, forhåndsbetalt panteforsikring og tittelforsikringspremier, øker aldri mer enn 10% fra estimatet. GFE-skjemaet, inkludert en forklaring på hvilke kostnader ikke kan endres, finner du på HUD-nettstedet.

Med alt stresset med å lukke og flytte, har du kanskje ikke lagt merke til en feil i HUD-1, eller et uventet gebyr, eller gebyrforhøyelse fra GFE, til etter at det er over. I slike tilfeller, ikke nøl med å kontakte advokaten som hjalp deg med avslutningen, eller hvis du ikke hadde en, sperremedlem eller til og med utlåneren direkte. Din utlåner bør ta opp eventuelle bekymringer om ulovlige økninger i avregningsgebyr med en gang, fordi det er lovlig forpliktet til å refundere deg disse. Hvis lånet eller avslutningsansvarlig ikke hjelper deg, be om å snakke med noen i compliance-avdelingen .