Boligkapital er en huseiers interesse i et hjem. Det kan øke over tid hvis eiendomsverdien øker eller du betaler ned pantelånssaldoen.

Lær mer om egenkapital slik at du kan forstå hvordan det fungerer hvis du skulle bli huseier.

Hva er egenkapital?

Egenkapital er den delen av eiendommen din som du virkelig «eier.» Hvis du lånte penger for å kjøpe et hjem, har långiveren din en interesse i eiendommen til du betaler av lånet, selv om du fremdeles regnes som huseier.

Egenkapital er vanligvis en huseiers mest verdifulle eiendel. Den eiendelen kan brukes senere i livet, så det er viktig å forstå hvordan den fungerer og hvordan du bruker den klokt.

Hvordan egenkapital fungerer

The Den enkleste måten å forstå egenkapitalen er å starte med boligens nåverdi og trekke gjeldsbeløpet på eventuelle pantelån eller andre pantelån. Disse pantene kan være kjøpslån som brukes til å kjøpe huset eller andre pantelån som ble tatt opp senere.

Anta at du kjøpte et hus for $ 200.000, betalte 20% forskuddsbetaling og fikk et lån for å dekke de resterende $ 160.000. I dette eksemplet er din egenkapitalandel 20% av eiendommens verdi; eiendommen er verdt $ 200 000, og du bidro med $ 40 000 – eller 20% av kjøpesummen. Selv om du har ansett eiendomseieren, eier du bare offisielt $ 40 000 av den.

Din utlåner eier ikke noen del av eiendommen med mindre du har skaffet deg et aksjelån, som er relativt uvanlig. Teknisk sett eier du alt, men huset blir brukt som sikkerhet for lånet ditt. Långiveren din sikrer sin interesse ved å få pant i eiendommen.

Anta nå at boligmarkedet stiger og verdien av ditt hjem fordobles. Hvis hjemmet nå er verdt $ 400 000, og du fortsatt bare skylder $ 160 000, har du en aksjeandel på 60%. Lånesaldoen forblir den samme, men boligens verdi har økt, så egenkapitalen din øker også.

Hvordan bygger du egenkapital?

Som du kan se, er det gunstig å bygge opp mer egenkapital. Som huseier er det trinn du kan ta for å øke egenkapitalen din.

Tilbakebetaling av lån: Når du betaler ned lånesaldoen, øker egenkapitalen. De fleste boliglån er standard amortiseringslån med like månedlige innbetalinger som går mot både din rente og Over tid øker beløpet som går mot tilbakebetaling av hovedstolen – slik at du bygger egenkapital til en økende rotte hvert år.

Prisforbedring: Din egenkapital vokser i forhold til prisen på hjemmet ditt. Du kan aktivt jobbe for å øke boligens verdi gjennom forbedringsprosjekter. Når eiendomsmarkedet er sunt og vokser, vil boligprisene øke, og du vil bygge egenkapital uten noen anstrengelse fra din side.

Akselererte betalinger: En stadig mer populær metode for å bygge egenkapital raskere er et konsept som ofte blir referert til som «Accelerated Mortgage Payments.»

De fleste huseiere foretar vanligvis pantelån betalinger på månedlig basis eller 12 betalinger per år. I stedet, hvis du deler den månedlige betalingen i to like store beløp og sender betalingen annenhver uke, vil du foreta 26 1/2 innbetalinger per år (365 dager per år / 14 dager = 26).

Dette tilsvarer i hovedsak 13 månedlige innbetalinger. Ved å bruke denne tilnærmingen vil du barbere en betydelig mengde renter som er betalt i løpet av lånet, og vil tillate deg å betale av pantelånet i en betydelig kortere tidsramme, og dermed bygge egenkapital raskere.

Som et eksempel, for et $ 100.000, 30-årig konvensjonelt pantelån med 5% rente, vil det å betale månedlige betalinger for lånets lengde resultere i $ 93,256 i renter betalt over 30 år. Hvis du skulle foreta 1/2 av betalingen annenhver uke i stedet, ville rentebetalingen bli redusert til $ 75 489, og lånet ville bli betalt av i løpet av 25 år. Du vil spare omtrent $ 17 767 i renter og eie huset ditt fritt og klart fem år tidligere.

Før du bestemmer deg for å begynne å betale hver uke, må du først sjekke med utlåneren din for å være sikker på at det ikke er noen begrensninger med hensyn til betalinger hver uke

Hvordan bruke egenkapital

Egenkapital er en ressurs, så den utgjør en del av den totale nettoverdien din. Du kan ta uttak eller delvis uttak av egenkapitalen din hvis du trenger det, eller du kan gi all formuen videre til arvingene dine. Hvis du bestemmer deg for å bruke noe av din egenkapital, er det flere måter å sette eiendelen i arbeid.

Selg ditt hjem: Du vant sannsynligvis ‘ t bor i samme hus for alltid. Hvis og når du flytter, kan du motta egenkapitalen i hjemmet fra salgsinntektene. Hvis du fortsatt skylder penger på pantelån, vil du ikke få bruke alle pengene fra kjøperen din, men du vil kunne bruke egenkapitalen din til å kjøpe et nytt hjem eller styrke besparelsene.

Lån mot egenkapitalen: Du kan også få kontanter og bruke den til å finansiere omtrent hva som helst med et boliglån (også kjent som et andre pantelån). Dette lar deg utnytte din egenkapital mens du fortsatt bor i hjemmet ditt. Målet ditt som huseier bør imidlertid være å bygge egenkapital, så det er lurt å legge de lånte pengene mot en langsiktig investering i fremtiden.

Å betale dine nåværende utgifter med et boliglån er risikabelt, fordi hvis du kommer etter betalinger og ikke kan komme i møte, kan du miste hjemmet ditt.

Fondets pensjon: Du kan i stedet velge å bruke egenkapitalen i de gyldne årene ved å bruke omvendt pantelån. Disse lånene gir inntekt til pensjonister og krever ikke månedlige utbetalinger. Lånet blir tilbakebetalt når huseieren forlater huset. Disse lånene er imidlertid kompliserte, og de kan skape problemer for huseiere og arvinger.

Det er viktig å merke seg at du må være minst 62 år for å dra nytte av omvendt pantelån, og boligen må være din primærbolig.

Typer av egenkapitallån

Hjemlån er fristende fordi du har tilgang til et stort basseng med penger – ofte ganske lave renter. De er også relativt enkle å kvalifisere seg for siden lånene er sikret med eiendom. Før du tar midler fra din egenkapital, må du se nøye på hvordan disse lånene fungerer, slik at du fullt ut forstår mulige fordeler og risikoer.

Et boliglån er en klump- Sumlån

Med et boliglån får du alle pengene på en gang og betaler tilbake i flate månedlige avdrag gjennom lånets løpetid. Denne tidslinjen kan være så kort som fem år, eller så lang som 15 år eller mer. Du må betale renter på hele beløpet, men denne typen lån kan fremdeles være et godt valg når du vurderer et stort engangsbeløp.

Eksempler på dette inkluderer å betale for en full rehabilitering av hjemmet ditt, konsolidere gjeld med høyere renter (for eksempel kredittkortgjeld) eller kjøpe en ferieferie. Renten din er vanligvis fast med et egenkapitallån, så det blir ingen overraskende renteøkninger senere, men vær oppmerksom på at du sannsynligvis må betale sluttkostnader og gebyrer for lånet ditt.

Kredittlinjer for hjemmekapital (HELOCs) gir fleksibilitet

En HELOC lar deg trekke ut midler etter behov, og du betaler bare renter på det du låner. I likhet med et kredittkort kan du ta ut beløpet du trenger i løpet av «trekkperioden» (så lenge kredittgrensen din forblir åpen).

Av denne grunn er HELOC ofte nyttige for utgifter som kan være spredt over flere år, som mindre hjemoppussing, collegeundervisning og assistanse til familiemedlemmer som midlertidig kan ha lykken.

I løpet av tegningsperioden må du foreta beskjedne innbetalinger på gjelden din. Etter et visst antall år (for eksempel 10 år) slutter trekkperioden, og du angir en tilbakebetalingsperiode der du betaler all gjeld mer aggressivt. Nedbetalingstiden kan omfatte en heftig ballongbetaling på slutten.

HELOC har vanligvis også en variabel rente, noe som betyr at du kan ende opp med å måtte betale tilbake mye mer enn du budsjetterte med i løpet av lånets løpetid, som kan være så lenge som 20 år.

Risiko for å låne mot egenkapital

En risiko for å tappe egenkapitalen er at hjemmet ditt da fungerer som lånesikkerhet. Hvis du ikke kan betale tilbake av en eller annen grunn, kan utlåner ta huset ditt for utestenging og selge eiendommen for å betale tilbake gjelden din.

I dette uheldige scenariet er hjem vil bli solgt raskt, noe som betyr at det sannsynligvis ikke vil hente en så høy pris som mulig.Når du legger til dine økonomiske bekymringer, må du og din familie finne et annet sted å bo.

Av denne grunn er det smart å unngå fristelsen til å bruke uventet ditt til gled deg over eksotiske ferier, designerklær, storskjerm-TV, luksusbiler eller noe annet som ikke gir hjemmet ditt verdi. Et tryggere grep er å sokkere penger for godbitene eller spre kostnadene ved hjelp av et kredittkort med et 0% intro april-tilbud.

Hvordan kvalifisere for et boliglån

Før du begynner å shoppe etter långivere og lånevilkår, må du sjekke kredittpoengene dine. For å få et egenkapitallån trenger du vanligvis en kredittpoengsum på minst 680. En høyere kredittpoeng er bedre. Hvis du ikke kan oppfylle kredittpoengsummen, vil du sannsynligvis ikke være i stand til å kvalifisere deg for begge type lån til du reparerer kredittpoengene dine.

Du må demonstrere din evne til å tilbakebetale lånet til utlåner. Dette betyr å oppgi kreditthistorikken din og dokumentere husstandens inntekt, utgifter og gjeld og andre beløp du er forpliktet til å betale.

Eiendommens belåningsgrad eller LTV-forhold er en annen faktor som långivere ser på når å avgjøre om du kvalifiserer for et boliglån eller HELOC. Det er sannsynligvis best å ha minst 20% egenkapital i eiendommen din, noe som tilsvarer en minimumsverdi på 80%, men noen långivere tillater større lån.