Akkurat som med alt nytt, kan kontrakter og eiendomsforvaltningsgebyrer virke skremmende for mange førstegangsinvestorer. Du vil ikke føle at du blir kalt og nedtonet hver måned med en liste over forvirrende avgifter. Du bør heller ikke være i tvil om hva en større avgiftsavgift egentlig dekker.

For å hjelpe deg med å forstå hvilke forvaltningsgebyrer du kan forvente og hvilke tjenester de dekker, snakket vi med tre eksperter: Mike Nelson fra Excalibur Homes. , Charles Thompson fra Specialised Property Management, og Chandler Janger fra Suncoast Property Management. De forklarte de vanligste eiendomsforvalterkostnadene, samt hva du skal se etter.

→ Se investeringseiendommer på vår markedsplass

Oppsettgebyr

Et oppsettgebyr, eller ombordføringsgebyr, er den første avgiften du kan komme til å møte. Denne engangsavgiften er vanligvis bare $ 300 eller mindre, og dekker kostnadene for å opprette kontoen din hos et eiendomsforvaltningsselskap. Det kan også dekke en første inspeksjon ved stenging for å vurdere den nåværende tilstanden til eiendommen, samt velkomst- / introduksjonsmateriell til leietakeren (e) som oppretter kommunikasjon med den nye eiendomsforvalteren.

Forvaltningsgebyr

Dette er den primære avgiften du betaler hver måned. Denne avgiften dekker den daglige forvaltningen av eiendommen din, for eksempel å samle inn og behandle husleie, kommunisere med leietakere, gjennomføre årlige eiendomsinspeksjoner, koordinere reparasjoner og svare på nødanrop.

Administrasjonsgebyret er vanligvis en prosentandel av brutto samlet leie, men du vil også finne leiebolagsforvaltere som tar et månedlig fast gebyr.

Prisene varierer etter marked, men de fleste forvaltningsselskaper tar 10% av den månedlige leien for å administrere et enebolig. Hvis du bruker en Roofstock-foretrukket eiendomsforvalter, vil du sannsynligvis betale 8% eller lavere av den samlete leien, siden Roofstock samlet kan forhandle om disse avgiftene.

Når du vurderer avtalen om eiendomsforvaltning, må du være nøye med kontraktsspråket. Kontrakten skal angi at du skal betale ut av «samlet leie», ikke «leie forfallet», «planlagt leie» eller «leieverdi.» Dette er en viktig skiller. En betalingsavtale basert på samlet leie sikrer at du kun betaler et administrasjonsgebyr når du mottar leieinntekter. Hvis du ikke tjener penger, er ikke eiendomsforvalteren heller. Dette er en god måte å holde alles interesser på linje med.

Noen selskaper tilbyr en avgiftsordning som inkluderer alt, som automatisk inkluderer en rekke tjenester. Andre selskaper deler opp tjenestene sine, slik at du kan betale for ekstra hjelp etter behov. Uansett hvilken rute du velger, må du forstå hvilke tjenester som dekkes i administrasjonsgebyret, hvilke andre avgifter som kan dukke opp, og hva den gjennomsnittlige månedlige fakturaen din sannsynligvis vil være.

Leasingavgift

De aller fleste leietakssjefene tar et leasinggebyr (noen ganger kalt et nytt leietakerplasseringsgebyr), som er gebyret for leasing eller omleie av eiendommen hvis / når den blir ledig. Dette gebyret tilsvarer vanligvis en måneds leie eller en prosentandel av den (mellom 25-75%), selv om noen selskaper kan kreve et fast gebyr i stedet. leasingavgift dekker kostnadene ved annonsering av eiendommen, viser den til potensielle leietakere, screening søkere, forbereder leie, og utføre innflyttingskontrollen.

Hvis leieren blir kastet ut eller bryter leiekontrakten før utløpet av ettårsperioden, vil noen eiendomsforvaltningsselskaper gi full eller forholdsmessig refusjon. Dette tilskynder eiendomsforvalteren til å gjøre sin aktsomhet under leietakingsprosessen, noe som skulle føre til en lavere omsetningshastighet langs linjen.

Avgift for leieavtale

Dette representerer gebyret for å fornye leiekontrakten for en eksisterende leietaker. Noen eiendomsforvaltere hopper over denne avgiften, andre tar en fast pris, og noen tar en prosentandel av leien. Gebyret dekker tiden det tar å gjøre noen justeringer i leiekontrakten – inkludert å utføre en sammenlignende markedsanalyse for å anbefale leieendringer (hvis noen) – og få leietakers signatur. Enten eiendomsforvalterne tar et fast gebyr eller en prosentandel, er leiefornyelsesgebyret vanligvis rundt $ 200 eller mindre.

Vedlikeholdsgebyrer

«Ikke bli uforberedt av vedlikeholdsproblemer , forvent dem – og budsjetter deretter, «råder Thompson. Han sier at årlige vedlikeholdskostnader er gjennomsnittlig 1,5 ganger den månedlige leieprisen, avhengig av alderen på hjemmet.

For eksempel: Hvis investeringseiendommen din leier for $ 1000, så bør du være forberedt på å bruke ca $ 1500 i reparasjoner gjennom en leiers ettårs leiekontrakt.Diskuter med eiendomsforvalteren din om rutinemessig vedlikehold som kan være passende for eiendommen din gitt dens alder, og planlegg å legge minst 10% av leien i en vedlikeholdsfond hver måned.

Noen huseiere vil bli varslet. før eventuelle reparasjoner som koster mer enn $ 100, mens andre foretrekker å være mer håndfri. Som vi diskuterte i forrige innlegg, «Hva gjør et eiendomsforvaltningsselskap for deg?», Kan du be om å sette en terskel for autorisasjon som passer ditt komfortnivå.

Hvis noe går galt på eiendommen din, kan du forvente å motta bilder av skaden, et detaljert estimat av reparasjonskostnadene og en detaljert uttalelse etter at reparasjonen er fullført. overstiger vedlikeholdsgrensen din, blir du bedt om å godkjenne prisene før noe arbeid begynner. Heldigvis kan eiendomsforvaltningsselskaper ofte forhandle om foretrukne priser og volumbaserte rabatter fra leverandører, og deretter overføre besparelsene til deg.

Eiendomsforvaltningsselskapet ditt skal heller ikke tjene på vedlikehold som er utført på hjemmet. Pass på eiendomsforvaltere som tar et påleggsavgift på over 20% for vedlikehold. Med mindre du ansetter eiendomssjefen din til å føre tilsyn med en større renovering, bør du bare betale for kostnadene ved reparasjon eller rep snøring av den skadede gjenstanden. Vær trygg på at hvis du bruker en av Roofstocks foretrukne eiendomsforvaltningspartnere, vil du aldri møte slike skjulte avgifter.

«Vi har alltid investorens beste i hjertet, så vi strukturerte våre gebyrer for å sikre at investorene tjener penger. Og hvis de ikke tjener penger, tjener vi ikke penger, «påpeker Chandler.

Husk at når leietakere flytter ut, må du også bruke litt penger på å skaffe huset. «leie klar» – rengjøring, maling og reparasjon av eventuelle skader.

*****

En god eiendomsforvalter vil være tydelig og gjennomsiktig med alle avgiftene – uansett hvor liten.

Som huseier, bør du forstå alle tilbakevendende basenivåavgifter på forhånd, samt alle gebyrer som kan vises som en engang senere.

Hos Roofstock tar vi gjetningene ut av ligningen for investorer i utleieboliger. av våre foretrukne eiendomsforvaltere blir undersøkt og overvåket for kontinuerlig ytelse, slik at både du og investeringen din får den høyeste kvaliteten på tjenesten. Når vi sertifiserer eiendomsforvalterne, sjekker vi også for å sikre at deres gebyrstrukturer er gjennomsiktige og stemmer overens med pleienivået gi d.

Enten du velger en av våre foretrukne eiendomsforvaltere eller velger din egen, håper vi at denne listen over vanlige eiendomsforvalteravgifter vil hjelpe deg til å føle deg trygg og ha kontroll over pengene dine og investeringen din.

Møt vårt utvalg av eiendomsforvaltere:

Mike Nelson er administrerende megler i Excalibur Homes, LLC (CRMC), som er en av en håndfull selskaper over hele landet som mottar betegnelsen Preferred Residential Management Company (CRMC). Excalibur representerer om lag 1300 utleieboliger i Metro Atlanta-området.

Han lærer også eiendomsforvaltning og investering i eiendom for Georgia Association of Realtors og Georgia Real Estate Commission valgte ham til å fungere i deres Education Advisory Committee til representerer eiendomsforvaltningsindustrien. Han har en grad i eiendom fra University of Georgia, er en lisensiert megler, har Graduate, REALTOR® Institute-betegnelse fra National Association of Realtors, sammen med Residential Management Professional og Master Property Manager-betegnelser fra National Association of Residential Property Managers .

Chandler Janger er investor relations, marketing, leasing & salgssjef i Suncoast Property Management. Suncoast er et eiendomsselskap med full service, som for tiden administrerer mer enn 1700 eiendommer. De har lisenser i både Florida (hvor de aktivt betjener eiendommer fra Palm Coast til Nassau County) og Georgia.

Charles Thompson er administrerende direktør for Specialized Property Management. I mer enn 30 år har Texas utleieeiere stolt på Specialized Property Management for å hjelpe investeringene i utleieboliger med å være mer lønnsomme og unngå kostbare feil. Deres fulle tjenester inkluderer markedsføring, leasing, søkerundersøkelse, showings, leieklare tjenester, vedlikehold, administrering av leietakers behov, leieinnsamling, leiehåndhevelse og eierrapportering og tillitsbokføring. Firmaet opprettholder de høyeste rangeringene innen online og kundetilfredshet i bransjen.

Thompson har over 25 års erfaring med spesialisering innen turnaround management, strategibasert rådgivning og implementering av beste praksis operasjonsmodeller innen bransjeledende merkevarer. .Han er president for CTX Legacy Ventures, som eier Texas-basert Specialized Property Management og leder selskapets langsiktige strategiske retning, ledelse og løpende selskapskjøp.