Brutto leiemultiplikator (eller GRM) er en enkel metode for å estimere verdien av inntektsproduserende eiendom. Også kjent som GIM eller bruttoinntektsmetoden, beregning av brutto leiemultiplikator lar investorer raskt rangere potensielle investeringseiendommer basert på leieinntekter.

GRM er også en beregning som kan brukes i et raskt skiftende leiemarked. . Det gir en god første titt på om en utleiebolig vil være lønnsom eller ulønnsom ettersom markedsforholdene endres.

I denne artikkelen vil vi se på forskjellige måter eiendomsinvestorer kan bruke GRM, hvordan lage en GRM karakterskala, og fordeler og ulemper ved å bruke bruttolønsmultiplikatoren for å evaluere potensielle leieeiendominvesteringer.

Hva er brutto leiemultiplikator?

Brutto leiemultiplikator (GRM) sammenligner årlig brutto leieinntekt til en eiendoms markedsverdi. Fordi brutto leie er brukt, tar GRM ikke med i normale driftskostnader eller gjeldsbetaling.

GRM er en forenklet måte å analysere verdien av utleiebolig ved hjelp av inntektsmetoden. For eksempel kan en eiendomsinvestor som ser på Roofstock Marketplace raskt og enkelt bestemme bruttolønmultiplikatoren for de forskjellige eneboliger som er til salgs i forskjellige markeder.

Bruttolønmultiplikatoren er imidlertid ikke ‘ t ment å være en erstatning for en grundig analyse av eiendomsverdien. I stedet kan du beregne GRM ved første øyekast om en eiendom er verdt å ta ekstra tid og krefter på å analysere i detalj.

Slik beregner du GRM

Her er formelen for å beregne en brutto leie multiplikator:

• Brutto leie multiplikator = Eiendomspris / årlig brutto leieinntekt
• Eksempel: $ 500 000 Eiendomspris / $ 42 000 Brutto årlig leie = 11,9 GRM

GRM-beregningen sammenligner eiendommens pris eller virkelig markedsverdi med brutto leieinntekt. Å bruke bruttolønnsmultiplikatoren er en god måte å ta en «rask titt» på hvor raskt eiendommen vil bli betalt av bruttolønnen investeringen genererer.

I dette eksemplet er utbetalingsperioden bare under 12 år. Vær imidlertid oppmerksom på at utgifter som rutinemessige reparasjoner, ledighet fra enhetssving og eiendomsskatt og forsikring ikke er inkludert i denne beregningen. Det er fordi GRM-formelen bruker brutto leie og ikke NOI.

Eksempler på når GRM-formelen brukes

I eksemplet ovenfor ble GRM-formelen brukt til å beregne brutto leiemultiplikator.

Beregningen av brutto leiemultiplikator kan også brukes på to andre måter:

1. Bestem virkelig markedsverdi basert på brutto leie og GRM for sammenlignbare eiendommer i samme marked.
2. Beregn hva brutto leien skal være basert på markedet GRM og kjøpesum.

La oss ta en titt på de to andre måtene å bruke GRM på. formel.

Bruk av GRM-formelen for å bestemme virkelig markedsverdi

For å fastslå en eiendoms virkelig markedsverdi, må du vite hva GRM er for sammenlignbare eiendommer i samme marked, og hva brutto leie er, eller om eiendommen er ledig, hva brutto leien forventes å være.

• GRM = Eiendomspris / Brutto årlig leieinntekt
• Eiendomspris = Brutto årlig leieinntekt x GRM
• Eksempel: $ 42.000 årlig brutto leieinntekt x 11,9 GRM = $ 499 800 (rund opp til $ 500 000)

Bruk GRM-formelen til å beregne brutto leie

La oss nå bruk GRM-formelen til å beregne hva brutto leie skal være. For denne beregningen må du vite eiendommens markedsverdi og hva GRM er for sammenlignbare eiendommer i samme marked.

• GRM = Eiendomspris / årlig leieinntekt
• Årlig leieinntekt = Eiendomspris / GRM

• Eksempel: $ 500 000 Eiendomspris / 11,9 GRM = $ 42 016 (rund ned til $ 42 000)

Hvordan lage en GRM-graderingskala

Når du investerer i en leie eiendom du kjøper en inntektsgivende investering og inntektsstrømmen eiendommen genererer. Selv om en lavere GRM kan generere nok inntekter til å betale en eiendom raskere, bør investorer også ta hensyn til eiendommens alder og potensialet for høyere vedlikeholdskostnader.

En eldre eiendom med lav GRM kan synes å være en god avtale. Men hvis det er mye vedlikeholdsarbeid som må gjøres, kan ledigheten være høyere, noe som igjen skaper en lavere kontantstrøm og en høyere GRM.

Derfor er det nyttig å utvikle en GRM-graderingskala. for ditt marked som dette:

• Lav GRM = gammel eiendom med utsatt vedlikehold eller behov for større kapitalreparasjoner som takbytte, eller nytt varme- og kjølesystem.
• Gjennomsnittlig GRM = eiendom bygget de siste 10 eller 20 årene som trenger oppdatering, for eksempel energieffektive vinduer, utskifting av apparater eller utvendig maling.
• Over gjennomsnittlig GRM = bygd eiendom i løpet av de siste 10 årene som bare krever rutinemessig vedlikehold for å opprettholde eiendomsverdien og holde leie på markedet.
• Høy GRM = helt ny eiendom med lavere rutinemessig vedlikeholdskostnad med nye apparater og toppmoderne elektrisk , rørleggerarbeid og HVAC-systemer.

Ved å utvikle en GRM-graderingskala for markedet kan du bruke beregningen av brutto leiemultiplikator for å balansere risikoen mellom eiendomsalder og potensial for økt vedlikeholdskostnad.

I tillegg til eiendomsalder, kan du også faktorere i Roofstock-nabolagets rangering for å sammenligne GRM for eiendommer som ligger i samme område.

Hva er en god brutto leie-multiplikator?

På samme måte som kapitaliseringsgraden varierer mellom eiendelsklasser og mellom markeder, varierer også GRM.

For eksempel kan en enkelt familieutleie med en 11,5 GRM være en god del i en storby som Atlanta, men det ville være altfor lavt for Lufkin, Texas-markedet der GRM er 7,0 og over. Den beste måten å avgjøre om en GRM er god, er å bruke bruttolønnmultiplikatoren for å sammenligne sammenlignbare eiendommer i samme markedsområde.

Fordeler & Ulemper med å bruke GRM

Eiendomsinvestorer bruker brutto leiemultiplikator av tre grunner: GRM bruker informasjon som er lett tilgjengelig, det er lett å beregne, og det sparer tid ved å kartlegge potensielt dårlige avtaler.

Det er imidlertid også ulemper til brutto leie multiplikator. Her er de største fordelene og ulempene ved å bruke GRM-formelen.

Fordeler med å bruke GRM

• GRM er mer meningsfull enn eiendomsprisen, pris per kvadratmeter , eller pris per enhet fordi den anser leieinntektene som genereres.
• GRM er et brukervennlig forhåndsskjermingsverktøy for å evaluere flere eiendommer og bestemme hvilke som gir mest mulig verdi basert på leieinntekter og pris.
• GRM kan brukes av både kjøpere og selgere. En selger med en fullstendig oppdatert og velholdt eiendom og en erfaren leietaker kan prise eiendommen med en pris som er litt høyere enn markedet GRM. På den annen side vil en kjøper se etter en GRM som er litt lavere enn markedet GRM fordi prisen kan være under markedet.

Ulemper ved å bruke GRM

• Driftsutgifter tas ikke med i GRM-beregningen.
• Ledighetsfaktor fra normale enhetssving og dårlig vedlikeholdt eiendom blir ikke tatt i betraktning med GRM.
• GRM er bare nyttige når man sammenligner lignende eiendomstyper i samme nabolag eller marked.

GRM vs. cap rate Beregning

Både GRM og cap rate beregnes ved hjelp av inntektsmetoden, men de to formlene analyserer eiendomsverdien på to forskjellige måter. Cap rate formula bruker netto driftsinntekt (NOI) og tar hensyn til normale driftskostnader som reparasjoner, forvaltningsgebyrer, eiendomsskatt og forsikring.

Formelen for beregning av cap rate er:

• Kapitaliseringsgrad = NOI / markedsverdi

Her er et eksempel på hvordan to utleieboliger med samme GRM kan ha forskjellige kapitaliseringsrater:

Eiendom nr. 1

Markedsverdi $ 250.000

Bruttoinntekt $ 30.000

NOI $ 20.000

GRM 8.33

Takstrate 8%

Eiendom nr. 2

Markedsverdi $ 250.000

Bruttoinntekt $ 30.000

NOI $ 15.000

GRM 8.33

Cap rate 6%

Nå, dette betyr ikke nødvendigvis at Property # 1 med høyere cap rate er en bedre investering enn Property # 2. For eksempel kan eieren av den første eiendommen holde ut med nødvendig vedlikehold for å holde NOI høyt.

På den annen side kan eieren av eiendom to nylig ha brukt $ 5000 for å oppdatere leien, noe som skaper en lavere NOI på kort sikt, men en høyere NOI på lang sikt når utgiftene blir normale .

Hvis eieren av eiendom to også er i stand til å generere ytterligere $ 2500 i årlige leieinntekter fra den oppdaterte eiendommen, vil taksatsen og GRM også endre seg:

Endelige tanker

Brutto leiemultiplikator gir eiendomsinvestorer en rask og enkel måte å skjerme og rangere potensielle eiendomsinvesteringer. GRM er enkelt å beregne ved hjelp av informasjon som er lett tilgjengelig.

Det er imidlertid begrensninger i å bruke bruttolønnsmultiplikatoren også. GRM er basert på bruttoinntekt og tar ikke hensyn til driftskostnader. Dessuten kan brutto leiemultiplikatorer bare brukes når man sammenligner lignende utleieboliger i samme områder eller markeder.

I tillegg til å beregne brutto leiemultiplikator, kan eiendomsinvestorer bruke Roofstock Cloudhouse Calculator for å se kontantstrøm, cap rate, potensiell styrking og avkastning for ethvert familiehus i USA