Hvor vanskelig er det å få et FHA-lån for en leilighet? Det er enten utrolig enkelt — eller, det er umulig vanskelig.

Dette er grunnen til …

En leilighet MÅ være i et godkjent prosjekt — og godkjenningslisten er kort!

Hvis du er interessert i å kjøpe et sameie, kan du oppleve at muligheten din for å få et FHA-lån er ekstremt begrenset. For at FHA skal kunne gi et lån i et sameieprosjekt, må selve prosjektet først godkjennes av FHA. Dessverre vises bare et lite antall sameieprosjekter i et gitt markedsområde på FHA-listen over godkjente sameier.

Årsaken til det begrensede antallet godkjenninger er at selve godkjenningsprosessen er tungvint, tidkrevende. , og ofte kostbart. Av den grunn omgår de fleste borettslag FHA-godkjenningen, og tvinger kjøpere til å kun bruke konvensjonelle lån.

Konvensjonelle lån representerer størstedelen av pantelån på sameier. Dette er fordi det ikke er noen formell godkjenningsprosess for et sameie for konvensjonelle utlånsformål. Den enkelte utlåner trenger bare å sertifisere at prosjektet oppfyller visse bransjestandarder, og de kan da gi lån i det prosjektet.

Med mindre et sameie er godkjent spesielt av FHA, vil du ikke være i stand til å få et FHA-lån på en enhet i prosjektet.

Relatert: Leilighetsfinansiering er annerledes; her er hvorfor

Hva FHA trenger for å godkjenne et leilighetsprosjekt

FHA har et stort antall svært spesifikke krav som må oppfylles for å godkjenne et sameieprosjekt for utlån formål.

Dette er en komplisert prosess – du kan lese den offisielle FHA-artikkelen om leilighetskrav her – men her er det grunnleggende:

Må ha tilstrekkelig forsikringsdekning

Et sameie er en juridisk enhet som eier både felleseiendommen i et prosjekt, så vel som de faktiske fysiske strukturene som inneholder boenhetene. «Eieren» av en enkelt borettslagsenhet eier bare det indre av enheten, fra innerveggene i. Sameiets forening eier alt annet. Som sådan må sameieforeningen ha tilstrekkelig forsikring tilstrekkelig til å dekke vanlige farer.

Dette inkluderer fareforsikring som dekker skade på utsiden av bygningene (sameieren må ha innboforsikring for å dekke personlige eiendeler). Den må også opprettholde ansvarsforsikring i tilfelle det skjer ulykker på eiendommen og føre til søksmål eller andre krav.

Hvis sameieprosjektet ligger i en flomfare sone, vil foreningen også være pålagt å opprettholde tilstrekkelig flomforsikring.

FHA vil gjennomgå sameiets hovedforsikringspoliser for å bestemme omfanget og tilstrekkelig dekning.

Begrenset kommersiell bruk

Ethvert sameieprosjekt godkjent av FHA må først og fremst være boligmessig. kommersiell u salvie – inkludert butikk- eller kontorlokaler – er begrenset til ikke mer enn 25% av prosjektets totale gulvareal.

Individuell eierbegrensning

Ikke mer enn 10% av de totale enhetene i ethvert sameieprosjekt kan eies av en investor. Denne begrensningen gjelder også byggherrer og utviklere, som kan leie ut usolgte enheter. FHA ønsker at flertallet av enhetene skal være eierboliger, og vil se nøye etter faktorer som vil gjøre det ellers.

Prosjektet må være i det vesentlige fullført

Dette betyr at fellesarealet strukturer, så vel som selve boenhetene, må være komplette. Det vil være unntak for mindre uferdig arbeid, for eksempel landskapsarbeid. Denne begrensningen alene er en viktig årsak til at flere sameier ikke er FHA-godkjente. Selv om en byggherre eller utvikler kan ha et sterkt insentiv til å få FHA-godkjenning, forhindres de fra å gjøre det i de tidlige stadiene av utviklingen – når godkjenningen vil være mest fordelaktig – av det faktum at prosjektet ikke er fullført.

Restriksjoner om pakt / vedtekter

FHA vil gjennomgå vedtektene og paktene til sameiet. De vil ønske å vite at dokumentene ikke inneholder språk som vil gi foreningen «forkjøpsrett» på noen måte som bryter med lov om rettferdig bolig. De vil også være sikre på at det ikke forstyrrer rettighetshavers rett til utelukke en enhet.

Forbud mot «condotels»

En «condolel» er et sameieprosjekt som også fungerer som en feriestedtype. Kjøpere kan kjøpe en enhet som primærbolig , men det er også fasiliteter – så vel som administrasjonsmuligheter på stedet – som kan leies ut på kort sikt til ferierende. FHA forbyder denne typen prosjekter.

Prosjektplassering

Prosjektet må være plassert i rimelig avstand fra en godt reist vei, en aktiv jernbane, en flyplass eller en militær flyplass.Det kan heller ikke være i nærheten av en søppelfylling eller fylling eller konstruert på et sted som har ustabil jord.

Eierbelegg

Minst 50% av enhetene i prosjektet må være eierbolig , eller selges til eiere som har til hensikt å okkupere enhetene.

Betaling av huseierforeningsgebyr

Ikke mer enn 15% av enhetene kan være bak på huseiernes foreningsgebyr. Dette er knyttet til foreningens økonomiske integritet og dets evne til å opprettholde forsikringsdekning og tilstrekkelig vedlikehold.

Kapitalreserver

Siden en borettslagsforening eier alle fysiske strukturer, inkludert veier og fortau, må det være tilstrekkelige reserver for eventuell utskifting av alle konstruksjonene. En gjennomgang av reservesituasjonen må ikke være mer enn 12 måneder gammel.

Dette er bare et sammendrag av de generelle kravene til godkjenning av FHA-sameiet. Hvis du vil undersøke emnet mer detaljert, kan du gå gjennom FHA Mortgagee Letter 2009-09.

Dine valg hvis et leilighetsprosjekt ikke er FHA-godkjent

Så hva kan gjør du hvis du finner den perfekte enheten i et sameie som ikke er godkjent av FHA? Det er to alternativer:

Gå med et konvensjonelt lån

Som nevnt ovenfor kan konvensjonelle lån lages i et sameieprosjekt så lenge långiveren kan bekrefte at prosjektet oppfyller grunnleggende næring standarder for utlånsformål. Det vil gi deg et valg av langt flere sameieprosjekter enn du finner på FHA-listen over godkjente prosjekter.

Be leilighetsforeningen eller långiveren din om å få FHA-godkjenning

Selv om det gjør aldri vondt å spørre, denne ideen vil sannsynligvis bli skutt ned raskt. Det tar mye dokumentasjon og uker med gjennomgang fra FHA for at et prosjekt skal bli godkjent. Og mer sannsynlig vil det være mange forespørsler om ytterligere dokumentasjon underveis. De fleste leilighetsforeninger og långivere har liten tid eller budsjett for å få prosjektet godkjent for et enkelt lån. Det er også fullt mulig at prosjektet allerede er sendt inn for godkjenning av FHA, men ble avvist.

Så mens hele emnet for godkjennelse av FHA sameier er komplisert, er valgene dine faktisk veldig enkle: Enten kjøp en enhet i et FHA-godkjent borettslagsprosjekt, eller gå med konvensjonell finansiering.

Relatert: Vil du kjøpe en leilighet? Fem spørsmål du bør stille før du kjøper

Sammenlign konkurrerende pantetilbud på nettet.

• Er det å kjøpe en leilighet en god idé, eller bør du bare kjøpe et hus i stedet?
• Hvordan kjøpe et hus Eller leilighet umiddelbart etter college