felles leieforhold er utvilsomt den mest populære skifteundgåelsesenheten rundt. Og hvorfor ikke? Eiendom som eies i felles leieforhold overføres automatisk, uten skifte, til den eller de gjenlevende eierne når en eier dør. Det er enkelt å sette opp et felles leieforhold, og det koster ikke en krone.

Felles leieforhold fungerer ofte bra når par (gift eller ikke) skaffer seg eiendom, kjøretøy, bankkontoer, verdipapirer eller andre verdifulle. Det kan imidlertid være noen alvorlige ulemper (diskutert nedenfor), spesielt hvis du eier eiendom alene og tenker å gjøre noen andre til en felles leietaker bare for å unngå skifte.

I mange stater, ektepar (eller registrerte innenlandske partnere eller sivile fagforeningspartnere) tar ofte tittelen ikke i felles leieforhold, men i stedet «leieforhold i sin helhet». Begge unngår skifte på nøyaktig samme måte. Hvis du er interessert i det alternativet, kan du lese dette seksjon først for de generelle reglene for felles leieforhold; sjekk deretter diskusjonen om leieforholdet i sin helhet.

Hvordan felles leieforhold unngår skifte

Når en felleseier (kalt en felles leietaker, selv om det ikke har noe å gjøre med leie å gjøre) dør, får de gjenlevende eierne automatisk den avdøde eiers andel av felleseiet. Denne automatiske overføringen til de overlevende kalles «overlevelsesretten.» Eiendommen går ikke gjennom skifterett – de overlevende (e) trenger bare å stokke litt enkelt papirarbeid for å få eiendommen til navnene deres.

De nøyaktige trinnene avhenger av typen eiendom, men generelt sett alle ny eier må gjøre er å fylle ut et enkelt skjema og presentere det med dødsattest til eier av eierregistreringer: en bank, statlig avdeling for motorvogner eller fylkeskommunen for eiendomsmegling.

EKSEMPEL : Evelyn og datteren Miya eier en bil sammen, registrert i navnene deres som felles leietakere med overlevelsesrett. Når Evelyn dør, vil hennes halvinteresse i bilen gå til datteren uten skifte. For å få bilen registrert i hennes navn alene, trenger Miya bare å fylle ut et enkelt skjema og arkivere det til det statlige kjøretøybyrået.

Hvis du er en felles leietaker, kan du ikke overlate din andel til noen andre enn de gjenlevende fellesleietakerne. . Så selv om testamentet spesifikt overlater din halvinteresse i et felles husleie til noen andre, har det ingen effekt. Den overlevende fellesleieren vil automatisk eie eiendommen etter din død.

Men denne regelen er mindre jernkledd enn det kan høres ut. I de fleste tilfeller kan en felles leietaker enkelt og ensidig bryte felleskontrakten når som helst før døden.

EKSEMPEL: Eleanor og Sadie eier et hus sammen som felles leietakere. Uten å fortelle Sadie, undertegner Eleanor en skjøte (og registrerer den i fylkeskommunen) som overfører sin halvinteresse fra seg selv som en felles leietaker til seg selv som en «leietaker til felles.» (Leieforhold til felles er en form for sameie som ikke inkluderer overlevelsesretten.) Dette avslutter det felles leieforholdet, og gir Eleanor fri til å overlate sin halvinteresse i eiendommen til noen andre i testamentet.

Du kan også gi din interesse til noen andre. Hvis du gjør det, vil ikke de nye eierne være felles leietakere. i stedet vil de være «leietakere til felles.» Det er ingen rett til å overleve med leieforhold i felleseie.

EKSEMPEL: Sean og Alice eier et strandhus som de arvet fra foreldrene sine, i felles leieforhold. Sean gir sin halvinteresse til sine voksne barn og gjør dem til leietakere til felles med Alice. Når Alice dør, vil hennes interesse ikke automatisk gå til Seans barn. I stedet vil det passere under vilkårene for hennes testamente.

Begrensninger for felles leieforhold

Det er bestemte grenser for effektiviteten av felleseie som en skifte-unngåelsesstrategi.

Skifteavvik unngås ikke når den siste eieren dør. Den skifteavvikende delen av felles leieforhold fungerer bare ved den første medeierens død. (Eller hvis det er tre felles leietakere, bare ved dødsfallet til de to første, og så videre.) Når den siste sameieren dør, må eiendommen gå gjennom skifte før den går til hvem som arver den, med mindre den siste eieren brukte en annen skifteundgåelsesmetode, for eksempel å overføre eiendommen til en levende tillit. Derimot kan noen andre skifteavviklingsinnretninger, for eksempel livsforsikringsselskaper eller kontoer som kan betales ved dødsfall, gi deg navn på en mottaker som vil arve uten skifte når den andre sameieren dør.

Skifte er ikke unngås hvis begge eierne dør samtidig. I det svært usannsynlige tilfellet vil hver eiers andel av eiendommen passere under vilkårene for hans eller hennes testament. Hvis en felles leietaker døde uten gyldig testament, ville eiendommen gå til hver eiers nærmeste slektninger i henhold til statens lov. Uansett ville skifte sannsynligvis være nødvendig.

En eiers inhabilitet kan hindre de andre. Hvis en medeier ble arbeidsufør og ikke kunne ta beslutninger, ville de andre eiernes frihet til å handle være begrenset. Dette problemet kan unngås hvis hver sameier signerer et dokument kalt en «Durable Fullmacht», som gir noen myndighet til å administrere sine saker hvis de ikke kan, eller hvis eiendommen overføres til en levende tillit.

Ulemper ved å legge til en ny felles leietaker bare for å unngå skifte

Felles leieforhold er vanligvis et dårlig valg av eiendomsplanlegging når en eldre person, som bare søker å unngå skifte, setter eid eiendom i felleskjede med noen andre. Å legge til en annen eier på denne måten skaper flere potensielle hodepine.

Du gir bort eiendom. Hvis du gjør noen andre til en felles leietaker av eiendom som du nå eier selv, gir du halvparten av eiendommen til eiendommen. ny eier kunne selge eller pantsette sin andel – eller miste den til kreditorer eller ved en skilsmisse.

EKSEMPEL: En kvinne i Arizona la til sin voksne sønn som eier av sameiet hennes som en felles leietaker. Moren betalte alle utgiftene til eiendommen og mottok alle inntektene fra å leie den til leietakere. Senere saksøkte IRS sønnen for ubetalt inntektsskatt, og til slutt ble leiligheten solgt for å betale skatten. Moren mottok halvparten av inntektene. Hun saksøkte for den andre halvparten, og hevdet at hun var den eneste sanne eieren fordi felleseiet bare var opprettet for eiendomsplanleggingsformål. Hun tapte. (Nikirk mot USA, 2003 WL 22474742 (D. Ariz. 2003).)

Gaveavgift kan vurderes ved overføringen. Hvis gaver til en person (unntatt ektefellen din) på ett år overstiger fe bortfall av skatteeksklusjon ($ 15 000 for 2020), må du sende inn en selvangivelse med skattemyndighetene. Ingen skatt er faktisk forfalt, men før du forlater eller gir bort et veldig stort beløp ($ 11,58 millioner i 2020) i skattepliktige gaver.

Det er ett stort unntak: Hvis to eller flere personer eier en bank i felles leieforhold, men en person legger inn hele eller det meste av pengene, blir det ikke vurdert noen gaveavgift mot den personen. Teorien er at fordi bidragsyteren fremdeles har makten til å ta ut pengene, er det ikke gjort noen gave ennå. skattepliktig gave kan imidlertid gjøres når den andre felles leietaker trekker penger fra den. (IRS Priv. Ltr. regel 94-27003, 1994.)

Det kan føre til tvister etter din død. Mange eldre folk gjør feilen ved å legge til noen som en felles leietaker på en bankkonto bare for «bekvemmelighet.» De vil at noen skal hjelpe dem ved å sette inn sjekker og betale regninger. Men etter at den opprinnelige eieren dør, kan sameieren hevde at han eller hun har rett til som gjenlevende felles leietaker å beholde midlene som er igjen på kontoen. I noen tilfeller er det kanskje det den avdøde på virkelig ment – det er for sent å spørre. Dessverre fører denne typen forvirring ofte til bitre og permanente familiens splittelser, hvorav noen blir utkjempet i retten.

Hvis du bare vil at noen skal skrive sjekker for deg, bør du vurdere å åpne en «bekvemmelighetskonto» eller å gi en pålitelig person en «fullmakt.» Uansett vil det gi noen du velger myndighet til å bruke penger på kontoen din, men bare på dine vegne.

En gjenlevende ektefelle kan savne et inntektsskatt. Hvis du gjør ektefellen din til en felles leietaker med deg på eiendom du eier separat, kan den gjenlevende ektefellen gå glipp av en potensielt stor inntektsskatteavvikelse senere, når eiendommen selges.

Du må bekymre deg for dette. problemet bare hvis:

• du eier eiendom separat og ønsker å gjøre ektefellen din til en felles leietaker nå i stedet for å overlate eiendommen til ham eller henne ved din død
• eiendommen » s verdi har økt (eller du forventer at det skal), og
• du bor ikke i en stat for fellesskapseiendom (delstatene for felleseiendom er Arizona, California ia, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington eller Wisconsin).

For å forstå problemet, må du vite litt om IRS «skattegrunnlag» -regler. Skattegrunnlaget for en hvilken som helst eiendom er beløpet som skattepliktig overskudd regnes ut når eiendommen selges. Vanligvis er grunnlaget det du betalte for eiendommen, med noen justeringer. Hvis du for eksempel kjøper en antikk for $ 100, er beløpet ditt grunnlag. Hvis du, 20 år senere, selger det for $ 400, lar IRS-reglene deg trekke $ 100-basis, og etterlate $ 300 i skattepliktig fortjeneste.

Hvis du eier en eiendom alene og overlater den til ektefellen din kl. ditt dødsfall, hans eller hennes skattegrunnlag er markedsverdien av eiendommen på det tidspunktet den arvet. Hvis verdien av eiendommen har økt, går grunnlaget opp (den «s» trappet opp, i skattesjargong) også. Det er bra, fordi et høyere grunnlag betyr lavere skattepliktig fortjeneste når eiendommen selges.

Hvis du derimot overfører den eide eiendommen til felles leieforhold med ektefellen din, er skattegrunnlaget for det halve du gi forblir nøyaktig det samme, det er ikke trappet opp. (26 USC § 2040.)

Som nevnt ovenfor er det en spesiell regel for par i felleseiendom: begge halvdelene av felleseiendommen får et forsterket grunnlag når en ektefelle dør. Dette gjelder til og med hvis felleseiendommen holdes i felles leieforhold. Men i så fall må den gjenlevende ektefellen vise skattemyndighetene at felleseiereiendommen faktisk var felleseiendom – det vil si at den ble kjøpt med midler fra felleseiendommer. felles leieforhold, det er hva skattemyndighetene vil gå etter. Det kan hende du bedre har tittelen som felleseiendom i utgangspunktet.