In termen van due diligence, fase I en II Site Assessments (ESA’s) zijn essentiële vereisten voor investeerders of ontwikkelaars die commercieel of industrieel vastgoed kopen. Zonder het voordeel van een Fase I ESA, kan de ontdekking van ongunstige omgevingsomstandigheden na de aankoop van een onroerend goed de nieuwe eigenaar mogelijk volledig aansprakelijk stellen voor decontaminatie of sanering.

De basisprincipes van milieubeoordelingen

Deze korte blogpost legt vijf basisfeiten uit over Fase I en II ESA’s, die vooral nuttig zouden moeten zijn voor nieuwe kopers van commercieel onroerend goed.

1. De basisnorm voor een fase I ESA is ASTM E1527-13, die eind 2013 werd goedgekeurd door de United States Environmental Protection Agency (EPA). Kopers van onroerend goed die de aansprakelijkheid van CERCLA voor milieuverontreiniging willen verminderen, moeten ervoor zorgen dat elke Fase I ESA aan die norm voldoet.
2. De basiscomponenten van een Fase I ESA omvatten:

• Een beoordeling van eigendomsrecords, die doorgaans omvat:
  • Chain of title review
  • Onderzoek van het omliggende landgebruik
  • Beoordeling van bestaande luchtfotografierecords
  • Doorzoeking van bureau-documenten
• Een visuele inspectie van de site
• Interviews met iedereen die mogelijk relevante informatie over de site heeft
• Voltooiing van een uitgebreid ESA-rapport

1. Er worden geen fysieke bemonstering uitgevoerd als onderdeel van een fase I ESA.

1. Fase II ESA’s zijn fysieke ondergrondse onderzoeken die worden uitgevoerd wanneer tijdens fase I ESA’s aanwijzingen voor verontreinigingen worden geïdentificeerd. In sommige gevallen kan het onderzoek zich richten op andere verontreinigingen dan die welke ondergrondse inspectie aan het licht zal brengen.

1. Een fase II ESA omvat bemonstering en analyse van elementen zoals bodem, bodemdamp, grondwater , afvalstoffen of binnenlucht, afhankelijk van de bevindingen van de fase I-beoordeling.

Handelen op beoordelingsresultaten

Kopers van commercieel onroerend goed die fase I en II ESA’s hebben uitgevoerd kan aandringen op sanering door de bestaande eigenaar van het onroerend goed of de biedprijs verlagen in overeenstemming met de kostenramingen voor sanering (ervan uitgaande dat er aanwijzingen zijn voor verontreiniging). Laat uzelf of uw bedrijf niet landen met aansprakelijkheid voor het opruimen van gevaarlijke stoffen na een aankoop van commercieel onroerend goed. Ontdek eventuele milieukwesties vooraf met een milieubeoordeling van de locatie uitgevoerd door ATC.

Neem contact met ons op voor meer informatie over deze en andere diensten die we leveren.