De brutohuurvermenigvuldiger (of GRM) is een makkelijke methode om de waarde van inkomensproducerend onroerend goed te schatten. Ook bekend als de GIM of Bruto Inkomen Methode, stelt het berekenen van de bruto huurmultiplicator beleggers in staat om snel potentiële vastgoedbeleggingen te rangschikken op basis van huurinkomsten.

GRM is ook een berekening die kan worden gebruikt in een snel veranderende huurmarkt . Het biedt een eerste goede kijk of een huurwoning winstgevend of onrendabel zal zijn naarmate de marktomstandigheden veranderen.

In dit artikel zullen we kijken naar verschillende manieren waarop vastgoedbeleggers GRM kunnen gebruiken, hoe ze een GRM kunnen maken indelingsschaal, en de voor- en nadelen van het gebruik van de brutohuurmultiplicator om potentiële investeringen in huurwoningen te evalueren.

Wat is de brutohuurmultiplicator?

De brutohuurmultiplicator (GRM) vergelijkt de bruto jaarlijkse huurinkomsten tot de reële marktwaarde van een onroerend goed. Omdat de brutohuur wordt gebruikt, houdt GRM geen rekening met normale bedrijfskosten of schuldendienst.

GRM is een vereenvoudigde manier om de waarde van huurwoningen te analyseren met behulp van de inkomstenbenadering. Een vastgoedbelegger die bijvoorbeeld naar de Roofstock Marketplace kijkt, kan snel en eenvoudig de brutohuurmultiplicator bepalen van de verschillende eengezinswoningen die te koop staan in verschillende markten.

De brutohuurmultiplicator is echter n ‘ t bedoeld als vervanging voor een diepgaande analyse van de waarde van onroerend goed. In plaats daarvan laat het berekenen van de GRM u op het eerste gezicht zien of een eigenschap de moeite waard is om de extra tijd en moeite te nemen om in detail te analyseren.

Hoe GRM te berekenen

Hier is de formule om een bruto huurmultiplicator te berekenen:

• Brutohuurmultiplicator = vastgoedprijs / bruto jaarhuurinkomen
• Voorbeeld: $ 500.000 vastgoedprijs / $ 42.000 bruto jaarhuur = 11,9 GRM

De GRM-berekening vergelijkt de vraagprijs of reële marktwaarde van het onroerend goed met de brutohuurinkomsten. Het gebruik van de bruto huurmultiplicator is een goede manier om “snel” te kijken hoe snel het onroerend goed zal worden afbetaald van de bruto huur die de investering genereert.

In dit voorbeeld is de afbetalingsperiode slechts onder de 12 jaar. Houd er echter rekening mee dat uitgaven zoals routinematige reparaties, leegstand door het draaien van de unit en onroerendgoedbelasting en verzekeringen niet in deze berekening zijn opgenomen. Dat komt omdat de GRM-formule brutohuur gebruikt en niet NOI.

Voorbeelden van wanneer de GRM-formule wordt gebruikt

In het bovenstaande voorbeeld werd de GRM-formule gebruikt om de bruto huurmultiplicator.

De berekening van de brutohuurmultiplicator kan ook op twee andere manieren worden gebruikt:

1. Bepaal de reële marktwaarde op basis van brutohuur en GRM voor vergelijkbare panden in de dezelfde markt.
2. Bereken wat de brutohuur zou moeten zijn op basis van de markt-GRM en de aankoopprijs.

Laten we eens kijken naar de twee andere manieren om de GRM te gebruiken formule.

De GRM-formule gebruiken om de reële marktwaarde te bepalen

Om de reële marktwaarde van een onroerend goed te bepalen, moet u weten wat de GRM is voor vergelijkbare eigendommen op dezelfde markt en wat de brutohuur is of, als de onroerend goed staat leeg, wat de verwachte brutohuurprijzen zijn.

• GRM = Vastgoedprijs / Bruto Jaarlijks Huurinkomen
• Vastgoedprijs = Bruto Jaarlijks Huurinkomen x GRM
• Voorbeeld: $ 42.000 bruto jaarlijks huurinkomen x 11,9 GRM = $ 499.800 (afronden naar $ 500.000)

De GRM-formule gebruiken om de brutohuur te berekenen

Laten we nu gebruik de GRM-formule om te berekenen wat de bruto huurprijs zou moeten zijn. Voor deze berekening moet u de reële marktwaarde van het onroerend goed kennen en wat de GRM is voor vergelijkbare eigendommen in dezelfde markt.

• GRM = onroerend goedprijs / bruto jaarlijks huurinkomen
• Bruto jaarlijks huurinkomen = woningprijs / GRM

• Voorbeeld: $ 500.000 woningprijs / 11,9 GRM = $ 42.016 (afronden naar $ 42.000)

Hoe u een GRM-beoordelingsschaal maakt

Wanneer u investeert in een verhuur onroerend goed koopt u een investering die inkomsten genereert en de inkomstenstroom die het onroerend goed genereert. Hoewel een lagere GRM voldoende inkomsten kan genereren om een onroerend goed sneller af te betalen, moeten beleggers ook rekening houden met de ouderdom van het onroerend goed en het potentieel voor hogere onderhoudskosten.

Een oudere eigenschap met een lage GRM kan een goede deal lijken. Als er echter veel onderhoudswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd, kan de leegstand hoger zijn, wat op zijn beurt zorgt voor een lagere cashflow en een hogere GRM.

Daarom is het handig om een GRM-indelingsschaal te ontwikkelen voor uw markt als volgt:

• Laag GRM = oud pand met uitgesteld onderhoud of dat grote kapitaalreparaties nodig heeft, zoals dakvervanging of nieuw verwarmings- en koelsysteem.
• Gemiddeld GRM = onroerend goed gebouwd in de afgelopen 10 of 20 jaar dat moet worden bijgewerkt, zoals energiezuinige ramen, vervanging van apparaten of buitenschilderwerk.
• Bovengemiddeld GRM = gebouwd onroerend goed in de afgelopen 10 jaar waarvoor alleen routineonderhoud nodig is om de waarde van het onroerend goed te behouden en de huurprijzen op de markt te houden.
• Hoog GRM = gloednieuw onroerend goed met lagere routineonderhoudskosten met nieuwe apparaten en ultramoderne elektrische , loodgieterswerk en HVAC-systemen.

Door een GRM-indelingsschaal voor uw markt te ontwikkelen, kunt u de brutohuur-multiplicatorberekening gebruiken om het risico tussen de ouderdom van onroerend goed en de mogelijkheid van hogere onderhoudskosten in evenwicht te brengen.

Naast de leeftijd van de woning, kunt u ook rekening houden met de ranglijst van Roofstock-buurten om GRM’s van woningen in hetzelfde gebied te vergelijken.

Wat is een goede brutohuur-multiplier?

Op dezelfde manier dat de kapitalisatietarieven variëren tussen vastgoedactiva-klassen en tussen markten, variëren GRM’s ook.

Een eengezinswoning met een 11,5 GRM kan bijvoorbeeld een goede deal zijn in een grote stad als Atlanta, maar het zou veel te laag zijn voor de markt in Lufkin, Texas, waar GRM’s 7,0 en hoger zijn. De beste manier om te beslissen of een GRM goed is, is door de brutohuurvermenigvuldiger te gebruiken om vergelijkbare eigendommen in hetzelfde marktgebied te vergelijken.

Voordelen & Nadelen van het gebruik van de GRM

Vastgoedbeleggers gebruiken de brutohuurvermenigvuldiger om drie redenen: GRM gebruikt informatie die direct beschikbaar is, het is gemakkelijk te berekenen en het bespaart tijd door mogelijk slechte deals te screenen.

Er zijn echter ook nadelen tot de bruto huurmultiplicator. Hier zijn de grootste voor- en nadelen van het gebruik van de GRM-formule.

Voordelen van het gebruik van de GRM

• GRM is zinvoller dan de vastgoedprijs, prijs per vierkante meter , of prijs per eenheid omdat het rekening houdt met de huurinkomsten die worden gegenereerd.
• GRM is een gebruiksvriendelijke tool voor het vooraf screenen om meerdere eigendommen te evalueren en te beslissen welke de meeste potentiële waarde biedt op basis van huurinkomsten en vraagprijs.
• GRM kan door zowel kopers als verkopers worden gebruikt. Een verkoper met een volledig vernieuwde en goed onderhouden woning en een doorgewinterde huurder kan de woning prijzen met een vraagprijs die iets hoger is dan de marktprijs GRM. Aan de andere kant zal een koper op zoek gaan naar een GRM die iets lager is dan de markt-GRM, omdat de prijs mogelijk onder de markt ligt.

Nadelen van het gebruik van de GRM

• Bedrijfskosten worden niet meegerekend in de GRM-berekening.
• Leegstandsfactor van normale unitwisselingen en slecht onderhouden eigendommen wordt niet in aanmerking genomen bij de GRM.
• GRM’s zijn alleen nuttig bij het vergelijken van vergelijkbare woningtypes in dezelfde buurt of markt.

GRM vs. cap rate Berekening

Zowel GRM als cap rate worden berekend met behulp van de inkomensbenadering, maar de twee formules analyseren de eigendomswaarde op twee verschillende manieren. De formule van het maximumtarief maakt gebruik van het netto bedrijfsresultaat (NOI) en houdt rekening met normale bedrijfskosten zoals reparaties, beheerskosten, onroerendgoedbelasting en verzekeringen.

De berekeningsformule voor het maximumtarief is:

• Kapitalisatietarief = NOI / Marktwaarde

Hier is een voorbeeld van hoe twee huurwoningen met dezelfde GRM verschillende kapitalisatietarieven kunnen hebben:

Woning nr. 1

Marktwaarde $ 250.000

Bruto-inkomen $ 30.000

NOI $ 20.000

GRM 8,33

Cap rate 8%

Vastgoed # 2

Marktwaarde $ 250.000

Bruto inkomen $ 30.000

NOI $ 15.000

GRM 8.33

Cap rate 6%

Dit betekent niet noodzakelijkerwijs dat pand # 1 met een hogere cap rate een betere investering is dan property # 2. De eigenaar van het eerste pand kan bijvoorbeeld het nodige onderhoud uitstellen om de NOI hoog te houden.

Aan de andere kant heeft de eigenaar van eigendom twee recentelijk $ 5.000 uitgegeven om de huur bij te werken, waardoor op korte termijn een lagere NOI ontstaat, maar op de lange termijn een hogere NOI wanneer de uitgaven weer normaal worden .

Als de eigenaar van onroerend goed twee ook in staat is om een extra $ 2500 aan jaarlijkse huurinkomsten te genereren uit het bijgewerkte onroerend goed, zullen het maximumtarief en het GRM ook veranderen:

Laatste gedachten

De brutohuurmultiplicator geeft vastgoedinvesteerders een snelle en gemakkelijke manier om potentiële vastgoedinvesteringen te screenen en te rangschikken. GRM is eenvoudig te berekenen met informatie die direct beschikbaar is.

Er zijn echter ook beperkingen aan het gebruik van de brutohuurvermenigvuldiger. Een GRM is gebaseerd op bruto-inkomen en houdt geen rekening met bedrijfskosten. Ook kunnen brutohuurvermenigvuldigers alleen worden gebruikt bij het vergelijken van vergelijkbare huurwoningen in dezelfde gebieden of markten.

Naast het berekenen van de brutohuurmultiplicator, kunnen investeerders in onroerend goed de Roofstock Cloudhouse Calculator gebruiken om de cashflow, het maximumpercentage, de potentiële waardering en het rendement van een eengezinswoning in de VS te bekijken.