“Er zijn ook positieve kanten aan huren. Maar het voelt gewoon alsof je gewoon geld weggooit, ‘zei hij. “Ik controleer waarschijnlijk elke week of zo (onroerendgoedvermeldingen), gewoon om te zien of er een soort van wonderbaarlijke betaalbare woningen opduikt. Ik denk dat het op dit moment meer dagdromen dan hoopvol zijn.”

Szuszwalak zei dat hij begrijpt waarom voorstanders van huisvesting zich richten op de worstelingen van huishoudens met een lager inkomen. Maar, zei hij, “Ik denk dat er een soort middencomponent ontbreekt. Ik ben een beetje op een rare plek waar ik niet veel verdien, maar meer dan veel inkomensbeperkte programma’s toestaan.

De huisvesting die bij zijn budget past – hij is op zoek naar iets minder dan $ 250.000 – is een condominium, zei Szuszwalak. Dat is de woningbouw in Denver.

Jarenlang kreeg de Colorado-wet op constructiefouten, bedoeld om consumenten te beschermen, de schuld voor een gebrek aan nieuwbouw van appartementen. Critici zeiden dat de wet advocaten bijna uitnodigde om eigenaren van appartementen te organiseren om bouwproblemen te vervolgen, waardoor verzekeringen erg duur werden. De wet is in 2017 gewijzigd om te vereisen dat meer dan de helft van de bewoners van een complex instemt voordat ze de ontwikkelaar aanklagen. Denver heeft ook bepaald dat ontwikkelaars en aannemers de kans moeten krijgen om problemen op te lossen voordat rechtszaken worden aangespannen. Maar de mogelijkheid van juridische stappen blijft een punt van zorg, zei vastgoedadviseur Greenly, die gespecialiseerd is in appartementen.

“We moeten op agressieve wijze woningen bouwen met een gemiddeld inkomen”, zei Greenly.

Rusty Crandall, gebiedspresident van de nationale ontwikkelaar Meritage Homes, zei dat de woningbouwsector begin jaren 2000 appartementen in Colorado had verlaten.

“Het hele segment wordt niet geleverd omdat de bouwers dat niet wilden word aangeklaagd, “zei hij.

Meritage” waagt zich niet in de condo-wereld. Er is daar nog steeds te veel risico voor ons. “

Dus hoe bereikt Denver betaalbaarheid voor iedereen?

Het ontbrekende midden van Szuszwalak krijgt de aandacht van ontwikkelaars, die daar kansen zien. Crandall denkt aan zijn kinderen: “Hoe kunnen ze zich een huis kunnen veroorloven, zelfs met een hbo-opleiding en een goede baan? ? ”

Crandall’s Meritage heeft stappen ondernomen om dat probleem aan te pakken door rijtjeshuizen te ontwikkelen die dicht bij elkaar worden gebouwd, waardoor st. Bij een stadshuisontwikkeling in Aurora, genaamd Painted Prairie, houdt Meritage de prijzen onder controle door minder opties aan te bieden voor items zoals keukenkasten en badkamerkranen, waardoor de ontwikkelaar economisch in bulk kan bestellen. Plannen zijn eenvoudiger en vierkante meters kleiner.

Crandall zei dat zijn bedrijf heeft ontdekt dat consumenten bereid zijn dingen als kelders op te geven om geld te besparen. De compacte Painted Prairie-rijtjeshuizen van Meritage worden verkocht in de lage $ 300.000, wat ongeveer $ 140.000 minder is dan de gemiddelde slotkoers van een huis in Denver in april.

Een kleinere ontwikkelaar, Paul Malone, richt zich ook op de middenklasse. inkomen kopers. Malone brengt componenten van een flatproject met 39 eenheden dat hij The Nightingale noemt, van een modulaire woningfabriek in Minnesota om te bouwen op een locatie in de wijk Uptown in Denver. Vanwege het risico om vervolgd te worden door de wet op constructiefouten, zei hij, zijn zijn verzekeringskosten drie keer zo hoog als ze zouden zijn als hij geen appartementen zou bouwen. Hij begint klein en is van plan sterke relaties op te bouwen met zijn kopers, in de hoop dat dit hen zal aanmoedigen om met hem samen te werken om eventuele problemen aan te pakken in plaats van naar de rechter te stappen.

Modulaire constructie wordt gezien als een manier om efficiënter te bouwen . Nightingale heeft studio’s vanaf $ 250.000, een slaapkamer voor $ 299.000 en twee slaapkamers voor $ 437.000. Volgens de Denver Metro Association of Realtors bedroeg de gemiddelde prijs van een appartement in april $ 322.000.

Malone erkende dat zijn 39 eenheden geen grote invloed zullen hebben op het aanbod. Maar hij zei dat andere ontwikkelaars ook overwogen appartementen te bouwen tegen een gemiddelde prijs.

“Ik zou meer willen”, zei Malone. “Omdat het belangrijk is voor millennials om het zich te kunnen veroorloven om huizen te kopen.”

Habitat for Humanity’s Lafferty ontwikkelt woningen te koop voor gezinnen die niet de koopkracht hebben van de klanten die Malone op het oog heeft. En ze wil hulp van beleidsmakers.

Lafferty suggereerde bijvoorbeeld dat steden de plannings- en vergunningskosten van ontwikkelaars zouden kunnen verlagen als ze woningen bouwen binnen het bereik van huurders of kopers met een laag of gemiddeld inkomen.

Denver overweegt precies dat, zei Laura Aldrete, die de afdeling leidt die moet bepalen of de plannen van een ontwikkelaar voldoen aan de criteria van de stad voor het afgeven van bouwvergunningen. Aldrete zei dat haar afdeling voor gemeenschapsplanning en -ontwikkeling bezig is met een proefproject dat versnelde vergunningen en lagere vergoedingen biedt voor ontwikkelaars van betaalbare woningen.

Aldrete voegde eraan toe dat ze samen met Britta Fisher, hoofd van de huisvestingsafdeling van Denver, aan een project werkt om te onderzoeken hoe zonering de betaalbaarheid kan vergroten.

“Jarenlang zonering deed precies het tegenovergestelde, “Zei Aldrete. (Het bestemmen van uitgestrekte delen van Denver en steden in het hele land voor eengezinswoningen, bijvoorbeeld, at land op en dreef de grondkosten op.)

Als onderdeel van hun project overweegt Aldrete benaderingen zoals het toestaan van meer duplexen en triplexen om de dichtheid toe te voegen. Fisher zei dat bijkomende wooneenheden, nu legaal in 25 procent van Denver, een andere manier zijn om het aantal mensen dat op een bepaald perceel woont, voorzichtig te verhogen. ADU’s, of granny flats, zou ook manieren kunnen creëren voor gezinnen met lage inkomens om inkomen te verdienen of voor meerdere generaties van een gezin om bij elkaar te wonen en elkaar te ondersteunen, zei Fisher.

Maar ADU’s kunnen duur zijn. Vorig jaar keurde de gemeenteraad van Denver goed een fonds van $ 500.000 voor inwoners van de westzijde om ADU’s op hun eigendom te bouwen Huiseigenaren met een laag inkomen die ermee instemmen de eigendommen onder de markttarieven te verhuren, kunnen leningen krijgen tot $ 25.000 om een tweede huis te bouwen. Huiseigenaren hoeven de lening alleen terug te betalen als ze het onroerend goed binnen 25 jaar verkopen.

In 2017 deed burgemeester Michael Hancock een duwtje in de rug om gezinnen met lage en matige inkomens te helpen in leegstaande, marktconforme appartementen te komen. Dat leidde tot het Lower Income Voucher Equity-programma, of LIVE Denver, waarbij verhuurders stadssubsidies konden krijgen, zodat gezinnen die tussen de 40 en 80 procent van de mediaan van het gebied verdienden, huisvesting konden krijgen. Tot nu toe zijn er via LIVE Denver slechts 17 gezinnen ondergebracht in woningen.

Fisher, het huisvestingshoofd van de stad, zei dat de stad het initiatief aan het evalueren was. Ze zei dat de hoge omzet onder vastgoedbeheerders ertoe heeft geleid dat de stad verhuurders moest blijven informeren over hoe het programma werkt.

In 2017 lanceerde de stad een huisvestingsfonds met als doel meer dan 6.200 betaalbare huizen in een decennium. Het begon met $ 15 miljoen en is sindsdien verdubbeld.

Het fonds wordt voornamelijk gebruikt om subsidies en leningen uit te betalen om particuliere ontwikkelaars te helpen die woningen aanbieden onder de marktprijs. Het wordt gedeeltelijk gefinancierd door belastingen, waaronder op marihuana, en gedeeltelijk door vergoedingen die worden betaald door ontwikkelaars die zelf geen woningen onder het markttarief willen bouwen.

Greenly zei dat in plaats van geld bij te dragen aan een fonds, misschien moeten ontwikkelaars worden verplicht om een bepaald aantal betaalbare woningen te bouwen in een stad die momenteel ongeveer 23.000 woningen met beperkte inkomens heeft. “

” We hebben de huisvesting nodig “, zei ze.

Fisher zei dat de stad prikkels kan creëren voor ontwikkelaars zonder oude te elimineren. Ze wees op bestemmingswijzigingen in de afgelopen jaren waardoor ontwikkelaars grotere kunnen bouwen als ze betaalbare woningen in projecten opnemen.

“Het is niet over het verwijderen van een enkele tool of het toevoegen van een enkele tool, “zei Fisher.

Ze zei dat er nieuwe financieringsbronnen nodig zijn om woningen onder het marktconforme gebouwd te krijgen. Het belangrijkste financieringsinstrument sinds decennia zijn federale belastingverminderingen. Ontwikkelaars die credits krijgen, verkopen deze aan investeerders voor geld dat ze vervolgens gebruiken om te bouwen. Een overheidsinstantie verdeelt zowel staats- als federale belastingverminderingen op een concurrerende basis en ontvangt meestal veel meer aanvragen dan ze kan voldoen. Ontwikkelaars dienen vaak meerdere keren een aanvraag in voordat ze een subsidie winnen.

Wie is verantwoordelijk voor betaalbare huisvesting?

James Roy II, een gemeenschapsorganisator in Denver, wil dat de discussie verder gaat dan ontwikkelaars en beleidsmakers. Hij zei dat ziekenhuizen en scholen, waarvan de werknemers uit de huizenmarkt in Denver worden geprijsd, oplossingen kunnen bieden zoals het doneren van land of het geven van subsidies om de kosten van huisvesting te verlagen. Roy zei dat financiële coaching, lessen over eigenwoningbezit en andere hulpmiddelen op grotere schaal moeten worden ingezet om arme gezinnen te helpen zich voor te bereiden op het kopen van een huis.

“Het zijn gezinnen die we beïnvloeden. Het zijn individuen. Het zijn kinderen,” Roy zei. “Als je erover nadenkt als de productie van woningen, mis je het hele punt.”

Elena Martinez pakte een paar jaar geleden een flyer op over een klasse woningbezit. Als kind pendelde Martinez tussen de huizen van haar moeder in Los Angeles en haar vader in Denver. Ze heeft dakloosheid meegemaakt.

“Ik wilde een plek van stabiliteit. Ik had dat niet toen ik opgroeide”, zei ze.

In sommige opzichten heeft de cursus huiseigendom ze gevolgd liet Martinez neerslachtig achter. Ze ontmoette klasgenoten die beter waren voorbereid en makelaars en kredietbeheerders die niet aanmoedigend waren.

“Ik voelde me een beetje hopeloos. Alsof ik niet de criteria had om een huis te kopen, ‘zei ze. “Ik had geen spaargeld of een kussen.”

Martinez gaf niet op. Ze trok bij een van haar dochters in om geld te sparen en rekeningen te betalen. Twee jaar geleden kocht Martinez een huis in Brighton.Ze had acht jaar gehuurd in de wijk Globeville in Denver en vond het daar leuk, maar in Brighton kon ze het kopen. Ze zei dat ze niet meer dan $ 320.000 wilde uitgeven.

Martinez leerde in de klasse van huiseigenaren over hulpprogramma’s voor leningen en aanbetalingen die worden aangeboden door organisaties zoals de Colorado Housing and Finance Authority. Martinez bespaarde uiteindelijk $ 5.000 en kreeg $ 15.000 aan aanbetalingsondersteuning van CHFA in de vorm van een tweede lening.

Martinez heeft haar eigen bedrijf, EHijole Tacos and Catering. Sinds kort werkt ze ook in de nachtdienst als psychiatrisch technicus in een revalidatiecentrum voor vrouwen die herstellen van middelenmisbruik. Haar man heeft ook twee banen, als bezorger en als straatonderhoudster voor de stad Denver. Haar hypotheek bedraagt $ 2.160 per maand, bijna het dubbele van wat ze voor huur betaalde. Ze betaalt 2300 dollar per maand omdat ze vooruit wil komen.

“Ik wilde echt die structuur (van een huis hebben) toen ik jonger was,” zei ze. “Helaas heb ik het nooit bereikt. Nu ben ik een grootmoeder, en dat heb ik gedaan. ”

Naast die klasse van eigenwoningbezit geeft Martinez krediet aan organisaties die haar hebben geholpen om ondernemer te worden.

Yessica Holguin is uitvoerend directeur van Denver’s Center for Community Wealth Building, dat beroepstraining, ondernemerschapsontwikkeling en andere strategieën gebruikt om mensen uit historisch over het hoofd geziene gemeenschappen te helpen economische zelfvoorziening te verwerven.

“Het zou niet slecht zijn als we het bouwen van $ 2.500 (per maand) appartementen als mensen het zich konden veroorloven om daar te wonen, “zei Holguin.

De organisatie van Holguin hielp Martinez met het starten van haar cateringbedrijf en het vinden van werk in de voedingsindustrie, zelfs nadat de pandemie een groot deel van de economie van Denver had gesloten .

Eric Kornacki houdt zich ook bezig met de economische haalbaarheid van het kopen van een huis in Denver. In 2009 hielp hij bij de lancering van een voedselzekerheidsproject dat uitgroeide tot de non-profitorganisatie Re: Vision in Westwood. Onlangs verliet hij Re: Vision for een nieuwe non-profitorganisatie genaamd Uplands Community Collective , die samenwerkt met een huizenbouwer.

Kornacki moet er onder andere voor zorgen dat de lokale bevolking wordt ingehuurd om het ontwikkelingsproject te bouwen dat Uplands’s huisbouwer, Jeff Handlin, voorstelt: 2.350 appartementen, rijtjeshuizen en enkele – vrijstaande gezinswoningen die tegen verschillende prijzen worden aangeboden, evenals bedrijven en recreatiegebieden, op een perceel in Westminster, net ten noorden van Denver.

Handlin heeft wat terugslag gekregen van omwonenden die zich zorgen maakten over het verlies van open ruimte en krijgen wat zij als te veel buren zien.

“We hebben dichtheid nodig om onze buurten inclusiever te maken. Ik weet dat het niet populair is, ‘zei Handlin. “We moeten allemaal nadenken over hoeveel mensen we willen dat we toegang hebben tot ons woningecosysteem. De tent moet groter worden.”

Gene Myers, CEO van Thrive Home Builders, is gespecialiseerd in woningen voor mensen met een laag en gemiddeld inkomen. Myers is trots op de energie-efficiëntie van zijn producten en zegt dat ze daardoor betaalbaar blijven nadat gezinnen zijn ingetrokken.

Myers heeft zojuist het 271ste huis in een van zijn projecten in Stapleton verkocht . Hij zei dat hij minachtende opmerkingen had gehoord van meer gevestigde bewoners over wat de nieuwe huiseigenaren de buurt zouden kunnen brengen. Hun angsten kwamen niet uit, zei hij.

“Er zijn geen banken op veranda’s aan de voorkant, ” hij zei. “Het enige wat ze nodig hadden, was een kans.”

Correctie: vanwege een fout van een verslaggever werd in een eerdere versie van dit verhaal ten onrechte vermeld dat Gene Myers huizen heeft gebouwd voor de Colorado Community Land Trust. Dat heeft hij niet. / p>