Kosten voor Common Area Maintenance (CAM) kunnen verwarrend zijn. Het is een term die verwijst naar het geld dat u aan de huisbaas betaalt om de exploitatiekosten van de gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw te dekken. Tegelijkertijd kan de term gemeenschappelijke ruimte ook verwijzen naar een gedeelte van het gebouw waarop u huur betalen. En om de zaken nog verwarrender te maken, overlappen ze de bedrijfskosten. Blijf lezen, en we zullen er iets van begrijpen.

Inleiding – Wat u moet weten over de gemeenschappelijke ruimte

Ongeacht het type gebouw dat u bewoont, kunt u het in twee delen splitsen als het meer dan één huurder heeft. Er zijn stukken die huurders zoals jij bewonen. En dan zijn er nog stukjes die iedereen deelt. Dit laatste vormt de gemeenschappelijke ruimte.

Wat u moet weten over de gemeenschappelijke ruimte

Wat is een gemeenschappelijke ruimte? Wat is onderhoud?

Alles wat u delen met de andere huurders – of die u niet onder controle hebt binnen de afnemende muren van uw suite – is een gemeenschappelijke ruimte. Hoewel uw kantoor uw privéruimte is, zijn de gangen en gedeelde badkamers op uw verdieping gemeenschappelijke ruimtes. Uw internet aansluiting wordt waarschijnlijk rechtstreeks aan u gefactureerd, dus het is privé, maar als het hele gebouw dezelfde wateraansluiting deelt, maakt die wateraansluiting ook deel uit van de gemeenschappelijke ruimtes. (Dit is waarom we het hadden over delen van het gebouw in plaats van specifiek over ruimtes)

Onderhoud zijn de kosten van het runnen van de gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw. Het omvat alles, van de energierekening om de gangen te verlichten tot de verzekering voor het onroerend goed tot de kosten van het vegen van de parkeerplaats. Gewoonlijk stelt de verhuurder een jaarlijks budget vast voor het onderhoud en brengt hij u elke maand in rekening, met een laatste afbetaling na het begin van het volgende jaar.

Is onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes hetzelfde als exploitatiekosten?

De bedrijfskosten zijn de exploitatiekosten van het gebouw. Ze omvatten onder meer nutsvoorzieningen, reparaties, verzekeringen, onroerendgoedbelasting en beheer. Common Area Maintenance is vergelijkbaar, maar is alleen van toepassing op de kosten van het uitvoeren van gedeelde functies. CAM’s zijn ook exclusief onroerende voorheffing en verzekeringen. Dit betekent dat het normaal is dat uw vergoedingen worden omschreven als “CAM, belastingen en verzekeringen”, wat een andere manier is om te zeggen dat u “uw deel van de volledige exploitatiekosten van het gebouw” betaalt.

Waarom betaal je CAM?

Zo direct mogelijk, je betaalt CAM omdat je lease het vereist. Bij een full-service lease, brengen verhuurders elke maand een vast bedrag in rekening. Ze gebruiken dan je full-service huurbetaling om de exploitatiekosten van het gebouw te betalen, hun hypotheek (als ze die hebben), en dan zichzelf of hun investeerders. Als de kosten van het gebouw stijgen, moet de verhuurder die kosten op zich nemen, maar als ze dalen, krijgt de verhuurder het voordeel.

In een huurovereenkomst waarbij je CAM-kosten en andere bedrijfskosten betaalt , wordt uw huur gescheiden van de exploitatiekosten van het gebouw. Aangezien u verantwoordelijk bent voor de CAM’s, neemt u het risico van de exploitatiekosten van het gebouw op zich. Als ze stijgen, betaalt u meer, en als ze dalen, betaalt u minder. Tegelijkertijd krijgt de eigenaar een vast rendement op zijn geïnvesteerde kapitaal in de vorm van uw huur.

Hoe wordt CAM bepaald?

Eigenaren berekenen de totale onderhoudskosten voor de gemeenschappelijke ruimte door het optellen van alle bedrijfskosten voor het gebouw, hun onroerendgoedbelasting en verzekering. Bij sommige leases kunnen ze ook CAM-administratiekosten in rekening brengen, wat een extra inning is bovenop de CAM-kosten.

Om te bepalen hoeveel u voor CAM’s betaalt, berekenen zij uw pro-rata aandeel in het gebouw. Hoewel het belangrijk is om uw huurcontract zorgvuldig te lezen om precies te begrijpen hoe deze worden berekend, begint het proces meestal met het nemen van de totale bruikbare oppervlakte van het gebouw. Vervolgens verdelen ze dat in de bruikbare ruimte van uw suite. Dus als u 10.000 vierkante meter bruikbare van een gebouw van 200.000 vierkante meter, heb je 5 procent van de bruikbare ruimte van het gebouw. Dit betekent dat uw pro-rata aandeel 5 procent is, en dat u 5 procent van de totale CAM-kosten van het gebouw zult moeten betalen.

Het is moeilijk te voorspellen wat CAM’s van tevoren zullen zijn. Om die reden maken eigenaren meestal aan het begin van het jaar een CAM-budget aan. Vervolgens delen ze het door 12 en brengen ze u elke maand uw deel in rekening. Aan het einde van het jaar vergelijken ze wat ze u in rekening brengen met de werkelijke kosten en sturen ze u een cheque voor het verschil als u te veel heeft betaald, of sturen ze u een rekening als u te weinig heeft betaald. Daarna begint het weer voor het volgende jaar.

Wat kan ik doen aan algemene onderhoudskosten?

Er is niet veel dat u kunt doen aan de CAM-kosten in uw Als u een groot deel van het gebouw bent, kan een verstandiger gebruik van de middelen van de accommodatie u op de lange termijn geld besparen, maar afgezien daarvan zijn uw CAM’s over het algemeen wat uw eigenaar in rekening brengt. Let echter goed op hun wiskunde.om ervoor te zorgen dat ze u alleen ‘uw eerlijke deel van het gebouw in rekening brengen. Kiezen voor een full-service lease kan u geld besparen door u te beschermen tegen CAM-blootstelling, maar als een eigenaar dat extra risico voor u neemt, kan hij of ze wil waarschijnlijk gecompenseerd worden met een hoger rendement.

Hoe kan ik ervoor zorgen dat mijn CAM-tarief redelijk is?

Behalve het zorgvuldig controleren van de cijfers en, indien nodig, Als u uw huisbaas een audit laat uitvoeren, heeft u niet veel manieren om uw eigenaar eerlijk te houden als u eenmaal in het gebouw bent ingetrokken. Voordat u intrekt, kunnen u en uw huurdervertegenwoordiger echter veel doen om u te beschermen tegen onredelijke CAM’s. Hier zijn enkele strategieën die voor u in uw markt kunnen werken:

1. Onderzoek andere gebouwen in de omgeving om te zien hoe al hun CAM’s in de rij staan. Als een gebouw een hoge huurprijs heeft en hogere CAM’s dan andere, is het misschien een om te vermijden.

2. Vraag om een CAM-geschiedenis. Als een gebouw een lange geschiedenis van platte of afnemende CAM’s heeft, kunt u staan voor een verrassende toename omdat uitgesteld onderhoud op komst is. Omgekeerd, als het constant met een redelijk bedrag stijgt, kan dit wijzen op verantwoord beheer.

3. Onderhandel over de voorwaarden van uw CAM. Afhankelijk van uw markt – en uw huurdervertegenwoordiger kan een gids zijn – kunt u mogelijk over afgetopte verhogingen onderhandelen, de vierkante meters wijzigen waarop het wordt berekend, of andere maatregelen nemen om uw uitgaven te verminderen.

Inzicht in kantoorruimte

Basiskennis van de ruimte

Kantoorgebouwen verhuren ruimte aan hun huurders. Daarnaast bieden ze gedeelde ruimtes die het publiek en hun huurders kunnen gebruiken. Die gedeelde ruimtes, zoals lobby’s, atria, toiletten en voorzieningen, zorgen ervoor dat het gebouw beter werkt, maar ze kosten ook geld en moeite om te onderhouden. De ruimte die ze innemen, is ruimte die de verhuurder niet kan plaatsen in privésuites voor zijn of haar huurders. Om deze reden vouwen de meeste verhuurders een deel of alle waarde van die gedeelde ruimte op (ook wel ‘gemeenschappelijke ruimte’ genoemd) in de huur die ze hun huurders in rekening brengen.

Bruikbare versus verhuurbare vierkante beelden

De ruimte binnen de aflopende muren van uw suite – uw ruimte – wordt uw bruikbare ruimte. Als u bijvoorbeeld een ruimte heeft van 9 meter breed en 25 meter lang, zou u 2400 vierkante meter hebben, aangezien 30 keer 80 gelijk is aan 2400.

Wanneer u uw bruikbare vierkant toevoegt beeldmateriaal naar uw deel van de gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw, krijgt u uw verhuurbare vierkante meters. Hoewel uw huurdervertegenwoordiger u kan helpen bij het verifiëren van uw vierkante meters, heeft u, als u deze zelf wilt berekenen, drie soorten informatie nodig:

• De grootte van uw ruimte (in bruikbare vierkante meters )

• De totale bruikbare vierkante meters van het gebouw

• De totale gemeenschappelijke ruimte van het gebouw

Zodra u over die informatie beschikt, deelt u de grootte van uw ruimte door de totale bruikbare vierkante meters van het gebouw. Dat geeft u een percentage dat uw aandeel in het gebouw pro rata vertegenwoordigt. s totale bruikbare oppervlakte. Vermenigvuldig vervolgens de ruimte in de gemeenschappelijke ruimte met uw pro-rata aandeel. Voeg dat product toe aan uw bruikbare vierkante meters om uw totale verhuurbare vierkante meter te vinden.

Variaties in commerciële huurvoorwaarden

Terwijl de commerciële vastgoedsector “officiële” definities heeft voor al deze commerciële leasevoorwaarden, in de praktijk zul je merken dat de interpretatie van elke verhuurder ervan verschilt. Je zou kunnen ontdekken dat de ene bouwkosten voor “CAM, belastingen en verzekeringen” in rekening brengt, terwijl de andere CAM-kosten al belastingen en verzekeringen omvatten. Gebouwen kunnen verschillende normen hebben voor hoe ze uw ruimte en de gemeenschappelijke ruimtes in de gebouwen meten. Naast deze wijzigingen kunt u ook verschillen vinden in zowat elke andere leaseperiode.

Conclusie

Common Area Maintenance (CAM) -kosten zijn enkele van de meest gecompliceerde onderdelen van het onderhandelen over een kantoorhuur. Het is vaak een uitdaging om ze tussen gebouwen te vergelijken en ze kunnen sterk variëren van manager tot manager. De beste manier om ervoor te zorgen dat u de juiste CAM’s betaalt, is door de hulp in te roepen van een huurdervertegenwoordiger wanneer u uw volgende ruimte vindt en om zijn of haar nummer bij de hand te houden gedurende uw hele huurperiode.