Opmerking: dit artikel verwijst naar een formulier dat in gebruik is tot 3 oktober 2015. Voor degenen die op of na deze datum een hypotheekaanvraag indienen datum vervangen twee nieuwe formulieren, een “Leningraming” en een “Afsluitende openbaarmaking” genaamd, die de HUD-1-schikkingsverklaring, de schatting van goede trouw en het openbaarmakingsformulier voor waarheid-in-lenen, die voorheen vereist waren bij het afsluiten van hypotheekleningen. Als u uw hypotheek vóór 3 oktober 2015 heeft aangevraagd, ontvangt u een HUD-1. Dit artikel kan u helpen dit formulier beter te begrijpen, wat belangrijk is omdat het u bijvoorbeeld kan helpen om een winst of verlies te bewijzen wanneer u uw huis verkoopt.

De HUD-1 geeft een beeld van de monetaire kant van de sluiting van het onroerend goed. Het toont alle geldoverdrachten tussen u, als koper, en de huisverkoper, en al uw afsluitingskosten, inclusief de borgsom en eigendomsrechten, en de kosten van uw lening. Het is een gestandaardiseerd formulier dat uw afwikkelingsagent of ‘escrowee’ bij de afsluiting heeft ingevuld, zoals vereist voor alle afsluitingen waarbij een federaal verzekerde geldschieter betrokken is onder de Real Estate Settlement Procedures Act (“RESPA”) (12 USC § § 2601–2617).

De HUD-1 is een belangrijk document. Op het formulier staat waar uw aankoopgeld aan is besteed. U kunt de HUD-1 vergelijken met de Good Faith Estimate (‘GFE’) die uw geldschieter u heeft gegeven toen u uw lening aanvraagde om er zeker van te zijn dat u niet te veel in rekening werd gebracht voor een lening, titel, documentopname of borgsom. Lees meer over het vergelijken van uw HUD-1 met de GFE hieronder.

Het is ook belangrijk om uw HUD-1 te bewaren voor uw belastingadviseur. Je hebt het nodig in het jaar van aankoop en ook in het jaar waarin je het onroerend goed verkoopt.

Het HUD-1-formulier zelf is gemaakt door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (‘HUD’ ), en werd periodiek bijgewerkt door HUD. De nieuwste versie is beschikbaar op de website van de HUD.

Wat laat de HUD-1 zien?

De HUD-1 is een formulier met meerdere delen, onderverdeeld in secties per onderwerp, zoals beschreven hieronder. Het is ook onderverdeeld in de kant van de koper en de kant van de verkoper. De koper wordt op het formulier de “lener” genoemd omdat de HUD-1 is gemaakt om sluitingen met betrekking tot financiering door de geldschieter uit te leggen. De HUD-1 wordt echter soms gebruikt in deals met alleen contant geld wanneer deze wordt afgesloten door een titelverzekeringsmaatschappij of een afzonderlijk escrow-bedrijf.

HUD-1 secties A tot en met I: referentie- en identificatie-informatie

De bovenkant van de eerste pagina van de HUD-1 toont informatie over de partijen, de hypotheek en de afsluiting.

Het dossiernummer (sectie B. 6.) is het dossiernummer van de vereffenaar, en u wordt ernaar gevraagd als u de escrowee (of titelverzekeraar, indien hetzelfde bedrijf) belt met vragen over titel of escrow. Het leningsnummer (sectie B.7.) Is het rekeningnummer van de kredietverstrekker voor uw lening, en u hebt het nodig wanneer u informatie zoekt bij uw kredietverstrekker of bij een andere kredietverstrekker die uw lening in de toekomst zou kunnen kopen.

HUD-1 Sectie J en K: Samenvattingen van kosten en kredieten

Secties J en K tonen de transacties tussen de lener en de verkoper, en geven een samenvatting van de vergoedingen en betalingen uit Sectie L op de volgende pagina. Regelnummers in de 100, 200 en 300 series hebben betrekking op de lener. Regelnummers in de 400-, 500- en 600-serie hebben betrekking op de verkoper. Een deel hiervan wordt een beetje droog, maar het is de moeite waard erdoorheen te waden, om er zeker van te zijn dat u de vorm volledig begrijpt.

De basistransactie tussen de lener en de verkoper wordt weergegeven in de 100- en 400-lijnseries – in met andere woorden, hoeveel u voor het huis betaalt, en in welke vorm. De twee kanten (de kant van de lener en de kant van de verkoper) spiegelen elkaar over het algemeen. De 100-serie toont de afschrijvingen aan de lener en de 400-serie toont de overeenkomstige tegoeden aan de verkoper.

De aankoopprijs voor het onroerend goed is te vinden in de regels 101 en 401. Eventuele extra aankoopprijzen voor persoonlijk onroerend goed verkocht met het onroerend goed, indien van toepassing, staat in de regels 102 en 402.

Het is u wellicht opgevallen dat regel 103 aan de kant van de lener, die het totaal is van alle afwikkelingskosten van de lener zoals vermeld in sectie L, geen overeenkomstige regel aan de kant van de verkoper hebben. Dat komt doordat de afwikkelingskosten van de verkoper worden afgetrokken van de aankoopprijs in plaats van bijgeschreven op de aankoopprijs, zoals aan de kant van de koper. U vindt de afwikkelingskosten van de verkoper op regel 502, waar ze worden afgetrokken van het brutobedrag aan de verkoper op regel 420.

De kosten van nieuwbouw, indien niet inbegrepen als onderdeel van de aankoopprijs , wordt vermeld op regel 104. De aankoopprijs van een vervaardigde woning wanneer deze afzonderlijk in rekening wordt gebracht van de prijs van het land, wordt vermeld op regel 105.

Regel 120 heeft het label “Brutobedrag verschuldigd door lener.” Het is de som van al het geld dat u betaalt voor de aankoopprijs, de kosten van alle andere aankopen en de totale afwikkelingskosten.Dienovereenkomstig wordt aan de kant van de verkoper het totaal van de aankoopprijs en andere bedragen die de lener aan de verkoper verschuldigd is, weergegeven op regel 420 als ‘Brutobedrag verschuldigd aan verkoper’.

De andere regels in de 100 en 400-series worden gebruikt voor verschillende terugbetalingen aan de verkoper. Als uw contract vereist dat u de verkoper terugbetaalt voor zijn of haar eerdere betalingen die u in de toekomst ten goede zullen komen, vindt u die cijfers in de regels 104 tot en met 105 en 404 tot en met 405. Voor Het kan bijvoorbeeld zijn dat u de verkoper moest terugbetalen voor overtollige belasting- en verzekeringsreserve-rekeningen als u de lening van de verkoper aanging, of dat u de huurder van de verkoper verschuldigd was die verschuldigd waren vóór de sluiting, maar die op die datum onbetaald en inbaar waren .

Evenzo heeft u de verkoper mogelijk vooruitbetalingen aan derden voor overstromingsverzekering of hypotheekverzekering terugbetaald als u de hypotheek van de verkoper had aangenomen. Deze vergoedingen worden weergegeven in regel 106 tot en met 112.

Credits die de dollarbedrag dat u naar de afsluiting moet brengen, wordt weergegeven in de 200-serie. Het oprechte geldkrediet van de lener verschijnt in regel 201, met het corresponderende debet van de verkoper voor serieus geld op regel 501 of regel 506. Dit laatste hangt af van het feit of het wordt afgesloten (vind het op regel 501), of geheel of gedeeltelijk van het serieuze geld wordt door een makelaar vastgehouden als betaling van commissies (vind het op regel 506).

Het nominale bedrag van de eerste geldlening voor de aankoop wordt weergegeven op regel 202. Het bedrag van een verkoperslening aangenomen door de lener wordt weergegeven op regel 203. Hypotheken voor tweede aankoopgeld, of hypotheekleningen die ondergeschikt zijn aan de eerste geldlening bij aankoop, worden weergegeven op regels 205 tot en met 209. In staten waar de verkoper betaalt voor de eigendomsverzekering van de eigenaar, het krediet van de lener voor de premie voor de eigendomsverzekering van de eigenaar wordt weergegeven op regel 204 en gedebiteerd aan de verkoper op regel 507.

Belastingen en aanslagen op onroerend goed die evenredig worden verdeeld tussen de lener en de verkoper vanaf de sluitingsdatum wordt weergegeven op regel 210 tot en met 212 aan de kant van de lener, en lijnen 510 tot en met 512 aan de kant van de verkoper. Algemene onroerendezaakbelastingen die verschuldigd zijn, maar nog niet gefactureerd en betaalbaar, worden aan de lener gecrediteerd in regels 210 en 211, en gedebiteerd aan de verkoper in de overeenkomstige 500-reeksregels.

Taxaties worden op dezelfde manier gecrediteerd en gedebiteerd in lijnen 212 en 512, respectievelijk. Eventueel krediet voor afsluitingskosten dat door de verkoper aan de lener wordt gegeven, wordt weergegeven in de series 200 en 500.

De oude leningen van de verkoper die zijn afbetaald tijdens de afsluiting, worden weergegeven op regels 508 en 509. Als er meer uitbetalingen zijn, ze kunnen worden weergegeven op de regels 513 tot en met 519.

U vindt een berekening van de som geld die u moet meenemen naar de afsluiting (de “onderste regel van de lener” genoemd) in de 300-reeks. Alles wat van de lener verschuldigd is dat op regel 120 is opgeteld, wordt overgebracht naar regel 301. Alle kredieten die het door de lener verschuldigde bedrag verminderen, worden opgeteld in regel 302 en vervolgens afgetrokken van regel 301, wat resulteert in de onderste regel van de lener op regel. 303.

De bottom line van de verkoper, zijnde het bedrag dat de verkoper ontvangt bij de afsluiting, wordt op dezelfde manier berekend in de 600-serie.

HUD-1 Sectie L: Detail van schikking Kosten voor lener en verkoper

Deel L bevat een lange lijst met afwikkelingskosten. De kosten die in de linkerkolom worden weergegeven, worden betaald door de lener en de kosten die in de rechterkolom worden weergegeven, moeten door de verkoper worden betaald. De afwikkelingskosten zijn gegroepeerd in de volgende regelreeksen:

• Regelreeks 700 toont de makelaarscommissie, het bedrag van een eventuele storting die wordt ingehouden voor commissie, en hoe de commissie zal worden verdeeld over alle betrokken makelaars in de verkoop.
• Line-serie 800 toont leenkosten zoals de opstartkosten, punten en vergoedingen voor diensten van derden aan de kredietgever, waaronder de taxateur, het kredietrapportagebedrijf, belastingdienstverleners en overstromingscertificeringsdiensten .
• Line-serie 900 toont de vooruitbetaalde rente, hypotheekverzekeringspremies en de verzekering van de huiseigenaar.
• Line-serie 1000 toont de belasting- en verzekeringsreserves die bij de afsluiting aan de geldschieter zijn betaald door de leners die vereist om maandelijkse betalingen voor deze items rechtstreeks aan de geldschieter te doen. Het aantal maanden aan reserves dat de uitlener nodig heeft, varieert, en er kan soms over worden onderhandeld, afhankelijk van het type lening en de financiële situatie van de lener.
• Regelreeks 1100 toont titelverzekeringen en vergoedingen voor de begunstigde, inclusief premies voor de de polis van de eigenaar en de lening, de premie van de polis van de eigenaar (nogmaals, waarnaar wordt verwezen in de secties J en K hierboven beschreven). Advocaatkosten worden ook in deze reeks opgenomen.
• Regelreeks 1200 geeft een overzicht van de overheidskosten voor het vastleggen van de akte en hypotheek, en overdrachtsbelastingen, die vaak in rekening worden gebracht door de staat, de provincie en de gemeente waar de woning is gelegen.Voor meer informatie over overdrachtsbelastingen, zie Nolo’s artikel “Huiskopers: welke documenten te verwachten bij uw afsluiting van de borgstelling.”
• Line-serie 1300 is voor aanvullende afsluitingskosten van derden, inclusief inspecteurskosten, landmeterskosten , en vergoedingen voor aanvullende escrow-diensten, zoals een afzonderlijk bezit of reparatie-escrow.

Vergelijk de HUD-1 met uw schatting van goede trouw

Zoals vermeld, kunt u de HUD-1 om te bevestigen dat de feitelijke uitleen- en afsluitingskosten niet zijn gestegen ten opzichte van de geschatte kosten die u op de Good Faith Estimate (GFE) hebt gekregen. Om deze taak gemakkelijker te maken, vereist de wet dat de escrowee verwijst naar regelitems op de GFE binnen de overeenkomstige regelitems op de HUD-1.

Pagina 3 van de HUD-1 toont de gedetailleerde vergelijking. De wet verbiedt ook verhogingen van de financieringskosten, punten en overdrachtsbelastingen van de bedragen weergegeven op de GFE, en vereist dat de overheid registratiekosten en kosten voor services van derden waar de derde partij is s gekozen door de geldschieter of de verkoper, zoals taxatievergoedingen, kredietrapportagekosten, belastingdienstvergoedingen, overstromingscertificaten, vooruitbetaalde hypotheekverzekering en premies voor eigendomsverzekeringen, mogen nooit hoger worden dan 10% van de schatting. Het GFE-formulier, inclusief een uitleg waarvan de kosten niet kunnen worden gewijzigd, is te vinden op de HUD-website.

Met alle stress van het sluiten en verplaatsen heb je misschien geen fout opgemerkt in de HUD-1, of een onverwachte vergoeding, of een verhoging van de vergoeding van de GFE, totdat deze voorbij is. Aarzel in dat geval niet om contact op te nemen met de advocaat die u heeft bijgestaan bij uw afsluiting, of, als u er geen had, de escrowee, of zelfs de geldschieter. Uw geldschieter moet eventuele zorgen over onwettige verhogingen van afwikkelingsvergoedingen onmiddellijk aanpakken, omdat hij wettelijk verplicht is om u hiervoor te vergoeden. Als uw lening- of afsluitingsfunctionaris u niet helpt, vraag dan om iemand van de nalevingsafdeling te spreken .