Hoe moeilijk is het om een FHA-lening te krijgen voor een flat? Het is ofwel ongelooflijk eenvoudig – of het is onmogelijk moeilijk.

Dit is waarom …

Een condo MOET deel uitmaken van een goedgekeurd project – en de goedkeuringslijst is kort!

Als u geïnteresseerd bent in het kopen van een condominium, zult u merken dat uw vermogen om een FHA-lening te krijgen uiterst beperkt is. Om de FHA een lening te laten verstrekken in een condominiumproject, moet het project zelf eerst worden goedgekeurd door de FHA. Helaas verschijnt slechts een klein aantal condominiumprojecten in een bepaald marktgebied op de FHA-lijst van goedgekeurde flatgebouwen.

De reden voor het beperkte aantal goedkeuringen is dat het goedkeuringsproces zelf omslachtig en tijdrovend is , en vaak kostbaar. Om die reden omzeilen de meeste flatgebouwen de FHA-goedkeuring, waardoor kopers worden gedwongen alleen conventionele leningen te gebruiken.

Conventionele leningen vertegenwoordigen het leeuwendeel van de hypotheken op flatgebouwen. Dit komt doordat er geen formeel goedkeuringsproces is voor een condominium voor conventionele leendoeleinden. De individuele geldschieter hoeft alleen te bevestigen dat het project aan bepaalde industrienormen voldoet, en ze kunnen dan leningen verstrekken voor dat project.

Tenzij een condominium specifiek is goedgekeurd door de FHA, kun je dit niet doen. een FHA-lening krijgen voor een eenheid in het project.

Gerelateerd: Condo-financiering is anders; hier is waarom

Wat de FHA nodig heeft om een condo-project goed te keuren

De FHA heeft een groot aantal zeer specifieke vereisten waaraan moet worden voldaan om een condominiumproject goed te keuren voor uitlening doeleinden.

Dit is een gecompliceerd proces – je kunt hier het officiële FHA-artikel over condo-vereisten lezen – maar hier zijn de basisprincipes:

Moet voldoende verzekeringsdekking hebben

Een condominium is een juridische entiteit die zowel het gemeenschappelijk eigendom binnen een project bezit als de feitelijke fysieke structuren waarin de wooneenheden zijn opgenomen. De “eigenaar” van een enkele condominium-eenheid bezit alleen het interieur van de unit, van de binnenmuren naar binnen. De condominium-vereniging bezit al het andere. Als zodanig moet de condominium-vereniging voldoende verzekerd zijn om de algemene gevaren te dekken.

Dit omvat een gevarenverzekering, die schade aan de buitenkant van de gebouwen dekt (de eigenaar van het condominium moet een inboedelverzekering hebben om persoonlijke bezittingen te dekken). Het moet ook een aansprakelijkheidsverzekering hebben voor het geval er ongelukken gebeuren op het terrein. en resulteren in rechtszaken of andere claims.

Als het condominiumproject zich in een overstromingsgevaarlijke zone bevindt, zal de vereniging ook verplicht zijn om een adequate overstromingsverzekering af te sluiten.

De FHA zal beoordelen de hoofdverzekeringspolissen van het condominium om de omvang en toereikendheid van de dekking te bepalen.

Beperkt commercieel gebruik

Elk condominiumproject dat is goedgekeurd door de FHA moet in de eerste plaats een residentieel karakter hebben. commerciële u salie – inclusief winkel- of kantoorruimte – is beperkt tot niet meer dan 25% van het totale vloeroppervlak van het project.

Individuele eigendomsbeperking

Niet meer dan 10% van de totale eenheden in elk condominiumproject kan eigendom zijn van één investeerder. Deze beperking geldt ook voor bouwers en ontwikkelaars, die onverkochte units kunnen verhuren. De FHA wil dat het merendeel van de units door de eigenaar wordt bewoond en zal nauwlettend kijken naar factoren die het anders maken.

Het project moet nagenoeg voltooid zijn

Dit betekent dat de gemeenschappelijke ruimte constructies, evenals de wooneenheden zelf, moeten compleet zijn. Er zijn uitzonderingen voor kleine onvoltooide werkzaamheden, zoals landschapsarchitectuur. Deze beperking alleen al is een belangrijke reden waarom meer flatgebouwen niet FHA-goedgekeurd zijn. Hoewel een aannemer of ontwikkelaar een sterke prikkel kan hebben om FHA-goedkeuring te krijgen, wordt hij verhinderd dit te doen in de vroege stadia van ontwikkeling – wanneer die goedkeuring het meest voordelig zou zijn – door het feit dat het project niet is voltooid.

Covenant / Bylaw restricties

De FHA zal de statuten en convenanten van het condominium herzien. Ze zullen willen weten dat de documenten geen taal bevatten die de vereniging “recht van eerste weigering” geeft op een manier die in strijd is met de Fair Housing Act. Ze zullen er ook zeker van willen zijn dat het niet in strijd is met het recht van een hypotheekhouder op afscherming van een unit.

Verbod op “condotels”

Een “condolel” is een condominiumproject dat ook dienst doet als resort-type eigendom. Kopers kunnen een unit kopen als hoofdverblijfplaats , maar er zijn ook faciliteiten – evenals on-site managementcapaciteiten – die op korte termijn kunnen worden verhuurd aan vakantiegangers. De FHA verbiedt dit soort projecten.

Projectlocatie

Het project moet zich op redelijke afstand van een drukke weg, een actieve spoorweg, een luchthaven of een militair vliegveld bevinden.Het mag ook niet in de buurt van een stortplaats of stortplaats zijn of worden gebouwd op een site met onstabiele grond.

Eigen bewoning

Ten minste 50% van de units in het project moet door de eigenaar worden bewoond , of verkocht aan eigenaren die van plan zijn de units te bewonen.

Betaling van de contributie van de huiseigenaar

Er kan niet meer dan 15% van de units achterblijven op de contributie van de eigen woning. Dit heeft betrekking op de financiële integriteit van de vereniging en haar vermogen om verzekeringsdekking en adequaat onderhoud te behouden.

Kapitaalreserves

Aangezien een condominiumvereniging eigenaar is van alle fysieke structuren, inclusief wegen en trottoirs zullen er voldoende reserves moeten zijn voor de uiteindelijke vervanging van alle constructies. Een overzicht van de reservesituatie mag niet ouder zijn dan 12 maanden.

Dit is slechts een samenvatting van de algemene vereisten voor goedkeuring van FHA-condominiumprojecten. Als u het onderwerp meer in detail wilt onderzoeken, kunt u FHA Mortgagee Letter 2009-09 bekijken.

Uw opties als een condo-project niet FHA is goedgekeurd

Dus wat kan doe je als je de perfecte unit vindt in een condominium dat niet is goedgekeurd door de FHA? Er zijn twee opties:

Ga voor een conventionele lening

Zoals hierboven vermeld, kunnen conventionele leningen worden verstrekt in een condominiumproject zolang de geldschieter kan verklaren dat het project voldoet aan de basisindustrie normen voor leningsdoeleinden. Dat geeft je de keuze uit veel meer condominiumprojecten dan je kunt vinden op de FHA-lijst van goedgekeurde projecten.

Vraag de condo-vereniging of je geldschieter om FHA-goedkeuring

Hoewel het het kan nooit kwaad om te vragen, dit idee zal waarschijnlijk snel worden neergehaald. Het kost veel documentatie en weken van beoordeling door de FHA voordat een project wordt goedgekeurd. En het is waarschijnlijker dat er onderweg talloze verzoeken om aanvullende documentatie zullen zijn. De meeste condo-verenigingen en geldschieters hebben weinig tijd of budget om het project goedgekeurd te krijgen voor een enkele lening. Het is ook heel goed mogelijk dat het project al is ingediend voor goedkeuring door de FHA, maar is afgewezen.

Dus hoewel het hele onderwerp van FHA-condominiumgoedkeuringen ingewikkeld is, zijn uw keuzes eigenlijk heel eenvoudig: een eenheid in een FHA-goedgekeurd condominiumproject, of ga met conventionele financiering.

Gerelateerd: Dus, wil je een condo kopen? Vijf vragen die u moet stellen voordat u koopt

Vergelijk concurrerende hypotheekaanbiedingen online.

• Is het kopen van een appartement een goed idee of moet je in plaats daarvan gewoon een huis kopen?
• Hoe een huis kopen Of appartement onmiddellijk na de universiteit