Gezamenlijke huur is ongetwijfeld het meest populaire instrument om erfrecht te vermijden. En waarom niet? Onroerend goed in gezamenlijke huurovereenkomst gaat automatisch, zonder nalatenschap, over op de langstlevende eigenaar (s) wanneer een eigenaar overlijdt. Het opzetten van een gezamenlijke huurovereenkomst is eenvoudig en het kost geen cent.

Gezamenlijke huur werkt vaak goed wanneer (al dan niet getrouwd) stellen onroerend goed, voertuigen, bankrekeningen, effecten of andere waardevolle zaken verwerven onroerend goed samen. Er kunnen echter enkele ernstige nadelen zijn (hieronder besproken), vooral als u zelf onroerend goed bezit en overweegt iemand anders een gezamenlijke huurder te maken om erfrecht te voorkomen.

In veel staten, gehuwde paren (of geregistreerde binnenlandse partners of burgerlijke uniepartners) nemen vaak de titel niet in gezamenlijke huur, maar in plaats daarvan in ‘huur door het geheel’. Beiden vermijden op precies dezelfde manier erfrecht. Als u in die optie geïnteresseerd bent, lees dan dit afdeling eerst voor de algemene gemeenschappelijke huurregels; controleer vervolgens de bespreking van huur door het geheel.

Hoe gezamenlijke huur een nalatenschap vermijdt

Wanneer een mede-eigenaar (een gezamenlijke huurder genoemd, hoewel het niets met huren te maken heeft) overlijdt, krijgen de overlevende eigenaren automatisch de overledene eigenaarsaandeel van het gezamenlijke huurpand. Deze automatische overdracht aan de overlevenden wordt het “recht op overleven” genoemd. Het onroerend goed gaat niet door de erfrechtbank – de overlevende (n) hoeft (en) alleen wat eenvoudig papierwerk te schudden om het onroerend goed op hun naam te krijgen.

De exacte stappen zijn afhankelijk van het type onroerend goed, maar over het algemeen alle De nieuwe eigenaar hoeft alleen maar een eenvoudig formulier in te vullen en dit, met een overlijdensakte, te presenteren aan de houder van de eigendomsgegevens: een bank, de afdeling motorvoertuigen van de staat of een onroerendgoedkantoor in de provincie.

VOORBEELD : Evelyn en haar dochter Miya hebben samen een auto, die op hun naam staat geregistreerd als medehuurders met overlevingsrecht. Als Evelyn overlijdt, gaat haar halfbelang in de auto zonder nalatenschap naar haar dochter. Om de auto op haar naam te laten registreren alleen, hoeft Miya alleen een eenvoudig formulier in te vullen en dit in te dienen bij het staatsbedrijf voor motorvoertuigen.

Als u een gezamenlijke huurder bent, kunt u uw deel niet aan iemand anders overlaten dan de overlevende gezamenlijke huurders . Dus zelfs als uw testament uw halfbelang in een gezamenlijke huurwoning specifiek aan iemand anders overlaat, heeft het geen effect. De langstlevende medehuurder wordt na uw overlijden automatisch eigenaar van het pand.

Maar deze regel is minder hardnekkig dan het misschien klinkt. In de meeste gevallen kan een gezamenlijke huurder gemakkelijk en eenzijdig de gezamenlijke huur op elk moment voor het overlijden verbreken.

VOORBEELD: Eleanor en Sadie bezitten samen een huis als gezamenlijke huurders. Zonder Sadie te vertellen, ondertekent Eleanor een akte (en registreert die in het landadministratiebureau van de provincie) waarin ze haar halfbelang van haarzelf als medehuurder overdraagt aan haarzelf als ‘gemeenschappelijke pachter’. (Gemeenschappelijke huur is een vorm van mede-eigendom die niet het recht op overleving omvat.) Dit beëindigt de gezamenlijke huur en laat Eleanor vrij om haar halfbelang in het onroerend goed in haar testament aan iemand anders over te laten.

U kunt uw interesse ook aan iemand anders geven. Doet u dat wel, dan zijn de nieuwe eigenaren geen medehuurders; in plaats daarvan zullen ze “gemeenschappelijke huurders” zijn. Er is geen recht op overleving met pacht in gemeenschappelijk bezit.

VOORBEELD: Sean en Alice hebben een strandhuis, dat ze van hun ouders hebben geërfd, in gezamenlijke pacht. Sean geeft zijn halfbelang aan zijn volwassen kinderen , waardoor ze gemeen hebben met Alice. Als Alice sterft, gaat haar interesse niet automatisch naar de kinderen van Sean. In plaats daarvan zal het voorbijgaan onder de voorwaarden van haar testament.

Beperkingen van gezamenlijke huur

Er zijn duidelijke grenzen aan de effectiviteit van gezamenlijk eigendom als strategie om erfrecht te vermijden.

Probate wordt niet vermeden wanneer de laatste eigenaar overlijdt. Het erfrechtvermijdingsgedeelte van gezamenlijke huur werkt alleen bij het overlijden van de eerste mede-eigenaar. (Of, als er drie gezamenlijke huurders zijn, alleen bij het overlijden van de eerste twee, enzovoort.) Als de laatste mede-eigenaar overlijdt, moet het onroerend goed door erfrecht gaan voordat het naar degene die het erft, gaat, tenzij de laatste eigenaar gebruikte een andere methode om erfrecht te vermijden, zoals het overdragen van het onroerend goed aan een levende trust. Bij sommige andere middelen om erfrecht te vermijden, zoals levende trusts of rekeningen voor te betalen bij overlijden, kunt u daarentegen een begunstigde noemen die zonder erfrecht zal erven wanneer de tweede mede-eigenaar overlijdt.

niet vermeden als beide eigenaren tegelijkertijd overlijden. In dat zeer onwaarschijnlijke geval zou het aandeel van elke eigenaar in het bezit overgaan onder de voorwaarden van zijn of haar testament. Als een gezamenlijke huurder stierf zonder een geldig testament, zou het eigendom volgens de staatswet naar de naaste familieleden van elke eigenaar gaan. Hoe dan ook, erfrecht zou waarschijnlijk nodig zijn.

Het onvermogen van de ene eigenaar kan de anderen hinderen. Als een mede-eigenaar arbeidsongeschikt wordt en geen beslissingen kan nemen, wordt de vrijheid van handelen van de andere eigenaren beperkt. Dit probleem kan worden vermeden als elke gezamenlijke eigenaar een document ondertekent met de naam “Duurzame volmacht”, die iemand de bevoegdheid geeft om zijn zaken te beheren als hij dat niet kan, of als het eigendom wordt overgedragen aan een levende trust.

Nadelen van het toevoegen van een nieuwe gezamenlijke huurder om een erfrecht te vermijden

Gezamenlijke huur is meestal een slechte keuze voor vermogensplanning wanneer een oudere persoon, die er alleen op uit is om erfrecht te vermijden, alleen eigendommen samen met iemand anders in pacht neemt. Het op deze manier toevoegen van een andere eigenaar zorgt voor een aantal potentiële kopzorgen.

U “geeft onroerend goed weg. Als u iemand anders medehuurder maakt van onroerend goed dat u nu zelf bezit, geeft u de helft van het eigendom van het onroerend goed op. nieuwe eigenaar kan zijn of haar aandeel verkopen of verhypothekeren – of het verliezen aan schuldeisers of in een scheiding.

VOORBEELD: Een vrouw uit Arizona voegde haar volwassen zoon toe als eigenaar van haar condominium als mede-huurder. De moeder betaalde alle kosten van het onroerend goed en ontving alle inkomsten uit het verhuren aan huurders. Later klaagde de IRS de zoon aan wegens onbetaalde inkomstenbelastingen en uiteindelijk werd het appartement verkocht om de belastingen te betalen. De moeder ontving de helft van de opbrengst. Ze klaagde aan voor de andere helft, met het argument dat zij de enige echte eigenaar was omdat de gezamenlijke huurovereenkomst alleen was opgericht voor vermogensplanningsdoeleinden. Ze verloor. (Nikirk v. US, 2003 WL 22474742 (D. Ariz. 2003).)

Bij de overdracht kan schenkbelasting worden geheven. Als schenkingen aan één persoon (behalve uw echtgenoot) in één jaar hoger zijn dan de uitsluiting van schenkingsrechten ($ 15.000 voor 2020), moet u een aangifte voor schenkbelasting indienen bij de IRS. Er is echter geen belasting verschuldigd totdat u vertrekt of een zeer groot bedrag ($ 11,58 miljoen in 2020) aan belastbare schenkingen weggeeft.

Er is één grote uitzondering: als twee of meer mensen een bank hebben rekening in gezamenlijke huur, maar één persoon steekt al het of het grootste deel van het geld in, er wordt geen schenkbelasting over die persoon ingehouden. De theorie is dat omdat de donateur nog steeds de macht heeft om het geld op te nemen, er nog geen schenking is gedaan. een belastbare schenking kan echter worden gedaan wanneer de andere gezamenlijke huurder er geld aan onttrekt. (IRS Priv. Ltr. Rul. 94-27003, 1994.)

Het kan leiden tot geschillen na uw overlijden. mensen maken de fout om iemand als medehuurder toe te voegen aan een bankrekening alleen voor ‘gemak’. Ze willen dat iemand hen helpt door cheques te storten en rekeningen te betalen. Maar nadat de oorspronkelijke eigenaar is overleden, kan de mede-eigenaar beweren dat hij of ze heeft het recht, als overlevende medehuurder, om het resterende geld op de rekening te houden. In sommige gevallen is dat misschien wat de overledene pers op echt bedoelde – het is te laat om te vragen. Helaas leidt dit soort verwarring vaak tot bittere en blijvende breuken in het gezin, waarvan sommige voor de rechtbank worden uitgevochten.

Als je gewoon wilt dat iemand cheques voor je uitschrijft, overweeg dan om een ‘gemaks’-account te openen of door een vertrouwenspersoon een “volmacht” te geven. In beide gevallen geeft u iemand die u kiest de bevoegdheid om geld op uw rekening te gebruiken, maar alleen namens u.

Een langstlevende echtgenoot kan een inkomstenbelastingvermindering missen. Als u van uw echtgenoot een gezamenlijke huurder maakt voor onroerend goed dat u afzonderlijk bezit, kan de langstlevende echtgenoot later, wanneer het onroerend goed wordt verkocht, een potentieel grote belastingvermindering mislopen.

U moet zich hier zorgen over maken probleem alleen als:

• je eigendom apart bezit en je echtgenoot nu een medehuurder wilt maken in plaats van het eigendom aan hem of haar over te laten bij je overlijden
• het eigendom ” s waarde is gestegen (of u verwacht dat), en
• u leeft niet in een staat van gemeenschapseigendom (staten van gemeenschapsbezit zijn Arizona, Californ oa, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington of Wisconsin).

Om het probleem te begrijpen, moet u iets weten over de regels van de IRS “belastinggrondslag”. De belastinggrondslag voor elk onroerend goed is het bedrag waaruit de belastbare winst wordt berekend wanneer onroerend goed wordt verkocht. Meestal is de basis wat u voor de woning heeft betaald, met enkele aanpassingen. Als u bijvoorbeeld een antiek koopt voor $ 100, is dat bedrag uw basis. Als u het 20 jaar later voor $ 400 verkoopt, kunt u volgens de IRS-regels uw basis van $ 100 aftrekken, waardoor u $ 300 aan belastbare winst overhoudt.

Als u zelf een stuk onroerend goed bezit en het aan uw partner overlaat op uw overlijden, zijn of haar belastinggrondslag is de marktwaarde van het onroerend goed op het moment dat het wordt geërfd. Als de waarde van het onroerend goed is gestegen, gaat de basis omhoog (het is ‘opgevoerd’, in belastingjargon) ook. Dat is goed, want een hogere basis betekent een lagere belastbare winst wanneer het onroerend goed wordt verkocht.

Als u daarentegen het onroerend goed in eigendom overdraagt aan een gezamenlijke huurovereenkomst met uw echtgenoot, wordt de belastinggrondslag van de helft van u geven blijft precies hetzelfde; het wordt niet opgevoerd. (26 USC § 2040.)

Zoals hierboven vermeld, is er “een speciale regel voor stellen in staten van gemeenschap van goederen: beide helften van de gemeenschap van goederen krijgen een verhoogde basis wanneer een echtgenoot sterft. Dit is zelfs waar als de gemeenschap van goederen in gezamenlijke pacht wordt gehouden. Maar in dat geval moet de langstlevende echtgenoot de IRS aantonen dat de gemeenschappelijke pacht in feite gemeenschapseigendom was, dat wil zeggen dat het is gekocht met fondsen van de gemeenschap van goederen. gezamenlijke huur, dat is wat de IRS zal doen. Misschien is het in de eerste plaats beter om de titel van gemeenschappelijk bezit te hebben.