Lis pendens is een al lang bestaande, vaak verkeerd begrepen doctrine over onorthodoxe belangen in onroerend goed. De leer van aanhangigheid betekent letterlijk “aanhangige rechtszaak”, en kennisgevingen van aanhangigheid zijn de machinerie waarbij een partij met een niet-geregistreerde of niet-nagekomen aanspraak op onroerend goed derden die geïnteresseerd zijn in het onroerend goed op de hoogte kunnen stellen van de vordering of het belang.

Partijen die in onroerend goed werken, moeten deze vier dingen over aanhangigheid weten:

De inhoud van de kennisgeving van aanhangigheid is van belang.

In veel staten zijn kennisgevingen van aanhangigheid onderhevig aan de wet. Dat betekent dat, als wettelijk belang, een partij die de kennisgeving indient, zich moet houden aan de vereisten in de kennisgeving die de wet vereist, anders is de kennisgeving ongeldig. Zelfs in rechtsgebieden waar aanhangigheid is een common law doctrine, veel geschillen met betrekking tot aanhangigheid gaan over de vraag of de kennisgeving voldoende toereikend is om een technisch effect te hebben.

Aankondigingen van aanhangigheid kunnen een krachtig hulpmiddel zijn.

Omdat aanhangigheden doorgaans worden geregistreerd in het onroerend goed records, is het effect van aanhangigheid dat het anderen op de hoogte brengt dat er een geschil is over het onroerend goed. Iedereen die het onroerend goed koopt of er een belang in neemt nadat de aanhangigheid bekend is, neemt zijn belang onder voorbehoud van de aanhangigheid. Een kennisgeving van aanhangigheid vergroot daarom de hefboomwerking van een partij met dubbelzinnige rechten of belangen in onroerend goed. Als er bijvoorbeeld een geschil is over de afdwingbaarheid van een intentieverklaring om onroerend goed te verwerven, kan de potentiële koper zijn vordering zwaarder maken door een kennisgeving van aanhangigheid te gebruiken, op voorwaarde dat de koper er zeker van is dat hij een bindende, maar nog niet gerealiseerd, recht om het onroerend goed te kopen. Evenzo, als er een vraag is over de afdwingbaarheid van een vastgoedontwikkelingscontract, kan de potentiële ontwikkelaar zijn belangen in het onroerend goed beschermen en verdere activiteiten met betrekking tot het alternatief gebruik van onroerend goed voorkomen door middel van een kennisgeving van aanhangigheid.

Onjuist gebruik van kennisgevingen van aanhangigheid brengt ook risico’s met zich mee.

Opnemen van kennisgevingen van aanhangigheid in de verkeerde context, voortijdig of voor een ongepast doel kan aansprakelijkheid voor de partij creëren de rente doen gelden. Overmatig gebruik van een kennisgeving van aanhangigheid kan een eigendomslastering vormen. In veel rechtsgebieden kan dit een partij blootstellen aan aanzienlijke gevolg- en afgeleide aansprakelijkheid, evenals, in veel rechtsgebieden, aansprakelijkheid voor de advocaatkosten van de lasterlijke partij.

Inzicht in de lokale praktijk en wetgeving met betrekking tot aanhangigheidskwesties.

De wet en de praktijk van toepasselijkheid verschillen – soms dramatisch – tussen jurisdicties. Een recente federale zaak onderstreept het risico van het gebruik van aanhangigheid in een onbekend rechtsgebied. Daar verscheen een advocaat met vergunning in New York pro hac vice voor de federale rechtbank van Wisconsin en diende hij een kennisgeving van aanhangigheid in met betrekking tot de claim van zijn cliënten. De betwiste claim die ten grondslag lag aan de kennisgeving betrof een claim betreffende persoonlijke eigendommen die nog niet tot een oordeel was gereduceerd. Omdat de claim geen verband hield met het onroerend goed dat het onderwerp was van de kennisgeving en vanwege andere technische defecten in de kennisgeving onder de wet van Wisconsin, mislukte de strategie van de eiser en de federale districtsrechtbank legde de kennisgeving opzij en bestrafte de advocaat en de advocaat van de cliënt. De advocaat verloor ook zijn pro hac vice-status en kon zijn cliënt niet blijven vertegenwoordigen in het primaire geschil tussen de partijen.