Od miesięcy szukałeś swojego wymarzonego domu i właśnie zacząłeś tracić nadzieję, kiedy w końcu znalazłeś dom, który znasz, jest tym jedynym, ale jest wymieniony jako „objęty umową”. Oglądanie domu, w którym się zakochujesz, ale znalezienie oczekującej sprzedaży może być bardzo rozczarowujące dla kupującego. Być może byłeś w podobnej sytuacji, a może chcesz kupić i chcesz wiedzieć, czy na początek warto obejrzeć dom objęty umową. A może masz dom na sprzedaż i chcesz wiedzieć, czy możesz legalnie nadal akceptować oferty w przypadku oczekującej sprzedaży. Bez względu na Twoją indywidualną sytuację proces zakupu domu może być stresujący, ale zrozumienie powszechnie używanych terminów i tego, co możesz zrobić zgodnie z prawem, może pomóc złagodzić część presji.

znak krzyżyka Co robi w ramach umowy oznaczać?

Dom objęty umową (czasami określany jako warunkowy lub oczekujący) to sytuacja, w której kupujący złożył ofertę, która została przyjęta przez sprzedającego. Oferta jest jednak uzależniona od spełnienia co najmniej jednego warunku. Jeśli te ustalone warunki nie zostaną spełnione w wyznaczonym czasie (zgodnie z umową), umowa przestanie obowiązywać, a dom będzie ponownie wystawiony na sprzedaż. Na przykład kupujący może przewidzieć sytuację awaryjną, która pozwala mu wycofać się bez konsekwencji, jeśli podczas inspekcji domu zostanie stwierdzona poważna naprawa.

Te sytuacje awaryjne zwykle istnieją, aby umożliwić zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu wyjście z sprzedaż bez skutków prawnych w przypadku pojawienia się problemów lub braku załatwienia konkretnych kwestii. Aby dom mógł być oficjalnie uznany za objęty umową, należy podpisać pisemną umowę między kupującym a sprzedającym określającą warunki umowy.

Jeśli sprzedający i kupujący zawarli pisemną umowę, a dom jest oficjalnie objęty umową, sprzedawca nie może legalnie sprzedać domu żadnemu innemu kupującemu, chyba że warunki określone w umowie nie zostaną spełnione, a umowa jest wówczas nieważna. Umowa kupna-sprzedaży i umowa są prawnie wiążące, uniemożliwiając sprzedającemu zmianę zdania i podjęcie decyzji o sprzedaży innemu kupującemu.

Jeśli zakochałeś się w domu objętym umową, nie martw się, nie wszystko jest stracone. Aby sprzedaż się zakończyła, muszą być spełnione wszystkie warunki umowy, a to z pewnością nie zawsze się zdarza. Nierzadko zdarza się, że umowa kończy się zawarciem umowy z wielu powodów. Zazwyczaj sprzedaż może nie zostać zakończona z powodów, takich jak niezadowolenie kupującego z wyniku inspekcji domu, spadające finansowanie kupującego lub wycena, która jest znacznie niższa niż cena sprzedaży.

hash-mark Czy sprzedawca może zaakceptować inną ofertę w czasie trwania umowy?

Technicznie tak, sprzedawca może przyjąć inną ofertę, gdy dom jest objęty umową. W związku z tym sprzedawca nie może po prostu anulować lub wycofać się z umowy, ponieważ pojawiła się wyższa oferta, ponieważ w pełni wykonana umowa jest prawnie wiążąca. Realistycznie zależy to od warunków umowy, ale w większości przypadków sprzedawca byłby w stanie zaakceptować kopię zapasową tylko na wypadek, gdyby pierwsza transakcja nie doszła do skutku.

znak krzyżyka Kupno domu w ramach umowy

Na szczęście, nawet jeśli dom jest objęty umową, sprzedawca może nadal akceptować oferty zastępcze i w większości przypadków to zrobi. ponieważ prawdopodobnie rozumieją, że sprzedaż może spaść (i spada). Chociaż nie mogą się wycofać, jeśli mają umowę z innym kupującym, nie oznacza to, że nie mogą nadal pokazywać i sprzedawać domu. Od sprzedawcy zależy, czy nadal będzie pokazywał dom i przyjmował oferty. Zwykle jest to korzystne dla nich jako plan awaryjny.

Jest wiele powodów, dla których umowa może się nie udać, więc jeśli chcesz spróbować strzelić gola w swoim wymarzonym domu, w ofercie zapasowej może pomóc Ci zabezpieczyć go, zanim wróci na rynek. Porozmawiaj ze swoim agentem nieruchomości o najlepszym sposobie wprowadzenia oferty zastępczej, będziesz chciał, aby była atrakcyjna dla sprzedającego, ale nie chcesz być tak chętny, aby licytować znacznie powyżej ceny wywoławczej.

Ale jeśli ta pierwsza umowa się nie powiedzie, nie ekscytuj się jeszcze. Warto przyjrzeć się powodom, dla których ta pierwsza sprzedaż nigdy się nie zakończyła. Ponieważ tak wiele sprzedaży kończy się niepowodzeniem z powodu inspekcji domu, upewnij się, że nie znaleziono znaczącej naprawy, która mogłaby zniechęcić Cię do zakupu domu. Możesz być podekscytowany możliwością zakupu domu, ale nie pozwól sobie na taką chęć, by przeoczyć potencjalnie odpychające punkty.

Załóżmy na przykład, że Twój wymarzony dom kosztuje 250 000 USD, ale jest objęty umową. Po zwiedzeniu domu decydujesz się złożyć ofertę na 255 000 USD. Tydzień później otrzymujesz telefon z informacją, że pierwotna transakcja nie powiodła się, a sprzedawca chciałby przyjąć Twoją ofertę. Przed przyjęciem należy najpierw dowiedzieć się, dlaczego pierwotna umowa nie została zrealizowana. Czy wystąpił jakiś poważny problem, który pojawił się znikąd, czy też sprzedawca odmówił naprawy? Gdy się dowiesz, możesz podjąć świadomą decyzję w sprawie domu. Decydując się na zakup, nadal należy zachować należytą staranność, przeprowadzić kontrolę domu i porozmawiać z agentem.

Ostatecznie, jeśli myślisz, że znalazłeś swój wymarzony dom, ale jest on objęty umową, nadal warto złożyć ofertę zastępczą. Naprawdę istnieje spora szansa, że oryginalna wyprzedaż się nie uda, a Ty będziesz mieć czas, by zabłysnąć. Warto jednak nadal przyglądać się innym nieruchomościom, czekając na to, co się stanie. Wielu kupujących nie chce mieć nadziei, więc nie będzie składać ofert zapasowych. Ale jeśli patrzysz na domy w popularnej okolicy lub dom, który jest bardzo poszukiwany, nie jest to zły pomysł. W ten sposób, jeśli uda Ci się zrobić strzał, Twoja oferta rezerwowa może uniemożliwić ponowne wystawienie domu na aukcję, co z kolei może uniemożliwić Ci kontakt z innymi konkurencyjnymi nabywcami i insynuowanie wojny licytacyjnej.

W przypadku sprzedawców to samo dotyczy. Nawet jeśli masz dom wymieniony w umowie, zaakceptowanie dodatkowych ofert może zapewnić plan awaryjny, jeśli transakcja się nie powiedzie.