Kapitał własny domu to udział właściciela domu w domu. Może on wzrosnąć z czasem, jeśli wzrośnie wartość nieruchomości lub spłacisz saldo kredytu hipotecznego.

Dowiedz się więcej o kapitale mieszkaniowym, aby zrozumieć, jak to działa, jeśli zostaniesz właścicielem domu.

Co to jest kapitał własny?

Kapitał własny to część nieruchomości, którą naprawdę „posiadasz”. Jeśli pożyczyłeś pieniądze na zakup domu, Twój pożyczkodawca ma udział w nieruchomości do czasu spłaty pożyczki, chociaż nadal jesteś uważany za właściciela domu.

Kapitał własny domu wynosi zazwyczaj najcenniejszy zasób właściciela domu. Ten zasób można wykorzystać w późniejszym okresie życia, dlatego ważne jest, aby zrozumieć, jak działa i jak z niego mądrze korzystać.

Jak działa Home Equity

Najłatwiejszym sposobem zrozumienia kapitału własnego jest rozpoczęcie od bieżącej wartości domu i odjęcie kwoty zadłużenia z tytułu wszelkich hipotek lub innych zastawów. Te kredyty hipoteczne mogą być pożyczkami na zakup domu lub drugimi hipotekami zaciągniętymi później.

Załóżmy, że kupiłeś dom za 200 000 $, wpłaciłeś 20% zaliczki i otrzymałeś pożyczkę na pokrycie pozostałych 160 000 $. W tym przykładzie udział w kapitale Twojego domu wynosi 20% wartości nieruchomości; nieruchomość jest warta 200 000 USD, a Ty wpłaciłeś 40 000 USD, czyli 20% ceny zakupu. Chociaż „jesteś uważany za właściciela nieruchomości, oficjalnie„ posiadasz ”tylko 40 000 USD o wartości 40 000 USD.

Twój pożyczkodawca nie jest właścicielem żadnej części nieruchomości, chyba że uzyskałeś hipoteka na wspólnym kapitale, co jest stosunkowo rzadkie. Technicznie rzecz biorąc, jesteś właścicielem wszystkiego, ale dom służy jako zabezpieczenie twojej pożyczki. Twój pożyczkodawca zabezpiecza swoje interesy, uzyskując zastaw na nieruchomości.

Załóżmy teraz, że rynek mieszkaniowy rośnie, a wartość Twojego domu podwaja się. Jeśli wartość domu wynosi teraz 400 000 $, a nadal jesteś winien tylko 160 000 $, masz 60% udziału w kapitale. Saldo Twojej pożyczki pozostaje takie samo, ale wartość domu wzrosła, więc Twój kapitał własny również rośnie.

Jak zbudować kapitał własny domu?

Jak widać, budowanie większej wartości domu jest korzystne. Jako właściciel domu możesz podjąć kroki, aby zwiększyć Twój kapitał własny.

Spłata pożyczki: Gdy spłacasz saldo pożyczki, Twój kapitał rośnie. Większość pożyczek mieszkaniowych to standardowe pożyczki amortyzowane z równymi miesięcznymi płatnościami, które pokrywają zarówno kapitał. Z biegiem czasu kwota przeznaczona na spłatę kapitału rośnie – więc kapitał własny rośnie w tempie rosnącym e każdego roku.

Wzrost ceny: Twój kapitał własny rośnie proporcjonalnie do ceny Twojego domu. Możesz aktywnie pracować nad zwiększeniem wartości swojego domu poprzez projekty ulepszeń. Kiedy rynek nieruchomości jest zdrowy i rośnie, ceny domów rosną, a Ty będziesz budować kapitał bez żadnego wysiłku z Twojej strony.

Przyspieszone płatności: Coraz popularniejszą metodą szybszego budowania kapitału własnego domu jest koncepcja często określana jako „Przyspieszone spłaty kredytu hipotecznego”.

Większość właścicieli domów zazwyczaj udziela kredytów hipotecznych płatności co miesiąc lub 12 płatności w roku. Zamiast tego, jeśli podzielisz miesięczną płatność na dwie równe kwoty i wyślesz płatność co dwa tygodnie, będziesz dokonywać 26 1/2 płatności rocznie (365 dni w roku / 14 dni = 26).

Zasadniczo jest to równoważne z dokonaniem 13 miesięcznych płatności. Skorzystanie z tego podejścia pozwoli zaoszczędzić znaczną kwotę odsetek zapłaconych w trakcie trwania kredytu i pozwoli na spłatę kredytu hipotecznego w znacznie krótszym czasie, a tym samym szybsze budowanie kapitału.

Na przykład, w przypadku 30-letniej konwencjonalnej hipoteki na 100 000 USD oprocentowanej na 5%, dokonywanie miesięcznych płatności za okres pożyczki spowoduje 93 256 USD odsetek spłacanych w ciągu 30 lat. Gdybyś zamiast tego dokonywał połowy spłaty co dwa tygodnie, kwota zapłaconych odsetek zostałaby zmniejszona do 75 489 USD, a pożyczka byłaby spłacana w ciągu 25 lat. Zaoszczędzisz około 17 767 $ odsetek i posiadasz wolny i czysty dom pięć lat wcześniej.

Zanim zdecydujesz się na dokonywanie płatności co dwa tygodnie, najpierw skontaktuj się z pożyczkodawcą, aby upewnić się, że nie ma ograniczeń dotyczących płatności co dwa tygodnie

Jak korzystać z kapitału domowego

Kapitał jest aktywem, więc stanowi część całkowitej wartości netto. Możesz wypłacić częściowe lub ryczałtowe wypłaty ze swojego kapitału, jeśli zajdzie taka potrzeba, lub możesz przekazać cały majątek swoim spadkobiercom. Jeśli zdecydujesz się wykorzystać część kapitału własnego domu, istnieje kilka sposobów wykorzystania tego zasobu.

Sprzedaj swój dom: prawdopodobnie wygrałeś ' mieszkać w tym samym domu na zawsze. Jeśli i kiedy się przeprowadzisz, możesz otrzymać swój udział w domu z wpływów ze sprzedaży. Jeśli nadal jesteś winien pieniądze na jakimkolwiek kredycie hipotecznym, nie będziesz mógł wykorzystać wszystkich pieniędzy od kupującego, ale będziesz mógł wykorzystać swój kapitał na zakup nowego domu lub zwiększyć swoje oszczędności.

Pożycz pod zastaw kapitału: możesz również uzyskać gotówkę i wykorzystać ją do sfinansowania prawie wszystkiego za pomocą pożyczki pod zastaw domu (znanej również jako drugi kredyt hipoteczny). Dzięki temu możesz wykorzystać swój kapitał własny, jednocześnie mieszkając w domu. Jednak Twoim celem jako właściciela domu powinno być zbudowanie kapitału, więc rozsądnie jest przeznaczyć te pożyczone pieniądze na długoterminową inwestycję w swoją przyszłość.

Spłacanie bieżących wydatków za pomocą pożyczka pod zastaw domu jest ryzykowna, ponieważ jeśli zalegasz ze spłatami i nie możesz nadrobić zaległości, możesz stracić dom.

Fundusz emerytalny: możesz zamiast tego wybrać spłacaj swój kapitał w złotych latach, używając odwróconego kredytu hipotecznego. Pożyczki te zapewniają emerytom dochód i nie wymagają comiesięcznych płatności. Pożyczka jest spłacana, gdy właściciel domu wychodzi z domu. Jednak te pożyczki są skomplikowane i mogą powodować problemy dla właścicieli domów i spadkobierców.

Ważne jest, aby pamiętać, że aby skorzystać z odwróconej hipoteki, musisz mieć co najmniej 62 lata, a dom musi być Twoim główne miejsce zamieszkania.

Rodzaje pożyczek pod zastaw domu

Pożyczki pod zastaw domu są kuszące, ponieważ masz dostęp do dużej puli pieniędzy – często na dość niskim poziomie stopy procentowe. Są również stosunkowo łatwe do uzyskania, ponieważ pożyczki są zabezpieczone nieruchomością. Przed pobraniem środków z kapitału własnego domu, przyjrzyj się uważnie, jak działają te pożyczki, aby w pełni zrozumieć możliwe korzyści i ryzyko.

Pożyczka pod zastaw domu to ryczałt- Suma pożyczki

W przypadku pożyczki pod zastaw domu otrzymujesz wszystkie pieniądze naraz i spłacasz je w stałych miesięcznych ratach przez cały okres trwania pożyczki. Ta oś czasu może trwać nawet pięć lat lub nawet 15 lat lub więcej. Będziesz musiał zapłacić odsetki od pełnej kwoty, ale tego typu pożyczki mogą nadal być dobrym wyborem, jeśli rozważasz duże, jednorazowe wydatki gotówkowe.

Przykładami tego są: opłacenie pełnej rehabilitacji domu, konsolidacja długów o wyższym oprocentowaniu (takich jak zadłużenie na karcie kredytowej) lub wykupienie wakacji. Twoje oprocentowanie jest zwykle stałe w przypadku pożyczki pod zastaw domu, więc później nie będzie żadnych zaskakujących podwyżek stóp, ale pamiętaj, że prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić koszty zamknięcia i opłaty za pożyczkę.

Linie kredytowe pod zastaw domu (HELOC) zapewniają elastyczność

HELOC umożliwia wypłatę środków w razie potrzeby, a odsetki płacisz tylko od tego, co pożyczyłeś. Podobnie jak w przypadku karty kredytowej, możesz wypłacić potrzebną kwotę w „okresie ciągnienia” (o ile linia kredytowa pozostaje otwarta).

Z tego powodu HELOC są często przydatne w przypadku wydatków, które mogą być rozłożone na wiele lat, takie jak drobne remonty domów, opłaty za studia i pomoc członkom rodziny, którzy mogą chwilowo nie mieć szczęścia.

W okresie losowania musisz dokonywać skromnych spłat długu. Po określonej liczbie lat (na przykład 10 lat) kończy się okres ciągnienia i wchodzisz w okres spłaty, w którym spłacasz bardziej agresywnie całość zadłużenia. Okres spłaty może obejmować dużą płatność balonową na koniec.

HELOCy zwykle mają również zmienną stopę procentową, co oznacza, że w końcu będziesz musiał spłacić znacznie więcej niż przez cały okres trwania pożyczki, który może wynosić nawet 20 lat.

Ryzyko pożyczki pod zastaw kapitału własnego

Ryzyko wykorzystania kapitału własnego jest to, że Twój dom służy jako zabezpieczenie kredytu. Jeśli z jakiegoś powodu nie jesteś w stanie spłacić, pożyczkodawca może przejąć Twój dom i sprzedać nieruchomość, aby spłacić dług.

W tym niefortunnym scenariuszu dom zostanie sprzedany szybko, co oznacza, że prawdopodobnie nie osiągnie tak wysokiej ceny, jak to tylko możliwe.Oprócz problemów finansowych, Ty i Twoja rodzina będziecie musieli znaleźć inne miejsce do życia.

Z tego powodu mądrze jest unikać pokusy wykorzystania swojej gratki zaszaleć na egzotycznych wakacjach, markowych ciuchach, dużych telewizorach, luksusowych samochodach lub czymkolwiek innym, co nie dodaje wartości do Twojego domu. Bezpieczniejszym posunięciem jest wyrzucenie gotówki na te smakołyki lub rozłożenie kosztów za pomocą karty kredytowej z ofertą początkową RRSO 0%.

Jak zakwalifikować się do pożyczki pod zastaw domu

Zanim zaczniesz szukać pożyczkodawców i warunków pożyczki, sprawdź swoją zdolność kredytową. Aby uzyskać pożyczkę pod zastaw domu, zazwyczaj będziesz potrzebować oceny kredytowej wynoszącej co najmniej 680. Wyższa ocena kredytowa jest lepsza. Jeśli nie możesz spełnić minimalnych wymagań dotyczących zdolności kredytowej, prawdopodobnie nie będziesz w stanie zakwalifikować się do żadnego rodzaj pożyczki, dopóki nie naprawisz swojej zdolności kredytowej.

Musisz wykazać zdolność do spłaty pożyczki pożyczkodawcy. Oznacza to przedstawienie historii kredytowej i udokumentowanie dochodów gospodarstwa domowego, wydatki i długi oraz wszelkie inne kwoty, które musisz zapłacić.

Wartość kredytu do wartości lub współczynnik LTV Twojej nieruchomości to kolejny czynnik, na który pożyczkodawcy zwracają uwagę, kiedy określenie, czy kwalifikujesz się do pożyczki pod zastaw domu, czy HELOC. Prawdopodobnie najlepiej jest zachować co najmniej 20% kapitału w swojej nieruchomości, co przekłada się na minimum 80% LTV, ale niektórzy pożyczkodawcy zezwalają na większe pożyczki.