Lis pendens to długoletnia, często niezrozumiana doktryna dotycząca niekonwencjonalnych interesów na rynku nieruchomości. Doktryna zawisłości sprawy oznacza dosłownie „zawisłe sprawy”, a zawiadomienia zawisłości sprawy to mechanizm, za pomocą którego strona z niezarejestrowanym lub niezrealizowanym roszczeniem do nieruchomości może zgłosić osobom trzecim zainteresowaną nieruchomością zawiadomienie o roszczeniu lub odsetkach.

Strony, które pracują w branży nieruchomości, powinny wiedzieć cztery rzeczy o zawisłości sprawy:

Treść zawiadomienia o zawisłości sprawy ma znaczenie.

W wielu państwach zawiadomienia o zawisłości sprawy są regulowane ustawą, co oznacza, że jako interes ustawowy strona doręczająca zawiadomienie musi przestrzegać wymogów zawartych w zawiadomieniu, których ustawa wymaga lub zawiadomienie jest nieważne. Nawet w jurysdykcjach, w których Zawisłość sprawy jest doktryną prawa zwyczajowego, wiele sporów związanych z zawisłością sprawy dotyczy tego, czy zawiadomienie jest wystarczająco adekwatne, aby miało jakikolwiek skutek techniczny.

Zawiadomienia o zawisłości sprawy mogą być potężnym narzędziem.

Ponieważ lis pendens są zazwyczaj rejestrowane w nieruchomościach zapisów, skutkiem zawisłości sporu jest to, że informuje innych o sporze dotyczącym nieruchomości. Każdy, kto nabywa nieruchomość lub nabywa udziały w nieruchomości po zarejestrowaniu lis pendens, bierze udział w zawisłości sprawy. Zawiadomienie o zawisłości sprawy zwiększa zatem wpływ strony posiadającej niejednoznaczne prawa lub udziały w nieruchomości. Na przykład w przypadku sporu dotyczącego wykonalności listu intencyjnego dotyczącego nabycia nieruchomości, potencjalny nabywca może dodać wagę do swojego roszczenia, korzystając z zawiadomienia o zawisłości sprawy, pod warunkiem, że kupujący jest przekonany, że jest on wiążący, ale jeszcze niezrealizowane prawo do zakupu nieruchomości. Podobnie, jeśli pojawia się kwestia wykonalności umowy deweloperskiej, potencjalny deweloper może zabezpieczyć swoje interesy w nieruchomości i zapobiec dalszej działalności polegającej na alternatywnym korzystaniu z nieruchomości poprzez zawisłość umowy.

Niewłaściwe użycie zawiadomień o zawisłości sprawy również niesie ze sobą ryzyko.

Nagrywanie zawiadomień o zawisłości sprawy w niewłaściwym kontekście, przedwczesne lub w niewłaściwym celu może skutkować odpowiedzialnością strony potwierdzenie zainteresowania. Nadmierne użycie zawiadomienia o zawisłości sprawy może stanowić zniesławienie tytułu. W wielu jurysdykcjach może to narazić stronę na znaczną odpowiedzialność następczą i pochodną, a także, w wielu jurysdykcjach, odpowiedzialność za koszty obsługi prawnej strony zniesławionej.

Zrozumienie lokalnych praktyk i prawa w zakresie spraw zawisłości sprawy.

Prawo i praktyka lis pendens różnią się – czasami dramatycznie – w poszczególnych jurysdykcjach. Niedawna sprawa federalna podkreśla ryzyko wykorzystania zawisłości sporu w nieznanej jurysdykcji. Tam prawnik posiadający licencję stanu Nowy Jork wystąpił w sądzie federalnym stanu Wisconsin i złożył zawiadomienie o zawisłości sprawy w związku z roszczeniem swoich klientów. Sporny roszczenie, które było podstawą zawiadomienia, dotyczyło roszczenia dotyczącego mienia osobistego, które nie zostało jeszcze ograniczone do orzeczenia. Ponieważ roszczenie było niezwiązane z nieruchomością będącą przedmiotem zawiadomienia oraz z powodu innych wad technicznych zawiadomienia zgodnie z prawem stanu Wisconsin, strategia powoda przyniosła skutek odwrotny do skutku i federalny sąd okręgowy uchylił zawiadomienie i ukarał adwokata, a także klient adwokata. Adwokat stracił również status wiceprezesa i nie był w stanie reprezentować swojego klienta w głównym sporze między stronami.