„Wynajem ma również pozytywne strony. Ale wydaje się, że po prostu wyrzucasz pieniądze – powiedział. „Prawdopodobnie sprawdzam (listy nieruchomości) być może co tydzień, żeby zobaczyć, czy pojawi się jakieś cudowne mieszkanie w przystępnej cenie. Myślę, że w tym momencie to bardziej marzenie niż nadzieja”.

Szuszwalak powiedział, że rozumie, dlaczego zwolennicy budownictwa mieszkaniowego koncentrują się na zmaganiach gospodarstw domowych o niższych dochodach, ale powiedział: „Myślę, że brakuje tu środkowego elementu. Jestem w trochę dziwnym miejscu, w którym nie zarabiam dużo, ale więcej niż pozwala na to wiele programów o ograniczonych dochodach ”.

Mieszkanie, które pasowałoby do jego budżetu – szuka czegoś poniżej 250 000 dolarów – to kondominium – powiedział Szuszwalak. To jest mieszkanie, którego brakuje w Denver.

Przez lata prawo Kolorado dotyczące wad konstrukcyjnych, mające chronić konsumentów, było obwiniane za brak nowych mieszkań. Krytycy twierdzą, że prawo prawie zachęca prawników do organizowania właścicieli mieszkań w celu pozywania ich w związku z problemami budowlanymi, przez co ubezpieczenie jest bardzo drogie. Prawo zmieniło się w 2017 roku i wymagało zgody ponad połowy mieszkańców kompleksu przed pozwem dewelopera. Denver zadekretował również, że programiści i wykonawcy powinni mieć szansę na naprawienie problemów przed wniesieniem pozwu. Jednak potencjał działań prawnych pozostaje problemem, powiedział konsultant ds. Nieruchomości Greenly, który specjalizuje się w mieszkaniach mieszkaniowych.

„Musimy agresywnie budować mieszkania o średnich dochodach” – powiedział Greenly.

Rusty Crandall, regionalny prezes krajowego dewelopera Meritage Homes, powiedział, że przemysł budowlany porzucił mieszkania w Kolorado na początku 2000 roku.

„Cały segment nie jest dostarczany, ponieważ budowniczowie nie chcieli pozwany ”- powiedział.

Meritage„ nie zapuszcza się w świat mieszkań. Wciąż jest dla nas zbyt duże ryzyko ”.

W jaki sposób Denver osiąga przystępne ceny dla wszystkich?

Brakujący środek Szuszwalaka przyciąga uwagę deweloperów, którzy dostrzegają w tym możliwości. Crandall myśli o swoich dzieciach: „Jak to możliwe, że będzie ich stać na dom, nawet z wyższym wykształceniem i dobrą pracą ? ”

Firma Crandall’s Meritage podjęła kroki w celu rozwiązania tego problemu, budując domy miejskie, które są budowane blisko siebie, oszczędzając na sts. W osiedlu domków miejskich w Aurora o nazwie Painted Prairie Meritage dodatkowo kontroluje ceny, oferując mniej opcji takich elementów, jak szafki kuchenne i baterie łazienkowe, co pozwala deweloperowi na ekonomiczne zamawianie hurtowe. Plany są prostsze, a powierzchnia mniejsza.

Crandall powiedział, że jego firma odkryła, że konsumenci są skłonni rezygnować z takich rzeczy, jak piwnice, aby zaoszczędzić pieniądze. Małe domy miejskie Meritage Painted Prairie sprzedają się za 300 000 $, czyli o około 140 000 $ mniej niż mediana ceny zamknięcia domu w Denver w kwietniu.

Mniejszy deweloper, Paul Malone, również skupia się na średniej nabywcy dochodu. Malone sprowadza elementy 39-mieszkalnego projektu mieszkaniowego, który nazywa The Nightingale, z fabryki mieszkań modułowych w Minnesocie, aby wznieść go na terenie w dzielnicy Uptown w Denver. Powiedział, że ze względu na ryzyko pozwu, jakie stwarza ustawa o wadach budowlanych, jego koszty ubezpieczenia są trzykrotnie wyższe, niż gdyby nie budował mieszkań. Zaczyna od niewielkich rozmiarów i zamierza budować silne relacje ze swoimi kupującymi, mając nadzieję, że zachęci ich to do współpracy z nim w celu rozwiązania wszelkich problemów, zamiast zwracania się do sądu.

Konstrukcja modułowa jest postrzegana jako sposób na bardziej efektywne budowanie . Nightingale będzie miał studia od 250 000 dolarów, z jedną sypialnią od 299 000 dolarów i dwie sypialnie za 437 000 dolarów. Według Denver Metro Association of Realtors, mediana ceny mieszkania w kwietniu wyniosła 322 000 USD.

Malone przyznał, że jego 39 lokali nie będzie miało dużego wpływu na podaż. Powiedział jednak, że inni deweloperzy również rozważali budowę mieszkań o średniej cenie.

„Chciałbym, żeby tak było” – powiedział Malone. „Ponieważ ważne jest, aby millenialsi mogli sobie pozwolić na zakup domów”.

Habitat for Humanity’s Lafferty opracowuje mieszkania na sprzedaż dla rodzin, które nie mają siły nabywczej klientów, do których kieruje Malone. Chce też pomocy decydentów.

Lafferty zasugerowała na przykład, że miasta mogłyby obniżyć opłaty za planowanie i wydawanie zezwoleń wymagane od deweloperów, jeśli budują mieszkania dostępne dla najemców lub kupujących o niskich i średnich dochodach.

Denver właśnie to rozważa, powiedziała Laura Aldrete, która kieruje działem odpowiedzialnym za ustalanie, czy plany dewelopera spełniają kryteria miasta dotyczące wydawania pozwoleń na budowę. Aldrete powiedziała, że jej Departament Planowania Społecznego i Rozwoju rozpoczyna projekt pilotażowy, który będzie oferował przyspieszone pozwolenia i obniżone opłaty dla deweloperów tanich mieszkań.

Aldrete dodała, że współpracuje z Britta Fisher, szefową działu mieszkaniowego w Denver, nad projektem mającym na celu zbadanie, w jaki sposób podział na strefy może zwiększyć przystępność cenową.

„Zagospodarowanie przestrzenne przez wiele lat działało wręcz odwrotnie, ”- powiedział Aldrete. (Przeznaczenie na przykład terenów dla domów jednorodzinnych na rozległych obszarach Denver i miast w całym kraju, zjadło ziemię, podnosząc koszty ziemi.)

W ramach swojego projektu Aldrete rozważa podejścia takie jak zezwolenie na zwiększenie gęstości zaludnienia przez więcej dupleksów i potrójnych. Fisher powiedział, że dodatkowe mieszkania, teraz legalne w 25 procentach Denver, to kolejny sposób na delikatne zwiększenie liczby ludzi mieszkających na jednej działce. ADU, czyli mieszkania babci, może również stworzyć sposoby zarabiania dochodów przez rodziny o niskich dochodach lub dla kilku pokoleń jednej rodziny, aby mieszkać blisko siebie i wspierać się nawzajem, powiedział Fisher.

Jednak ADU mogą być drogie. W zeszłym roku Rada Miejska Denver zatwierdziła fundusz 500 000 $ dla mieszkańców West Side na budowę ADU na ich nieruchomości osoby, które zgodzą się wynająć nieruchomość po cenach niższych od rynkowych, mogą otrzymać pożyczki w wysokości do 25 000 USD na budowę drugiego domu. Właściciele domów muszą spłacić pożyczkę tylko wtedy, gdy sprzedadzą nieruchomość w ciągu 25 lat.

W 2017 roku burmistrz Michael Hancock postarał się pomóc rodzinom o niskich i średnich dochodach w znalezieniu pustych mieszkań według stawek rynkowych. Doprowadziło to do powstania programu „Lower Income Voucher Equity”, czyli LIVE Denver, w ramach którego właściciele lokali mogli uzyskać dotacje miejskie, aby rodziny zarabiające od 40 do 80 procent średniej powierzchni mogły uzyskać mieszkanie. Do tej pory tylko 17 rodzin zostało umieszczonych w mieszkaniach za pośrednictwem LIVE Denver.

Fisher, miejski szef budownictwa mieszkaniowego, powiedział, że miasto ocenia tę inicjatywę. Powiedziała, że wysokie obroty wśród zarządców nieruchomości oznaczały, że miasto musiało nieustannie edukować właścicieli na temat tego, jak działa program.

W 2017 roku miasto uruchomiło fundusz mieszkaniowy, którego celem jest utworzenie i zachowanie ponad 6200 dostępnych domy za dekadę. Zaczęło się od 15 milionów dolarów i od tego czasu podwoiło się.

Fundusz jest wykorzystywany głównie do przyznawania dotacji i pożyczek, aby pomóc prywatnym deweloperom oferującym mieszkania poniżej stawek rynkowych. Jest finansowany częściowo z podatków, w tym od marihuany, a częściowo z opłat płaconych przez deweloperów, którzy nie chcą samodzielnie budować mieszkań poniżej rynkowych stawek.

Greenly powiedział, że zamiast wpłacać gotówkę do fundusz, być może deweloperzy powinni być zobowiązani do zbudowania pewnej ilości niedrogich mieszkań w mieście, w którym obecnie jest około 23 000 domów o ograniczonym dochodzie ”.

„ Potrzebujemy mieszkań ”- powiedziała.

Fisher powiedziała, że miasto może stworzyć zachęty dla deweloperów bez eliminowania starych. Wskazała na zmiany w strefach w ostatnich latach, które pozwoliły deweloperom budować wyższe, jeśli uwzględniają w projektach mieszkania w przystępnych cenach.

„To nie chodzi o usuwanie jednego narzędzia lub dodawanie jednego narzędzia ”- powiedziała Fisher.

Powiedziała, że potrzebne są nowe źródła finansowania, aby budować mieszkania poniżej poziomu rynkowego. Głównym narzędziem finansowania od dziesięcioleci są federalne ulgi podatkowe. Deweloperzy, którym przyznano kredyty, sprzedają je inwestorom za gotówkę, którą następnie wykorzystają do budowy. Agencja stanowa rozdziela zarówno stanowe, jak i federalne ulgi podatkowe na zasadach konkurencyjnych, zwykle otrzymując o wiele więcej wniosków, niż jest w stanie zaspokoić. Często programiści aplikują kilka razy przed zdobyciem grantu.

Kto jest odpowiedzialny za tanie mieszkania?

James Roy II, organizator społeczności w Denver, chce, aby dyskusja wyszła poza programistów i decydentów. Powiedział, że szpitale i szkoły, których pracownicy są wyceniane na rynku mieszkaniowym w Denver, mogą zapewnić rozwiązania, takie jak darowizny ziemi lub dotacje w celu obniżenia kosztów mieszkania. Roy powiedział, że coaching finansowy, lekcje posiadania domu i inne narzędzia muszą być szerzej stosowane, aby pomóc biednym rodzinom przygotować się do zakupu domów.

„Wpływamy na rodziny. To jednostki. To dzieci” – Roy „Myślenie o tym jako o produkcji mieszkań mija się z celem”.

Elena Martinez sięgnęła po ulotkę o zajęciach z własności domu kilka lat temu. Jako dziecko Martinez podróżował między domami swojej matki w Los Angeles i ojca w Denver. Doświadczyła bezdomności.

„Chciałam stabilnego miejsca. Dorastając nie miałam takiego miejsca”, powiedziała.

W pewnym sensie kurs posiadania domu, który wzięła Martinez był przygnębiony. Spotkała lepiej przygotowanych kolegów z klasy oraz pośredników w handlu nieruchomościami i pożyczkodawców, którzy nie byli zachęceni.

„Czułem się beznadziejnie. Jakbym nie miał kryteriów zakupu domu – powiedziała. „Nie miałam oszczędności ani poduszki.”

Martinez nie poddał się. Wprowadziła się do jednej ze swoich córek, aby zaoszczędzić pieniądze i spłacić rachunki. Dwa lata temu Martinez kupił dom w Brighton.Przez osiem lat wynajmowała mieszkanie w dzielnicy Globeville w Denver i podobało jej się tam, ale w Brighton mogła sobie pozwolić na zakup. Powiedziała, że nie chce wydać więcej niż 320 000 dolarów.

Martinez dowiedział się na zajęciach z posiadaniem domu o programach pomocy w zakresie pożyczek i zaliczek oferowanych przez organizacje takie jak Colorado Housing and Finance Authority. Martinez ostatecznie zaoszczędził 5 000 $ i otrzymał 15 000 $ pomocy w spłacie zaliczki od CHFA w postaci drugiej pożyczki.

Martinez prowadzi własną firmę, EHijole Tacos and Catering. Niedawno zaczęła również pracować na nocną zmianę jako technik psychiatryczny w ośrodku rehabilitacyjnym dla kobiet w okresie odwykowym. Jej mąż ma również dwie prace, jako kurier i konserwator ulic w mieście Denver. Jej kredyt hipoteczny wynosi 2160 dolarów miesięcznie, prawie dwa razy tyle, ile płaciła za czynsz. Płaci 2300 $ miesięcznie, ponieważ chce iść do przodu.

„Naprawdę chciałam mieć taką strukturę (posiadania domu), kiedy byłam młodsza” – powiedziała. „Niestety, nigdy tego nie osiągnęłam. Teraz jestem babcią i zrobiłem to. ”

Oprócz tej klasy posiadania domu Martinez wyraża uznanie dla organizacji, które pomogły jej zostać przedsiębiorcą.

Yessica Holguin jest dyrektorem wykonawczym Denver’s Centre for Community Wealth Building, które wykorzystuje szkolenia zawodowe, rozwój przedsiębiorczości i inne strategie, aby pomóc ludziom z historycznie pomijanych społeczności uzyskać ekonomiczną samowystarczalność.

„Nie byłoby źle, gdybyśmy byli budowanie mieszkań za 2500 dolarów (miesięcznie), gdyby ludzie mogli sobie w nich pozwolić ”- powiedział Holguin.

Organizacja Holguin pomogła Martinezowi w rozpoczęciu działalności cateringowej i znalezieniu pracy w przemyśle spożywczym nawet po pandemii, która zamknęła większość gospodarki Denver .

Eric Kornacki jest również zaniepokojony ekonomiczną opłacalnością zakupu domu w Denver. W 2009 roku pomógł uruchomić projekt bezpieczeństwa żywnościowego, który przekształcił się w organizację non-profit Re: Vision w Westwood. Niedawno opuścił Re: Vision, aby nowa organizacja non-profit o nazwie Uplands Community Collective , która współpracuje z budowniczym domów.

Kornacki ma za zadanie zapewnić, między innymi, zatrudnienie miejscowych do budowy projektu deweloperskiego Jeff Handlin, budowniczy domów z Uplands, proponuje: 2350 mieszkań, kamienic i – jednorodzinne domy jednorodzinne oferowane w różnych cenach, a także firmy i tereny rekreacyjne, na działce w Westminster, na północ od Denver.

Handlin spotkał się z pewnym sprzeciwem ze strony mieszkańców, którzy martwili się utratą otwartej przestrzeni i zdobycie tego, co uważają za zbyt wielu sąsiadów.

„Potrzebujemy gęstości, aby nasze dzielnice były bardziej otwarte. Wiem, że to nie jest popularne – powiedział Handlin. „Wszyscy musimy pomyśleć o tym, ile osób chcemy mieć dostęp do naszego ekosystemu mieszkaniowego. Namiot musi być większy.”

Gene Myers, dyrektor generalny Thrive Home Builders, specjalizuje się w domach dla osób o niskich i średnich dochodach. Myers szczyci się wydajnością energetyczną swoich produktów, mówiąc, że zapewnia ich przystępną cenę po wprowadzeniu się rodzin.

Myers właśnie sprzedał 271 dom w ramach jednego ze swoich projektów w Stapleton . Powiedział, że słyszał pogardliwe komentarze bardziej uznanych mieszkańców na temat tego, co nowi właściciele domów mogą wnieść do sąsiedztwa. Ich obawy się nie spełniły, powiedział.

„Na werandach nie ma kanap, ” powiedział. „Potrzebowali tylko szansy”.

Korekta: z powodu błędu reportera poprzednia wersja tej historii błędnie stwierdzała, że Gene Myers zbudował domy dla Colorado Community Land Trust. Nie.