Podobnie jak w przypadku wszystkiego nowego, kontrakty i opłaty za zarządzanie nieruchomościami mogą wydawać się onieśmielające dla wielu początkujących inwestorów. Nie chcesz mieć wrażenia, że każdego miesiąca jesteś oszukany i przygaszony z powodu listy mylących opłat. Nie powinieneś też mieć żadnych wątpliwości co do tego, co tak naprawdę obejmuje większa opłata ogólna.

Aby pomóc Ci zrozumieć, jakich opłat za zarządzanie nieruchomościami możesz się spodziewać i jakich usług one obejmują, rozmawialiśmy z trzema ekspertami: Mike Nelson z Excalibur Homes , Charles Thompson z Specialized Property Management i Chandler Janger z Suncoast Property Management. Wyjaśnili najczęstsze opłaty za zarządców nieruchomości, a także na co zwrócić uwagę.

→ Zobacz nieruchomości inwestycyjne na naszym rynku

Opłata instalacyjna

Opłata konfiguracyjna lub opłata za włączenie to pierwsza opłata, na którą możesz się natknąć. Ta jednorazowa opłata wynosi zwykle tylko 300 USD lub mniej i pokrywa koszt założenia konta w firmie zarządzającej nieruchomościami. Może również obejmować wstępną inspekcję po zamknięciu w celu oceny aktualnego stanu nieruchomości, a także materiały powitalne / wprowadzające dla najemcy (-ów), które nawiązują komunikację z nowym zarządcą nieruchomości.

Opłata za zarządzanie

Jest to główna opłata, którą będziesz płacić co miesiąc. Opłata ta obejmuje codzienne zarządzanie nieruchomością, takie jak pobieranie i przetwarzanie czynszu, komunikowanie się z najemcami, przeprowadzanie corocznych inspekcji nieruchomości, koordynowanie napraw i reagowanie na wezwania do konserwacji w nagłych wypadkach.

Opłata za zarządzanie to zazwyczaj procent pobranego czynszu brutto, ale znajdziesz też zarządców nieruchomości, którzy pobierają miesięczną opłatę ryczałtową.

Stawki różnią się w zależności od rynku, Jednak większość firm zarządzających pobiera 10% miesięcznego czynszu za zarządzanie domem jednorodzinnym. Jeśli korzystasz z menedżera nieruchomości preferowanego przez Roofstock, prawdopodobnie zapłacisz 8% lub mniej pobranego czynszu, ponieważ firma Roofstock jest w stanie wspólnie negocjować te opłaty.

Przeglądając umowę o zarządzanie nieruchomością, zwróć szczególną uwagę na język umowy. Umowa powinna określać, że zapłacisz z „pobranego czynszu”, a nie z „należnego czynszu”, „planowego czynszu” lub „wartości najmu”. To jest ważny wyróżnik. Umowa płatności oparta na pobranym czynszu gwarantuje, że płacisz opłatę za zarządzanie tylko wtedy, gdy otrzymujesz dochód z wynajmu. Jeśli nie zarabiasz, zarządca nieruchomości też nim nie jest. To dobry sposób, aby interesy wszystkich były zgodne.

Niektóre firmy oferują kompleksową opłatę, która automatycznie obejmuje zestaw usług. Inne firmy wydzielają swoje usługi, umożliwiając płatność za dodatkowe pomoc w razie potrzeby. Niezależnie od wybranej trasy, upewnij się, że rozumiesz, jakie usługi będą objęte opłatą za zarządzanie, jakie inne opłaty mogą się pojawiać i jaki będzie średni miesięczny rachunek.

Opłata leasingowa

Zdecydowana większość zarządców wynajmowanych nieruchomości pobiera opłatę leasingową (czasami nazywaną opłatą za umieszczenie nowego najemcy), która jest opłatą za leasing lub ponowne wydzierżawienie nieruchomości, jeśli / kiedy stanie się pusta. Opłata ta jest generalnie równowartością miesięcznego czynszu lub pewnego procentu (między 25-75%), chociaż niektóre firmy mogą zamiast tego pobierać opłatę zryczałtowaną. Zazwyczaj opłata leasingowa obejmuje koszty reklamy nieruchomości, pokazania jej potencjalnym najemcom, sprawdzenia kandydatów, przygotowania dzierżawy i przeprowadzania kontroli przy wprowadzaniu.

Jeśli najemca zostanie eksmitowany lub zerwie umowę najmu przed końcem rocznego okresu, niektóre firmy zarządzające nieruchomościami zapewnią pełny lub proporcjonalny zwrot kosztów. Zachęca to zarządcę nieruchomości do przeprowadzenia należytej staranności podczas procesu weryfikacji najemców, co powinno prowadzić do niższego wskaźnika obrotów w dół.

Opłata za przedłużenie umowy najmu

Stanowi opłatę za przedłużenie najmu dla istniejącego najemcy. Niektórzy zarządcy nieruchomości pomijają tę opłatę, inni pobierają ryczałt, a niektórzy pobierają procent od czynszu. Opłata obejmuje czas potrzebny na dokonanie wszelkich korekt umowy najmu – w tym przeprowadzenie Porównawczej Analizy Rynku w celu rekomendacji zmian czynszu (jeśli takie są) – i uzyskanie podpisu najemcy. Niezależnie od tego, czy zarządcy nieruchomości pobierają określoną opłatę, czy procent, opłata za przedłużenie najmu wynosi zazwyczaj około 200 USD lub mniej.

Opłaty za utrzymanie

„Nie daj się zaskoczyć problemom z konserwacją , oczekuj ich – i odpowiednio budżet ”, radzi Thompson. Mówi, że roczne koszty utrzymania wynoszą średnio około 1,5-krotności miesięcznej stawki czynszu, w zależności od wieku domu.

Na przykład: Jeśli Twoja nieruchomość inwestycyjna wynajmuje 1000 USD, powinieneś być przygotowany na wydanie około 1500 USD na naprawy w trakcie rocznej umowy najmu najemcy.Porozmawiaj z zarządcą nieruchomości, jakie rutynowe prace konserwacyjne mogą być odpowiednie dla Twojej nieruchomości ze względu na jej wiek i zaplanuj co najmniej 10% czynszu każdego miesiąca na fundusz na utrzymanie.

Niektórzy właściciele nieruchomości chcą być powiadamiani przed jakąkolwiek naprawą, która kosztuje ponad 100 USD, podczas gdy inni wolą mieć więcej rąk. Jak omówiliśmy w poprzednim poście, „Co robi dla Ciebie firma zarządzająca nieruchomościami?”, Możesz poprosić o ustawienie progu autoryzacji, który odpowiada Twojemu poziomowi komfortu.

Jeśli coś pójdzie nie tak z Twoją własnością, spodziewaj się, że otrzymasz zdjęcia uszkodzenia, szczegółowy szacunek kosztów naprawy oraz szczegółowe zestawienie po zakończeniu naprawy. Jeśli koszt przekracza limit konserwacji, zostaniesz poproszony o zatwierdzenie wycen przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac. Na szczęście firmy zarządzające nieruchomościami mogą często negocjować preferowane ceny i rabaty oparte na ilości od dostawców, a następnie przekazać te oszczędności Tobie.

Twoja firma zarządzająca nieruchomościami nie powinna również czerpać zysków z konserwacji domu. Uważaj na zarządców nieruchomości, którzy pobierają opłatę marżową przekraczającą 20% za konserwację. Chyba że zatrudniasz zarządcę do nadzorowania generalny remont, powinieneś płacić tylko za koszty naprawy lub rep sznurowanie uszkodzonego przedmiotu. Zapewniamy, że jeśli korzystasz z jednego z preferowanych partnerów firmy Roofstock w zakresie zarządzania nieruchomościami, nigdy nie spotkasz się z tego rodzaju ukrytymi opłatami.

„Zawsze leży nam na sercu interes inwestora, więc ustrukturyzowaliśmy nasze opłaty, aby upewnić się, że inwestorzy zarabiają pieniądze. A jeśli nie zarabiają, my nie zarabiamy – podkreśla Chandler.

Pamiętaj, że po przeprowadzce najemców będziesz musiał również wydać trochę pieniędzy na zakup domu „rent ready” – czyszczenie, malowanie i naprawa wszelkich uszkodzeń.

*****

Dobry zarządca będzie jasno i przejrzyście przedstawił wszystkie swoje opłaty – bez względu na to, jak małe.

Jako właściciel nieruchomości powinieneś zrozumieć wszystkie powtarzające się opłaty na poziomie podstawowym z góry, a także wszelkie opłaty, które mogą pojawić się później jako jednorazowe.

W Roofstock eliminujemy zgadywanie z równania dla inwestorów wynajmujących nieruchomości. naszych preferowanych zarządców nieruchomości jest sprawdzanych i monitorowanych pod kątem bieżących wyników, dzięki czemu zarówno Ty, jak i Twoja inwestycja otrzymacie najwyższą jakość usług. Certyfikując naszych zarządców nieruchomości, sprawdzamy również, czy ich struktury wynagrodzeń są przejrzyste i zgodne z poziomem opieki zapewniać d.

Niezależnie od tego, czy wybierzesz jednego z naszych preferowanych zarządców nieruchomości, czy wybierzesz własnego, mamy nadzieję, że ta lista typowych opłat dla zarządców nieruchomości pomoże Ci poczuć się pewnie i kontrolować swoje pieniądze i inwestycję.

Poznaj nasz panel zarządców nieruchomości:

Mike Nelson jest pośrednik zarządzający Excalibur Homes, LLC (CRMC), która jest jedną z nielicznych firm w całym kraju, które otrzymały oznaczenie Preferred Residential Management Company (CRMC). Excalibur reprezentuje około 1300 wynajmowanych domów w rejonie Metro Atlanta.

Uczy również zarządzania nieruchomościami i inwestowania w nieruchomości dla Georgia Association of Realtors, a Georgia Real Estate Commission wybrała go do swojego Komitetu Doradczego ds. reprezentują branżę zarządzania nieruchomościami. Posiada dyplom z zakresu nieruchomości na University of Georgia, jest licencjonowanym brokerem, posiada tytuł Graduate, REALTOR® Institute przyznany przez National Association of Realtors, a także tytuł Residential Management Professional i Master Property Manager od National Association of Residential Property Managers .

Chandler Janger jest kierownikiem ds. relacji inwestorskich, marketingu, leasingu & w Suncoast Property Management. Suncoast to firma oferująca pełen zakres usług, zarządzająca obecnie ponad 1700 nieruchomościami. Mają licencje zarówno na Florydzie (gdzie aktywnie obsługują nieruchomości od Palm Coast po Nassau County), jak iw Georgii.

Charles Thompson jest dyrektorem generalnym Specialized Property Management. Od ponad 30 lat właściciele nieruchomości do wynajęcia w Teksasie ufają wyspecjalizowanemu zarządzaniu nieruchomościami, aby pomóc im zwiększyć rentowność inwestycji w wynajem domów i uniknąć kosztownych błędów. Ich pełne usługi obejmują marketing, leasing, sprawdzanie kandydatów, pokazy, usługi gotowe do wynajęcia, konserwację, zarządzanie potrzebami najemców, pobieranie czynszu, egzekwowanie umów najmu oraz raportowanie właściciela i księgowość zaufania. Firma utrzymuje najwyższe w branży oceny online i satysfakcji klientów.

Thompson ma ponad 25-letnie doświadczenie w zarządzaniu zmianami, doradztwie opartym na strategii i wdrażaniu najlepszych praktyk modeli operacyjnych w wiodących markach w branży. .Jest prezesem CTX Legacy Ventures, która jest właścicielem firmy Specialized Property Management z siedzibą w Teksasie i kieruje długoterminowym kierunkiem strategicznym firmy, zarządzaniem wykonawczym i bieżącymi przejęciami firmy.