Mnożnik czynszu brutto (lub GRM) jest prostą, tradycyjną metodą szacowania wartości nieruchomości przynoszących dochód. Znany również jako metoda GIM lub dochodu brutto, obliczanie mnożnika czynszu brutto umożliwia inwestorom szybkie uszeregowanie potencjalnych nieruchomości inwestycyjnych w oparciu o dochody z wynajmu.

GRM to również kalkulacja, którą można zastosować na szybko zmieniającym się rynku wynajmu . Zapewnia dobre pierwsze spojrzenie na to, czy nieruchomość na wynajem będzie opłacalna, czy nieopłacalna, gdy zmienią się warunki rynkowe.

W tym artykule przyjrzymy się różnym sposobom, w jakie inwestorzy w nieruchomości mogą korzystać z GRM, jak stworzyć GRM skali ocen oraz wady i zalety korzystania z mnożnika czynszu brutto do oceny potencjalnych inwestycji w nieruchomości na wynajem.

Co to jest mnożnik czynszu brutto?

Mnożnik czynszu brutto (GRM) porównuje roczny dochód z najmu brutto do godziwej wartości rynkowej nieruchomości. Ponieważ używany jest czynsz brutto, GRM nie uwzględnia normalnych kosztów operacyjnych ani obsługi zadłużenia.

GRM to uproszczony sposób analizowania wartości wynajmowanej nieruchomości przy użyciu podejścia dochodowego. Na przykład inwestor w nieruchomości patrząc na Roofstock Marketplace może szybko i łatwo określić mnożnik czynszu brutto różnych domów jednorodzinnych na wynajem na sprzedaż na różnych rynkach.

Jednak mnożnik czynszu brutto nie jest „ t miał być substytutem dogłębnej analizy wartości nieruchomości. Zamiast tego obliczenie GRM pozwala na pierwszy rzut oka stwierdzić, czy nieruchomość jest warta poświęcenia dodatkowego czasu i wysiłku na szczegółową analizę.

Jak obliczyć GRM

Oto wzór do obliczenia mnożnika czynszu brutto:

• Mnożnik czynszu brutto = cena nieruchomości / roczny dochód z wynajmu brutto
• Przykład: cena nieruchomości 500 000 USD / 42 000 USD rocznego czynszu brutto = 11,9 GRM

Obliczenie GRM porównuje cenę wywoławczą nieruchomości lub godziwą wartość rynkową z dochodem z najmu brutto. Użycie mnożnika czynszu brutto to dobry sposób na „szybkie spojrzenie” na to, jak szybko nieruchomość zostanie spłacona z czynszu brutto, który generuje inwestycja.

W tym przykładzie okres spłaty to po prostu poniżej 12 lat. Należy jednak pamiętać, że w obliczeniach nie uwzględniono wydatków, takich jak rutynowe naprawy, wolne miejsca z tytułu zmiany jednostek, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie. Dzieje się tak, ponieważ formuła GRM uwzględnia czynsz brutto, a nie NOI.

Przykłady użycia formuły GRM

W powyższym przykładzie, formuła GRM została użyta do obliczenia mnożnik czynszu brutto.

Obliczenie mnożnika czynszu brutto można również wykorzystać na dwa inne sposoby:

1. Określ godziwą wartość rynkową na podstawie czynszu brutto i GRM dla porównywalnych nieruchomości w ten sam rynek.
2. Oblicz, jakie powinny być czynsze brutto na podstawie rynkowego GRM i ceny zakupu.

Przyjrzyjmy się dwóm innym sposobom korzystania z GRM wzór.

Korzystanie ze wzoru GRM w celu ustalenia godziwej wartości rynkowej

Aby określić godziwą wartość rynkową nieruchomości, musisz wiedzieć, czym jest GRM dla porównywalnych nieruchomości na tym samym rynku i jaki jest czynsz brutto lub, jeśli nieruchomość jest pusta, jakie przewidywane będą czynsze brutto.

• GRM = cena nieruchomości / roczny dochód z wynajmu brutto
• Cena nieruchomości = roczny dochód z wynajmu brutto x GRM
• Przykład: 42 000 USD rocznego dochodu z najmu brutto x 11,9 GRM = 499 800 USD (zaokrąglając do 500 000 USD)

Korzystanie z formuły GRM do obliczania czynszu brutto

Teraz użyj wzoru GRM, aby obliczyć, jaki powinien być czynsz brutto. Do tego obliczenia musisz znać godziwą wartość rynkową nieruchomości i jaki jest GRM dla porównywalnych nieruchomości na tym samym rynku.

• GRM = cena nieruchomości / roczny dochód z najmu brutto
• Roczny dochód z wynajmu brutto = cena nieruchomości / GRM

• Przykład: cena nieruchomości 500 000 USD / 11,9 GRM = 42 016 USD (zaokrąglenie w dół do 42 000 USD)

Jak utworzyć skalę ocen GRM

Kiedy inwestujesz w wypożyczenie nieruchomość, którą kupujesz, inwestycję przynoszącą dochód i strumień dochodu, jaki ta nieruchomość generuje. Chociaż niższy GRM może wygenerować wystarczający dochód, aby spłacić nieruchomość szybciej, inwestorzy powinni również wziąć pod uwagę wiek nieruchomości i potencjał wyższych kosztów utrzymania.

Starsza nieruchomość z niskim poziomem GRM może wydawać się dobrą okazją. Jeśli jednak trzeba wykonać wiele prac konserwacyjnych, wakat może być wyższy, co z kolei skutkuje niższym przepływem gotówki i wyższym GRM.

Dlatego warto opracować skalę ocen GRM dla Twojego rynku w następujący sposób:

• Niski GRM = stara nieruchomość z odroczoną konserwacją lub wymagająca poważnych napraw kapitałowych, takich jak wymiana dachu lub nowy system ogrzewania i chłodzenia.
• Średni GRM = nieruchomość zbudowana w ciągu ostatnich 10 lub 20 lat i wymagająca aktualizacji, taka jak energooszczędne okna, wymiana urządzeń lub malowanie zewnętrzne.
• Powyżej średniej GRM = nieruchomość wybudowana w ciągu ostatnich 10 lat, który wymaga jedynie rutynowej konserwacji w celu utrzymania wartości nieruchomości i utrzymania czynszów na rynku.
• Wysoki GRM = zupełnie nowa nieruchomość z niższymi rutynowymi kosztami utrzymania dzięki nowym urządzeniom i najnowocześniejszej elektryczności , wodno-kanalizacyjnych i systemów HVAC.

Opracowanie skali ocen GRM dla swojego rynku pozwala na wykorzystanie obliczeń mnożnika czynszu brutto w celu zrównoważenia ryzyka między wiekiem nieruchomości a potencjalnymi zwiększonymi kosztami utrzymania.

Oprócz wieku nieruchomości możesz również wziąć pod uwagę ranking sąsiedztwa Roofstock, aby porównać GRM nieruchomości położonych na tym samym obszarze.

Co to jest dobry mnożnik czynszu brutto?

W ten sam sposób, w jaki stopy kapitalizacji różnią się między klasami aktywów nieruchomości i między rynkami, tak samo różnią się GRM.

Na przykład wynajem dla jednej rodziny z 11,5 GRM może być bardzo korzystny w dużym mieście, takim jak Atlanta, ale byłby o wiele za niski dla rynku Lufkin w Teksasie, gdzie GRM wynosi 7,0 i więcej. Najlepszym sposobem ustalenia, czy GRM jest dobry, jest wykorzystanie mnożnika czynszu brutto do porównania porównywalnych nieruchomości na tym samym obszarze rynku.

Zalety & Wady korzystania z GRM

Inwestorzy w nieruchomości używają mnożnika czynszu brutto z trzech powodów: GRM wykorzystuje informacje, które są łatwo dostępne, łatwe do obliczenia i oszczędza czas, wyszukując potencjalnie złe oferty.

Jednak są też wady do mnożnika czynszu brutto. Oto największe wady i zalety korzystania z formuły GRM.

Zalety korzystania z GRM

• GRM ma większe znaczenie niż cena nieruchomości, cena za stopę kwadratową lub cena za jednostkę, ponieważ bierze pod uwagę generowany dochód z najmu.
• GRM to łatwe w użyciu narzędzie do wstępnej oceny wielu nieruchomości i decydowania, które oferują najbardziej potencjalną wartość w oparciu o dochód z wynajmu i cena wywoławcza.
• GRM może być używany zarówno przez kupujących, jak i sprzedających. Sprzedający posiadający w pełni zmodernizowaną i zadbaną nieruchomość oraz doświadczony najemca może wycenić nieruchomość ceną wywoławczą nieco wyższą od rynkowego GRM. Z drugiej strony kupujący będzie szukał GRM, który jest nieco niższy niż GRM rynkowy, ponieważ cena może być poniżej rynku.

Wady korzystania z GRM

• Koszty operacyjne nie są uwzględniane w kalkulacji GRM.
• Współczynnik pustostanów z normalnych obrotów jednostek i źle utrzymanej nieruchomości nie jest brany pod uwagę w GRM.
• GRM są przydatne tylko przy porównywaniu podobnych typów nieruchomości w tej samej okolicy lub na tym samym rynku.

GRM a współczynnik ograniczenia Obliczanie

Zarówno GRM, jak i stopa kapitalizacji są obliczane przy użyciu podejścia dochodowego, ale te dwie formuły analizują wartość nieruchomości na dwa różne sposoby. Formuła stopy kapitalizacji wykorzystuje dochód operacyjny netto (NOI) i bierze pod uwagę normalne koszty operacyjne, takie jak naprawy, opłaty za zarządzanie, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie.

Formuła obliczania stopy kapitalizacji to:

• Stopa kapitalizacji = NOI / Wartość rynkowa

Oto przykład tego, jak dwie nieruchomości do wynajęcia z tym samym GRM mogą mieć różne stopy kapitalizacji:

Obiekt nr 1

Wartość rynkowa 250 000 USD

Dochód brutto 30 000 USD

NOI 20 000 USD

GRM 8,33

Stopa kapitalizacji 8%

Nieruchomość nr 2

Wartość rynkowa 250 000 USD

Dochód brutto 30 000 USD

15 000 NOI

GRM 8,33

Stopa kapitalizacji 6%

Nie oznacza to koniecznie, że Nieruchomość nr 1 z wyższą stopą kapitalizacji jest lepszą inwestycją niż Nieruchomość nr 2. Na przykład właściciel pierwszej nieruchomości może wstrzymywać się z koniecznymi pracami konserwacyjnymi, aby utrzymać wysoki poziom NOI.

Z drugiej strony, właściciel drugiej nieruchomości mógł ostatnio wydać 5000 USD na aktualizację czynszu, co doprowadzi do niższego NOI w perspektywie krótkoterminowej, ale wyższego NOI w perspektywie długoterminowej, gdy wydatki powrócą do normy .

Jeśli właściciel drugiej nieruchomości jest również w stanie wygenerować dodatkowe 2500 USD rocznego dochodu z najmu ze zaktualizowanej nieruchomości, współczynnik ograniczenia i GRM również ulegną zmianie:

Ostateczne myśli

Mnożnik czynszu brutto daje inwestorom w nieruchomości szybki i łatwy sposób sprawdzania i oceniania potencjalnych inwestycji w nieruchomości. GRM można łatwo obliczyć przy użyciu łatwo dostępnych informacji.

Istnieją jednak ograniczenia w stosowaniu mnożnika czynszu brutto. GRM jest oparty na dochodzie brutto i nie uwzględnia kosztów operacyjnych. Ponadto mnożniki czynszu brutto można stosować tylko do porównywania podobnych nieruchomości do wynajęcia na tych samych obszarach lub rynkach.

Oprócz obliczania mnożnika czynszu brutto, inwestorzy w nieruchomości mogą korzystać z kalkulatora Roofstock Cloudhouse, aby wyświetlić przepływy pieniężne, stopę kapitalizacji, potencjalną aprecjację i zysk z dowolnego domu jednorodzinnego w USA