Uwaga: ten artykuł odnosi się do formularza używanego do 3 października 2015 r. Dla tych, którzy złożą wniosek o kredyt hipoteczny w dniu lub później dwa nowe formularze, zwane „Oszacowanie kredytu” i „Ujawnienie zamknięcia”, zastępują Oświadczenie HUD-1, Szacunek w dobrej wierze oraz Formularz ujawnienia prawdy o pożyczce, które były wcześniej wymagane przy zamykaniu kredytów hipotecznych. Jeśli złożyłeś wniosek o kredyt hipoteczny przed 3 października 2015 r., Otrzymasz HUD-1. Ten artykuł pomoże ci lepiej zrozumieć ten formularz, co jest ważne, ponieważ z jednej strony może pomóc w udowodnieniu zysku lub straty kiedy sprzedajesz swój dom.

HUD-1 wyświetla obraz pieniężnej strony zamknięcia nieruchomości. Pokazuje wszystkie transfery pieniężne między tobą, jako kupującym, a sprzedającym, oraz wszystkie koszty zamknięcia, w tym opłaty depozytowe i opłaty za tytuł własności oraz koszty pożyczki. Jest to standardowy formularz, który agent rozliczeniowy lub „escrowee” wypełnił na zamknięciu, zgodnie z wymogami dotyczącymi wszystkich zamknięć z udziałem pożyczkodawcy ubezpieczonego federalnie w ramach Ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości („RESPA”) (12 USC § § 2601–2617).

HUD-1 jest ważnym dokumentem. Formularz pokazuje, gdzie zostały wydane pieniądze na zakup. Możesz porównać HUD-1 z szacunkami w dobrej wierze („GFE”), podanymi przez pożyczkodawcę podczas ubiegania się o pożyczkę, aby upewnić się, że nie zostałeś nadmiernie obciążony żadną pożyczką, tytułem własności, rejestracją dokumentów lub opłatami depozytowymi. Przeczytaj więcej na temat porównania HUD-1 z GFE poniżej.

Ważne jest również, aby zachować swój HUD-1 dla podatnika. Będziesz go potrzebować w roku zakupu, a także w roku sprzedaży nieruchomości.

Sam formularz HUD-1 został stworzony przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast („HUD”) ) i był okresowo aktualizowany przez HUD. Najnowsza wersja jest dostępna na stronie HUD.

Co pokazuje HUD-1?

HUD-1 to wieloczęściowy formularz podzielony na sekcje według tematu, zgodnie z opisem poniżej. Jest on również podzielony na stronę kupującego i sprzedającego. Kupujący jest określany w formularzu jako „pożyczkobiorca”, ponieważ HUD-1 został stworzony w celu wyjaśnienia zamknięć obejmujących finansowanie pożyczkodawcy. Jednak HUD-1 jest czasami używany w transakcjach gotówkowych, gdy jest zamykany przez firmę ubezpieczeniową lub oddzielną firmę depozytową.

Sekcje od A do I HUD-1: Informacje referencyjne i identyfikacyjne

Na górze pierwszej strony HUD-1 znajdują się informacje o stronach, hipotece i zamknięciu.

Numer akt (sekcja B. 6.) to numer akt agenta rozrachunkowego, i zostaniesz o to poproszony, jeśli zadzwonisz do escrowee (lub ubezpieczyciela tytułu prawnego, jeśli ta sama firma) z pytaniami dotyczącymi tytułu lub depozytu. Numer pożyczki (sekcja B.7.) To numer konta pożyczkodawcy dla Twojej pożyczki i będziesz go potrzebować za każdym razem, gdy będziesz szukać informacji od pożyczkodawcy lub jakiegokolwiek pożyczkodawcy, który może kupić twoją pożyczkę w przyszłości.

HUD-1 Sekcja J i K: Podsumowanie kosztów i kredytów

Sekcje J i K przedstawiają transakcje między pożyczkobiorcą a sprzedającym oraz podsumowują opłaty i płatności z sekcji L na następnej stronie. Numery wierszy z serii 100, 200 i 300 dotyczą pożyczkobiorcy. Numery linii z serii 400, 500 i 600 należą do sprzedawcy. Część z tego trochę wysycha, ale warto się przez nią przebrnąć, aby upewnić się, że w pełni rozumiesz formę.

Podstawowa transakcja między pożyczkobiorcą a sprzedającym jest pokazana w serii 100 i 400 linii – w innymi słowy, ile płacisz za dom iw jakiej formie. Obie strony (strona pożyczkobiorcy i strona sprzedającego) są na ogół odzwierciedleniem. Seria 100 przedstawia obciążenia pożyczkobiorcy, a seria 400 przedstawiająca odpowiednie kredyty sprzedającemu.

Cenę zakupu nieruchomości można znaleźć w wierszach 101 i 401. Każda dodatkowa cena zakupu majątku osobistego sprzedawanego za nieruchomość, jeśli taka istnieje, znajduje się w wierszach 102 i 402.

Można zauważyć, że wiersz 103 po stronie pożyczkobiorcy, który jest sumą wszystkich opłat rozliczeniowych pożyczkobiorcy przedstawionych w sekcji L, nie nie mają odpowiedniej linii po stronie sprzedawcy. Dzieje się tak, ponieważ opłaty rozliczeniowe sprzedającego są odejmowane od ceny zakupu, a nie odliczane od ceny zakupu, jak po stronie kupującego. Opłaty rozliczeniowe sprzedającego znajdziesz w wierszu 502, gdzie zostaną one odjęte od kwoty brutto należnej sprzedawcy w wierszu 420.

Koszt nowej konstrukcji, jeśli nie jest wliczony w cenę zakupu , jest podana w wierszu 104. Cena zakupu wyprodukowanego domu, gdy jest naliczana oddzielnie od ceny gruntu, jest podana w wierszu 105.

Wiersz 120 jest oznaczony „Kwota brutto należna od pożyczkobiorcy”. Jest to suma wszystkich pieniędzy, które płacisz za cenę zakupu, koszt wszystkich innych zakupów oraz łączne opłaty rozliczeniowe.Odpowiednio po stronie sprzedającego łączna cena zakupu i inne kwoty należne sprzedającemu od pożyczkobiorcy są pokazane w linii 420 jako „Kwota brutto należna sprzedającemu”.

Pozostałe wiersze w 100 i Serie 400 są używane do różnych zwrotów kosztów na rzecz sprzedawcy. Jeśli umowa wymagała od Ciebie zwrotu sprzedającemu wcześniejszych płatności, które przyniosą korzyści w przyszłości, liczby te można znaleźć w wierszach od 104 do 105 i od 404 do 405. Dla na przykład możesz być zobowiązany do zwrotu sprzedającemu nadwyżki podatku i rachunków rezerwy ubezpieczeniowej, jeśli przyjąłeś pożyczkę od sprzedającego, lub być może byłeś winien sprzedającemu czynsz najemcy, który był należny przed zamknięciem, ale był niezapłacony i podlegał ściągnięciu w tym dniu .

Podobnie, możesz zwrócić sprzedającemu zaliczki na rzecz osób trzecich na ubezpieczenie powodziowe lub hipoteczne, jeśli przyjąłeś hipotekę sprzedającego. Zwroty te są pokazane w wierszach od 106 do 112.

Kredyty, które zmniejszają Kwota w dolarach, którą musisz doprowadzić do zamknięcia, jest pokazana w 200 seriach. Zadatek pożyczkobiorcy pojawia się w wierszu 201, wraz z obciążeniem sprzedawcy za zadatek w wierszu 501 lub w wierszu 506. Ten ostatni zależy od tego, czy jest on zamykany (znajdź go w wierszu 501), czy też w całości lub w części zadatku jest przetrzymywana przez brokera jako wypłata prowizji (znajdź ją w linii 506).

Nominalna kwota pierwszej pożyczki na zakup jest pokazana w linii 202. Kwota pożyczki sprzedawcy przejęty przez pożyczkobiorcę jest pokazany w wierszu 203. Drugie kredyty hipoteczne lub pożyczki pod zastaw domu, które są podporządkowane pierwszemu zakupowi pożyczki pieniężnej, są wykazane w wierszach 205 do 209. W stanach, w których sprzedający płaci za polisę ubezpieczeniową tytułu własności właściciela, kredyt pożyczkobiorcy na składkę z tytułu polisy ubezpieczeniowej właściciela jest pokazany w wierszu 204 i obciążony sprzedającym w wierszu 507.

Podatki i opłaty od nieruchomości, które są proporcjonalnie dzielone między pożyczkobiorcę i sprzedającego na dzień data zamknięcia jest pokazana w wierszach 210 do 212 po stronie pożyczkobiorcy i linie od 510 do 512 po stronie sprzedających. Ogólne należne podatki od nieruchomości, ale jeszcze niezafakturowane i nie do zapłacenia, są zapisywane na kredyt pożyczkobiorcy w wierszach 210 i 211 oraz obciążane sprzedającym w odpowiednich wierszach z serii 500.

Podobnie naliczane i obciążane są wyceny. linie 212 i 512, odpowiednio. Wszelkie kredyty z tytułu kosztów zamknięcia udzielone pożyczkobiorcy przez sprzedającego pojawią się w seriach 200 i 500.

Stare pożyczki sprzedającego spłacone do zamknięcia są pokazane w wierszach 508 i 509. Jeśli jest więcej spłat, można je wyświetlić w wierszach od 513 do 519.

W 300 seriach znajdziesz obliczenie sumy pieniędzy, którą musisz przynieść do zamknięcia (zwanej „dolną linią” pożyczkobiorcy). Wszystko należne od pożyczkobiorcy, które zostało zsumowane w wierszu 120, jest przenoszone do wiersza 301. Wszystkie kredyty, które zmniejszają kwotę należną od pożyczkobiorcy, są sumowane w wierszu 302, a następnie odejmowane od wiersza 301, w wyniku czego wynik finansowy pożyczkobiorcy jest pokazany w wierszu 303.

Wynik sprzedającego, będący kwotą pieniędzy, którą sprzedawca otrzyma przy zamknięciu, jest podobnie obliczany w serii 600.

HUD-1 Sekcja L: Szczegóły rozliczenia Opłaty dla pożyczkobiorcy i sprzedającego

Sekcja L zawiera długą listę opłat rozliczeniowych. Opłaty wskazane w lewej kolumnie pokrywa pożyczkobiorca, a opłaty wykazane w prawej kolumnie ponosi sprzedający. Opłaty rozliczeniowe są pogrupowane w następujące serie linii:

• Seria linii 700 pokazuje prowizję maklera, kwotę depozytu zatrzymanego jako prowizja oraz sposób podziału prowizji pomiędzy wszystkich zaangażowanych brokerów w sprzedaży.
• Linia 800 pokazuje opłaty za pożyczkę, takie jak prowizja za udzielenie pożyczki, punkty i opłaty za usługi stron trzecich na rzecz pożyczkodawcy, w tym rzeczoznawcę, firmę sporządzającą sprawozdania kredytowe, pracowników podatkowych i usługi certyfikacji powodzi .
• Seria 900 pokazuje przedpłacone odsetki, składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego i ubezpieczenie domu.
• Seria 1000 pokazuje rezerwy podatkowe i ubezpieczeniowe zapłacone pożyczkodawcy przy zamknięciu przez tych pożyczkobiorców, którzy są wymagane do dokonywania miesięcznych płatności za te przedmioty bezpośrednio do pożyczkodawcy. Liczba miesięcy rezerw wymaganych przez pożyczkodawcę jest różna i czasami może być negocjowana w zależności od rodzaju pożyczki i sytuacji finansowej pożyczkobiorcy.
• Linia 1100 przedstawia ubezpieczenie tytułu i opłaty depozytowe, w tym składki za właściciel i polisa kredytowa, składka ubezpieczeniowa właściciela (ponownie, o której mowa w sekcjach J i K opisanych powyżej). Opłaty adwokackie są również uwzględnione w tej serii wierszy.
• Linia 1200 zawiera listę opłat rządowych za rejestrację aktu notarialnego i hipoteki oraz podatków transferowych, które są często pobierane przez stan, hrabstwo i gminę, w której nieruchomość jest zlokalizowana.Aby uzyskać więcej informacji na temat podatków transferowych, zapoznaj się z artykułem Nolo „Kupujący domowi: jakich dokumentów oczekiwać po zamknięciu Escrow”.
• Linia z serii 1300 dotyczy dodatkowych opłat za zamknięcie stron trzecich, w tym opłat inspektorów i inspektorów oraz opłaty za dodatkowe usługi depozytowe, takie jak oddzielny depozyt w postaci posiadania lub naprawy.

Porównaj HUD-1 z oszacowaniem w dobrej wierze

Jak wspomniano, możesz użyć HUD-1, aby potwierdzić, że rzeczywiste opłaty za pożyczkę i zamknięcie nie wzrosły od szacowanych opłat, które zostały pokazane w szacunkach Good Faith Estimate (GFE). Aby ułatwić to zadanie, prawo wymaga, aby escrowee odnosił się do pozycji na GFE w odpowiednich pozycjach na HUD-1.

Strona 3 HUD-1 przedstawia szczegółowe porównanie. Prawo zabrania również podwyższania opłat za udzielenie pożyczki, punktów i podatków transferowych od kwot pokazane na GFE i wymaga, aby rząd pobierał opłaty za rejestrowanie oraz opłaty za usługi strony trzeciej, jeśli stroną trzecią jest s wybrane przez pożyczkodawcę lub sprzedawcę, takie jak opłaty za wycenę, opłaty za sprawozdawczość kredytową, opłaty za usługi podatkowe, zaświadczenia powodziowe, przedpłacone ubezpieczenie kredytu hipotecznego i składki na ubezpieczenie tytułu własności, nigdy nie wzrosną o więcej niż 10% od oszacowania. Formularz GFE, w tym wyjaśnienie, które ładunki nie mogą się zmienić, można znaleźć na stronie HUD.

Przy całym stresie związanym z zamykaniem i przenoszeniem, być może nie zauważyłeś błędu w HUD-1, lub nieoczekiwana opłata lub wzrost opłaty z GFE, aż do jej zakończenia. W takim przypadku nie wahaj się skontaktować z prawnikiem, który pomagał Ci przy zamknięciu, lub jeśli go nie miałeś, escrowee, a nawet bezpośrednio pożyczkodawcy. Twój pożyczkodawca powinien od razu zająć się wszelkimi obawami dotyczącymi bezprawnego wzrostu opłat za ugodę, ponieważ jest prawnie zobowiązany do ich zwrotu. Jeśli twój pożyczkodawca lub urzędnik ds. zamknięcia ci nie pomoże, poproś o rozmowę z kimś z działu zgodności .