Właściciele domów, którzy mają nadzieję zatrzymać wykluczenie, często obawiają się zmierzenia się z faktami, które doprowadziły ich do tego miejsca. Radzenie sobie z tymi faktami może być przygnębiające. Jeśli pomyślą o tym, kiedy po raz pierwszy kupili ten dom, utrata domu była prawdopodobnie ostatnią rzeczą, o której myśleli. Niewielu właścicieli domów faktycznie planuje wykluczenie z nieruchomości.

Powody oczekującego wykluczenia

Oprócz tych, którzy świadomie uczestniczą w oszustwach hipotecznych – z zamiarem nigdy dokonanie pojedynczej płatności – większość właścicieli domów staje w obliczu nagłych okoliczności łagodzących, które zmuszają ich do zaprzestania terminowych spłat kredytu hipotecznego. Oto kilka z tych powodów:

• Utrata pracy / niespodziewane bezrobocie
• Nagła choroba lub nagły wypadek medyczny
• Śmierć w rodzinie
• Rozwód / utrata drugiego dochodu
• Nadmierne zobowiązania z tytułu długu
• Degradacja pracy lub odmowa awansu
• Niemożność zapłacenia regulowana stopa procentowa, która wzrasta
• Nieoczekiwany duży koszt utrzymania domu
• Należne płatności balonem

Sposoby powstrzymania przejęcia

Najlepszym sposobem na powstrzymanie egzekucji w Kalifornii, na przykład, jest zapobieganie złożeniu zawiadomienia o niewykonaniu zobowiązania. Wspominamy o tym stanie, ponieważ w Kalifornii mieszka prawie 40 milionów ludzi, a Kalifornia to kraj religii nieruchomości. Pożyczkodawcy nie chcą wykluczać, ale w razie potrzeby złożą zawiadomienie o niewypłacalności, aby chronić swoje interesy.

Nie odkładaj tego, nie wstydź się ani ignoruj listów od pożyczkodawcy, ponieważ te odpowiedzi pogorszą sytuację, a nie poprawią. Twojej szczególnej sytuacji i trudnych okoliczności, istnieje kilka opcji modyfikacji pożyczki, które może zaproponować pożyczkodawca, w tym:

• Czas na spłatę: pożyczkodawcy mogą zgodzić się na poczekaj, zanim podejmiesz przeciwko tobie postępowanie prawne i pozwól ci opracować plan spłaty, który jest dla ciebie przystępny. To się nazywa zwłoka.
• Wybaczenie płatności: jeśli możesz uzgodnić sposób, jeśli będziesz na bieżąco po braku jednej lub dwóch płatności (bez możliwości jej spłaty), pożyczkodawca może dać ci przerwę i zrzec się zobowiązania. Nazywa się to umorzeniem długu i rzadko się to zdarza.
• Rozłóż nieodebrane płatności na dłuższy okres: na przykład, jeśli Twoja płatność wynosi, powiedzmy, 1200 USD miesięcznie, pożyczkodawca może pozwolić Ci dodać 100 USD do miesiąc do każdej płatności za rok, aż zostaniesz złapany. Nazywa się to planem spłaty.
• Zmiana warunków pożyczki: jeśli Twoja pożyczka hipoteczna jest pożyczką regulowaną, pożyczkodawca może zamrozić stopę procentową przed jej wzrostem lub zmienić ją na łatwiejszą do opanowania w przypadku ty. Pożyczkodawca może również przedłużyć okres amortyzacji. Nazywa się to modyfikacją notatki.
• Dodanie zaległych spłat do salda pożyczki: jeśli masz wystarczający kapitał i spełniasz wytyczne pożyczkodawcy, pożyczkodawca może zwiększyć saldo pożyczki, aby uwzględnić zaległe spłaty i spłacić ponownie pożyczkę. To się nazywa refinansowanie.
• Oferowanie oddzielnej pożyczki: niektóre pożyczki rządowe zawierają postanowienia, które pozwalają pożyczkobiorcom spełniającym określone kryteria ubiegać się o kolejną pożyczkę, która spłaci zaległe płatności. To nazywa się roszczeniem częściowym.

Opcje po powiadomieniu o niewykonaniu zobowiązania

Gdy pożyczkodawca składa zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania, twoje opcje są ograniczone . Dlatego lepiej jest zadzwonić do pożyczkodawcy przed zaleganiem z płatnościami, ponieważ pożyczkodawcy często niechętnie ustalają harmonogramy spłat po rozpoczęciu postępowania egzekucyjnego.

otrzyma pewien okres czasu na zaktualizowanie płatności, pokrycie kosztów zgłoszenia egzekucji i sto p wykluczenie. Nazywa się to przywróceniem kredytu. Jeśli nie możesz nadrobić zaległych płatności, a pożyczkodawca nie będzie z tobą współpracował, oto kilka innych opcji, aby zatrzymać wykluczenie:

• Sprzedaj swój dom: Wywiad prawdziwy agentów nieruchomości, aby uzyskać ocenę wartości rynkowej i średniej wartości DOM na sprzedaż domu. Możesz pokusić się o zatrudnienie brokera rabatowego, ale wielu sprzedawców uważa, że potrzebują ekspozycji i marketingu, jakie oferują brokerzy oferujący pełną obsługę. Porównaj oba, aby określić, który najlepiej spełnia Twoje potrzeby i ramy czasowe.
• Rozważ krótką sprzedaż: jeśli Twój dom jest wart mniej niż kwota, którą jesteś winien, możesz być kandydatem do krótkiej sprzedaży. Krótka sprzedaż wpływa na kredyt, ale nie jest tak straszna jak wykluczenie.

• Podpisz akt w zamian za przejęcie: Nazywa się to przeniesieniem domu z powrotem do pożyczkodawcy. Właściciel domu przekazuje pożyczkodawcy odpowiednio sporządzony i poświadczony notarialnie akt notarialny, a pożyczkodawca daruje hipotekę, skutecznie anulując postępowanie egzekucyjne. Pożyczkodawcy mówią mi, że czyny zastępujące przejęcie wpływają na kredyt w taki sam sposób, jak przejęcie.
• Wynajem krótkoterminowy: pożyczkodawca może również zawrzeć umowę, zgodnie z którą właściciel domu może pozostać w domu do czasu znalezienia miejsce zamieszkania. Właściciele, którzy nie wywiązują się ze zobowiązań, powinni negocjować prawo do zachowania obłożenia, argumentując, że gdyby pożyczkodawca zastosował się do egzekucji, właściciel nadal miałby prawo do posiadania w trakcie tej procedury.
• Rozważ bankructwo: działanie prawne, takie jak upadłość może powstrzymać wszelkie działania wykluczające. Zadzwoń do prawnika, który specjalizuje się w ogłoszeniu upadłości i poproś o dokładne wyjaśnienie wszystkich opcji, kosztów i ram czasowych. Nie zatrzyma trwale akcji wykluczenia, ale może ją odłożyć.

W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, jest broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento.