Opłaty za konserwację obszaru wspólnego (CAM) mogą być mylące. Termin ten odnosi się do pieniędzy, które płacisz wynajmującemu w celu pokrycia kosztów eksploatacji części wspólnych budynku. Jednocześnie termin powierzchnia wspólna może również odnosić się do powierzchni budynku, na której płacić czynsz. Aby jeszcze bardziej zagmatwać sprawy, nakładają się one na koszty operacyjne. Czytaj dalej, a zrozumiemy to.

Wprowadzenie – Co warto wiedzieć o obszarze wspólnym

Niezależnie od tego, jaki typ budynku zajmujesz, jeśli ma więcej niż jednego najemcę, możesz go podzielić na dwie części. Są rzeczy, które zajmują najemcy tacy jak ty. A potem są kawałki, którymi wszyscy się dzielą. Ten ostatni stanowi obszar wspólny.

Co należy wiedzieć o obszarze wspólnym

Co to jest obszar wspólny? Co to jest konserwacja?

Wszystko, co musisz dzielenie się z innymi lokatorami – lub to, czego nie kontrolujesz w niszczących ścianach swojego apartamentu – jest obszarem wspólnym. Podczas gdy Twoje biuro jest częścią prywatną, korytarze i wspólne łazienki na piętrze to obszary wspólne. Twój Internet podłączenie jest prawdopodobnie rozliczane bezpośrednio przez Ciebie, więc jest ono prywatne, ale jeśli cały budynek ma to samo przyłącze wodne, to przyłącze wodne jest również częścią wspólnych obszarów. (Dlatego rozmawialiśmy o elementach budynku, a nie konkretnie o przestrzeniach)

Konserwacja to koszt prowadzenia wspólnych obszarów budynku. Obejmuje wszystko, od rachunku za prąd, przez oświetlenie korytarzy, przez ubezpieczenie nieruchomości, po koszt sprzątania parkingu. Zwykle wynajmujący ustala roczny budżet na utrzymanie i co miesiąc wystawia rachunki, a ostateczna płatność wyrównawcza po rozpoczęciu następnego roku.

Czy utrzymanie powierzchni wspólnych to to samo, co koszty operacyjne?

Koszty operacyjne to koszt eksploatacji budynku. Obejmują one między innymi media, naprawy, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości i zarządzanie. Konserwacja obszaru wspólnego jest podobna, ale dotyczy tylko kosztów uruchamiania funkcji wspólnych. CAM nie obejmują również podatku od nieruchomości i ubezpieczenia. Oznacza to, że zwrot kosztów jest często określany jako „CAM, podatki i ubezpieczenie”, co jest innym sposobem na powiedzenie, że „pokryjesz swój udział w całych kosztach operacyjnych budynku.

Dlaczego płacisz CAM?

Mówiąc bezpośrednio, płacisz CAM, ponieważ wymaga tego Twoja dzierżawa. W ramach umowy najmu z pełną obsługą wynajmujący pobierają określoną kwotę co miesiąc. Następnie korzystają z Twojej pełnej usługi czynsz na pokrycie kosztów eksploatacji budynku, ich kredytu hipotecznego (jeśli taki posiada), a następnie siebie lub inwestorów. Jeśli wydatki budynku wzrosną, właściciel musi pokryć ten koszt, ale jeśli spadną, właściciel zachowa korzyści.

W przypadku leasingu, w którym płacisz opłaty CAM i inne koszty operacyjne Twój czynsz jest oddzielany od kosztów eksploatacji budynku. Ponieważ odpowiadasz za CAM, przejmujesz na siebie ryzyko kosztów eksploatacji budynku. Jeśli wzrosną, zapłacisz więcej, a jeśli spadną, zapłacisz mniej. Jednocześnie właściciel uzyskuje określony zwrot z zainwestowanego kapitału w postaci czynszu.

W jaki sposób określany jest CAM?

Właściciele obliczają całkowitą opłatę za utrzymanie powierzchni wspólnych według sumując wszystkie koszty operacyjne budynku, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie. Niektóre dzierżawy pozwalają im również na dodanie opłaty administracyjnej CAM, która jest dodatkowym pobieraniem oprócz opłat CAM.

Aby określić, ile płacisz za CAM, określają Twój proporcjonalny udział w budynku. Chociaż ważne jest uważne przeczytanie umowy najmu, aby dokładnie zrozumieć, w jaki sposób są one obliczane, proces zwykle rozpoczyna się od obliczenia całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Następnie dzielą ją na powierzchnię użytkową apartamentu. Jeśli więc masz 10 000 stóp kwadratowych powierzchni użytkowej z budynku o powierzchni użytkowej 200 000 stóp kwadratowych daje 5% powierzchni użytkowej budynku. Oznacza to, że Twój proporcjonalny udział wynosi 5% i będziesz musiał zapłacić 5% całkowitych opłat CAM w budynku.

Trudno z góry przewidzieć, jakie będą CAM. Z tego powodu właściciele zazwyczaj tworzą budżet CAM na początku roku. Następnie dzielą go przez 12 i co miesiąc pobierają opłatę za udział. Pod koniec roku porównują opłatę z faktycznymi kosztami i albo wysyłają czek na różnicę, jeśli nadpłaciłeś, albo wysyłają rachunek, jeśli zapłaciłeś za mało. Następnie zaczyna się ponownie na następny rok.

Co mogę zrobić z opłatami za konserwację powierzchni wspólnych?

Niewiele możesz zrobić z ładunkami CAM w swoim Jeśli stanowisz dużą część budynku, mądrzejsze wykorzystanie zasobów nieruchomości może na dłuższą metę zaoszczędzić pieniądze, ale poza tym Twoje CAM są generalnie tym, czego żąda właściciel. Zwróć jednak szczególną uwagę na ich matematykę.aby upewnić się, że pobierają opłatę tylko za sprawiedliwy udział w budynku. Wybór najmu z pełnym zakresem usług może zaoszczędzić pieniądze, chroniąc Cię przed narażeniem na działanie CAM, ale jeśli właściciel podejmuje to dodatkowe ryzyko dla Ciebie, on lub prawdopodobnie będzie chciała otrzymać rekompensatę w postaci wyższego zwrotu.

Jak się upewnić, że mój wskaźnik CAM jest sprawiedliwy?

Oprócz dokładnego sprawdzenia liczb i, jeśli to konieczne, zlecając właścicielowi przeprowadzenie audytu, nie masz wielu sposobów, aby zachować uczciwość właściciela po przeprowadzce do budynku. Jednak zanim się wprowadzisz, Ty i Twój przedstawiciel najemcy możecie zrobić wiele, aby chronić Cię przed nierozsądnymi CAM. Oto kilka strategii, które mogą się sprawdzić na Twoim rynku:

1. Zbadaj inne budynki w okolicy, aby zobaczyć, jak ustawiają się wszystkie ich CAM. Jeśli budynek ma wysoki czynsz i wyższych CAM niż inne, możesz tego unikać.

2. Zapytaj o historię CAM. Jeśli budynek ma długą historię płaskich lub opadających CAM, możesz czekaj na niespodziewany wzrost, ponieważ nadchodzi odroczona konserwacja. I odwrotnie, jeśli konsekwentnie rośnie o rozsądną kwotę, może to wskazywać na odpowiedzialne zarządzanie.

3. Negocjuj warunki swojej CAM. W zależności od rynku – a przedstawiciel najemcy może być przewodnikiem – możesz negocjować maksymalne podwyżki, zmienić metraż, na którym jest obliczany, lub podjąć inne kroki w celu zmniejszenia wydatków.

Zrozumienie powierzchni biurowej

Podstawy przestrzeni

Budynki biurowe wynajmują powierzchnie swoim najemcom. Ponadto zapewniają wspólne przestrzenie dla publiczności i do użytku ich najemców. Te wspólne przestrzenie, takie jak hole, atrium, toalety i pomieszczenia rekreacyjne, sprawiają, że budynek działa lepiej, ale wymagają również pieniędzy i wysiłku, aby go utrzymać. Powierzchnia, którą zajmują, to przestrzeń, której właściciel nie może umieścić w prywatnych apartamentach dla swoich najemców. Z tego powodu większość właścicieli oddaje część lub całość wartości tej wspólnej przestrzeni (czasami nazywanej „częścią wspólną”). do czynszu, który pobierają od swoich najemców.

Materiały do użytku a materiały do wynajęcia w kwadracie

Przestrzeń w niszczących ścianach Twojego apartamentu – Twoja przestrzeń – jest określana jako Na przykład, jeśli masz przestrzeń o wymiarach 30 stóp szerokości i 80 stóp długości, będziesz mieć 2400 stóp kwadratowych powierzchni użytkowej, ponieważ 30 razy 80 równa się 2400.

Gdy dodasz powierzchnię użytkową nagrania do udziału w częściach wspólnych budynku, otrzymasz swój metraż do wynajęcia. Przedstawiciel najemcy może pomóc Ci zweryfikować powierzchnię, ale jeśli chcesz to obliczyć samodzielnie, potrzebujesz trzech informacji:

• Rozmiar Twojej powierzchni (w stopach kwadratowych użytkowych )

• Całkowita powierzchnia użytkowa budynku

• Całkowita powierzchnia wspólna budynku

Gdy masz już te informacje, podziel powierzchnię przez „całkowitą powierzchnię użytkową budynku. To da Ci procent, który reprezentuje Twój proporcjonalny udział w budynku” całkowita powierzchnia użytkowa. Następnie pomnóż powierzchnię wspólną przez swój udział proporcjonalny. Dodaj ten produkt do powierzchni użytkowej, aby znaleźć wszystkie stopy kwadratowe do wynajęcia.

Różnice w warunkach najmu komercyjnego

Podczas gdy w branży nieruchomości komercyjnych istnieją „oficjalne” definicje wszystkich tych warunków komercyjne warunki najmu w praktyce może się okazać, że interpretacja ich przez każdego wynajmującego jest inna. Może się okazać, że jeden budynek pobiera opłaty za „CAM, podatki i ubezpieczenie”, podczas gdy inne opłaty CAM obejmują już podatki i ubezpieczenie. Budynki mogą mieć różne standardy dotyczące sposobu mierzenia przestrzeni i powierzchni wspólnych w budynkach. Oprócz tych zmian można również zauważyć różnice w prawie każdym innym okresie najmu.

Wniosek

Opłaty za utrzymanie obszaru wspólnego (CAM) to jedne z najbardziej skomplikowanych części negocjacji umowy najmu biura. Często trudno jest porównać je między budynkami i mogą być bardzo zróżnicowane w zależności od zarządcy. Najlepszym sposobem, aby upewnić się, że płacisz odpowiednim CAM, jest skorzystanie z pomocy przedstawiciela najemcy, gdy znajdziesz następne miejsce i trzymanie jego numeru pod ręką przez cały okres najmu.