Wielu najemców, którzy podpisują umowę najmu na swoje mieszkanie lub lokal na wynajem, planuje zostać w całości ilość czasu wymagana w leasingu, np. jeden rok. Jednak pomimo najlepszych intencji możesz chcieć (lub potrzebować) wyjechać przed wygaśnięciem umowy najmu – na przykład, jeśli jesteś studentem stanu Floryda i chcesz pozostać w swoim mieszkaniu tylko przez okres, w którym jest szkoła sesja. A może przeprowadzasz się ze swoim chłopakiem lub dziewczyną. Czasami może zajść potrzeba przeprowadzki, aby być bliżej nowej pracy lub starszego rodzica, który potrzebuje Twojej pomocy.

Wyjazd przed wygaśnięciem umowy najmu na czas określony bez płacenia pozostałej części czynszu należnego z tytułu dzierżawa nazywana jest zerwaniem umowy najmu. Oto krótki przegląd praw najemców na Florydzie do zerwania umowy bez dalszej odpowiedzialności za czynsz.

Prawa i obowiązki najemcy przy podpisywaniu umowy najmu na Florydzie

Najem zobowiązuje zarówno Ciebie, jak i wynajmującego przez określony czas, zwykle rok. W ramach typowej umowy wynajmujący nie może podnieść czynszu ani zmienić innych warunków, dopóki nie wygaśnie (chyba że sama umowa przewiduje zmianę, np. Podwyżkę czynszu w połowie okresu najmu). Wynajmujący nie może zmusić Cię do wyprowadzki przed zakończeniem umowy najmu, chyba że nie zapłacisz czynszu lub naruszysz inny istotny warunek, taki jak wielokrotne organizowanie dużych i głośnych imprez. W takich przypadkach wynajmujący na Florydzie muszą przestrzegać określonych procedur, aby zakończyć najem. Na przykład, właściciel musi dać Ci trzydniowe wypowiedzenie na zapłacenie czynszu lub urlopu (stan Floryda, § 83-56 (3)) przed złożeniem pozwu o eksmisję. Jeśli wielokrotnie naruszyłeś umowę najmu w okresie 12 miesięcy, właściciel może bezwarunkowo wypowiedzieć umowę, dając Ci siedem dni na wyprowadzkę. (Fla. Stat. Ann. § 83.56 (2) (a)).

Najemcy są prawnie zobowiązani do płacenia czynszu za cały okres najmu, zazwyczaj jeden rok, niezależnie od tego, czy nadal mieszkają w jednostki najmu – z kilkoma wyjątkami, jak poniżej.

Kiedy zerwanie umowy jest uzasadnione na Florydzie

Istnieją ważne wyjątki od ogólnej zasady, że najemca, który zrywa umowę, jest winien czynsz na cały okres najmu. W następujących sytuacjach możesz legalnie wyprowadzić się przed upływem okresu leasingu.

Rozpoczynasz czynną służbę wojskową

Jeśli wpiszesz czynna służba wojskowa po podpisaniu umowy dzierżawy, masz prawo do jej zerwania zgodnie z prawem federalnym. (War and National Defense Servicemembers Civil Relief Act, 50 zał. USCA § § 501 i nast.) Musisz być częścią „służb mundurowych”, w skład których wchodzą siły zbrojne, korpus zlecony Narodowej Administracji Oceanicznej i Atmosferycznej (NOAA) , organ upoważniony przez Publiczną Służbę Zdrowia i aktywowaną Gwardię Narodową. Musisz przekazać wynajmującemu pisemne zawiadomienie o zamiarze wypowiedzenia najmu z powodów wojskowych. Po wysłaniu lub dostarczeniu wypowiedzenia umowa najmu wygaśnie 30 dni po dacie ten czynsz jest następny do zapłaty, nawet jeśli data ta przypada na kilka miesięcy przed wygaśnięciem umowy.

Lokal do wynajęcia jest niebezpieczny lub narusza przepisy dotyczące zdrowia lub bezpieczeństwa stanu Floryda

Jeśli właściciel nie zapewni lokalu mieszkalnego zgodnie z lokalnymi i stanowymi kodeksami mieszkaniowymi, sąd prawdopodobnie uzna, że zostałeś „konstruktywnie eksmitowany”; oznacza to, że wynajmujący, dostarczając mieszkania niezdatne do zamieszkania, ze wszystkich praktycznych powodów „wyeksmitował” Cię, więc nie ponosisz dalszej odpowiedzialności za czynsz. Prawo Florydy (Fla. Stat. Ann. § 83.60) określa szczególne wymagania dotyczące procedur, należy wykonać przed wyprowadzką z powodu poważnego problemu z naprawą. Problem musi być naprawdę poważny, taki jak brak ciepła lub innej podstawowej usługi.

Właściciel nęka Cię lub narusza Twoje prawa do prywatności

Zgodnie z prawem stanowym Florydy, właściciel musi powiadomić Cię o wejściu do wynajmowanej nieruchomości z 12-godzinnym wyprzedzeniem (Fla. Sta. Ann. § 83.53). Jeśli właściciel wielokrotnie narusza Twoje prawa do prywatność lub takie czynności, jak usuwanie okien lub drzwi, wyłączanie mediów lub zmiana zamków, zostałbyś uznany za „konstruktywnie eksmitowanego”, jak opisano powyżej; zazwyczaj usprawiedliwia to zerwanie umowy najmu bez dalszego zobowiązania do czynszu.

Obowiązek wynajmującego, aby znaleźć nowego najemcę na Florydzie

Właściciele w większości stanów (na przykład w Arizonie) muszą podjąć rozsądne starają się ponownie wynająć swoje lokale, gdy najemca zerwie umowę, zamiast pobierać od najemcę całkowity pozostały czynsz należny z tytułu najmu. Niestety, właściciele mieszkań na Florydzie (Fla. Stat. Ann. § 83.595) nie mają takiej samej odpowiedzialności za „łagodzenie szkód”, próbując odpowiednio szybko wynająć swoją nieruchomość i ograniczając straty do minimum, jeśli przeprowadzisz się przed zakończeniem umowy najmu.Właściciele na Florydzie mają możliwość ponownego wynajmu, pozostania w gotowości i nie robienia niczego (w takim przypadku najemca pozostaje odpowiedzialny za czynsz w miarę jego wymagalności) lub powoływania się na prawo do odszkodowania umownego lub postanowienia o wcześniejszym wypowiedzeniu. Ten ostatni środek prawny jest dostępny tylko wtedy, gdy umowa najmu zawiera klauzulę dotyczącą kary umownej lub dodatkowo, która przewiduje maksymalnie dwumiesięczne odszkodowanie i wymaga od najemców powiadomienia z maksymalnie 60-dniowym wyprzedzeniem. Postanowienie dotyczące kary umownej musi zasadniczo zawierać określony język w Fl. Stat. Ann. § 83.595.

W przypadku zerwania umowy najmu i wyprowadzki bez uzasadnienia prawnego (opisanego powyżej), spróbuj coś uzgodnić z właścicielem. Nie wyprowadzaj się tylko i miej nadzieję, że właściciel szybko znajdzie nowego najemcę i nie obciąży Cię za pozostały czas trwania umowy. Przekaż swojemu wynajmującemu jak najwięcej powiadomienia i napisz szczery list wyjaśniający, dlaczego musisz wyjechać wcześniej. W idealnym przypadku możesz zaoferować wynajmującemu wykwalifikowanego najemcę zastępczego z dobrym kredytem i referencjami, aby podpisał nową umowę.

Pamiętaj jednak, że jeśli właściciel nie zgodzi się zwolnić Cię z haczyka, będziesz odpowiedzialny za opłacenie czynszu przez pozostałą część okresu najmu. Może to być znaczna kwota, jeśli opuścisz mieszkanie na kilka miesięcy przed wygaśnięciem umowy najmu. Twój wynajmujący prawdopodobnie najpierw wykorzysta Twoją kaucję na pokrycie kwoty, którą jesteś winien. Ale jeśli Twój depozyt nie jest wystarczający, właściciel może pozwać Cię, prawdopodobnie w sądzie ds. Drobnych roszczeń na Florydzie, gdzie limit wynosi 5000 USD.

Jak zminimalizować swoją odpowiedzialność finansową w przypadku zerwania umowy leasingu

Jeśli chcesz wcześniej wyjechać, a nie masz do tego prawnego uzasadnienia, są lepsze opcje niż zwykłe wyprowadzenie się i nadzieja, że wynajmujący szybko znajdzie nowego najemcę. Możesz wiele zrobić, aby ograniczyć kwotę pieniędzy, którą musisz zapłacić wynajmującemu – i pomóc zapewnić dobre referencje od wynajmującego, gdy szukasz kolejnego miejsca do zamieszkania.

Możesz pomóc bardzo dużo sytuacji, powiadamiając możliwie najdłużej i pisząc szczery list do wynajmującego wyjaśniający, dlaczego musisz wcześniej wyjechać. W idealnym przypadku możesz zaoferować swojemu wynajmującemu wykwalifikowanego najemcę zastępczego, kogoś z dobrym kredytem i doskonałymi referencjami, aby podpisał nową umowę najmu ze swoim wynajmującym.

Więcej informacji na temat praw lokatora do zerwania umowy.

Poradnik prawny każdego najemcy, autorstwa Janet Portman i Marcii Stewart (Nolo), zawiera obszerne porady prawne i praktyczne, których potrzebuje każdy najemca, od wprowadzenia się do wyprowadzki, w tym wskazówki, jak skłonić wynajmującego do anulowania umowy najmu, a także dziesiątki formularzy i próbek listów.

Więcej informacji na temat przepisów dotyczących wynajmujących i najemców na Florydzie

Aby dowiedzieć się więcej na temat przepisów dotyczących wynajmujących i najemców w Twoim stanie, zapoznaj się z sekcją State Landlord-Tenant Laws w witrynie Nolo.