Ostatnio zaktualizowany 24 lutego 2019 r. przez Marka Fergusona

Możesz zarobić dużo pieniędzy na nieruchomościach, prowadząc sprzedaż hurtową, ale nie jest łatwy. Wielu guru uwielbia uczyć handlu hurtowego jako łatwego sposobu na wzbogacenie się bez pieniędzy na start. To może być wspaniały biznes, ale wcale nie jest łatwy i zwykle wymaga co najmniej niewielkich pieniędzy. W tym artykule omówiono, jak działa sprzedaż hurtowa, czego realistycznie należy oczekiwać w branży i jak odnieść sukces.

Wiele osób może nie wiedzieć, czym zajmuje się hurtownia nieruchomości, ale jest to całkiem proste: hurtownik bardzo szybko kupuje i sprzedaje domy bez dokonywania jakichkolwiek napraw lub otrzymuje nieruchomość w ramach umowy i przenosi ją na innego kupującego. Wielu inwestorów w nieruchomości rozpoczyna sprzedaż hurtową, ponieważ może to być niedrogi sposób na zarabianie pieniędzy. Szczerze mówiąc, większość ludzi, którzy chcą prowadzić sprzedaż hurtową, nie zarabia dużo pieniędzy, ponieważ rezygnują ze względu na ciężką pracę i poświęcenie potrzebne do zbudowania udanego biznesu hurtowego. Hurtownicy, którzy się tego trzymają, budują systemy i wytrwają, mogą zarobić miliony dolarów na biznesie.

Specjalny czytelnik InvestFourMore! Uzyskaj 96% zniżki na szkolenie Master Class 101 w Rehabvaluator No-BS Wholesaling 101 za pomocą tego specjalnego linku.

Czym jest sprzedaż hurtowa nieruchomości?

Sprzedaż hurtowa polega na bardzo szybkim kupowaniu i sprzedawaniu domów bez wszelkie naprawy. Hurtownik otrzyma kontrakt na domy znacznie poniżej wartości rynkowej, a następnie sprzeda je lub sceduje kontrakty na innego inwestora. Hurtownik sprzedaje domy inwestorom, którzy mogą spłacić gotówką lub pożyczką gotówkową (prywatne pieniądze, twarde pieniądze), ponieważ nie ma czasu na zaciągnięcie pożyczki i nie ma kontroli ani wycen.

Prawie każdy nabywca zajmowany przez właściciela będzie musiał wypełnić te pozycje, aby otrzymać pożyczkę, i dlatego nieruchomości są sprzedawane innym inwestorom. Hurtownik nie musi używać własnych pieniędzy, ponieważ korzysta z tzw. Podwójnego zamknięcia lub cesji umowy. Kiedy podwoisz zamknięcie, firma tytułowa wykorzysta pieniądze od inwestora końcowego, aby zapłacić pierwotnemu sprzedawcy, aby hurtownik nie musiał wymyślać gotówki. W przypadku cesji hurtownik po prostu przenosi kontrakt, który miał ze sprzedawcą, na inwestora końcowego, a inwestor końcowy staje się kupującym.

Jak działa transakcja hurtowa?

Proces zawierania transakcji hurtowej może wydawać się skomplikowany, ale jest prosty, gdy się zorientujesz, jak działają wszystkie części ruchome i gdy masz do pomocy odpowiednich ludzi. Oto jak przebiega ten proces:

Znajdź ofertę

Typowy hurtownik może użyć pocztówek wysłanych do właścicieli nieobecnych (właścicieli, którzy nie mieszkają w domu), aby spróbować kupić dom. Właściciele nieobecni są czasami bardziej zmotywowani, ponieważ nie mieszkają w domu i mogą mieć złych lokatorów lub ich brak. Hurtownik mógłby również znaleźć ofertę na wiele innych sposobów, w tym MLS, aukcje, prowadzenie pojazdu za dolary, FSBO itp.

Podpisać kontrakt na dom

Gdy hurtownik znajdzie potencjalna transakcja, muszą porozmawiać z właścicielem i spróbować uzyskać kontrakt na dom. Hurtownik musi wiedzieć, ile kupujący inwestorzy zapłacą za dom i zawrzeć go w umowie za mniej niż tyle. Hurtownik robi różnicę między tym, za co otrzyma nieruchomość na podstawie umowy, a tym, za co zapłaci kupujący. Podpisanie umowy na dom oznacza, że sprzedawca i hurtownik podpiszą umowę ze wszystkimi warunkami umowy.

Znajdź kupca, któremu przypiszesz umowę lub dwukrotnie ją zamkniesz.

Gdy hurtownik dom objęty umową, muszą znaleźć na niego kupca. Hurtownicy powinni mieć listę kupujących, do których wyślą ofertę. Każdy hurtownik różni się pod względem obsługi kupujących, ponieważ niektórzy oferują dom na zasadzie „kto pierwszy, ten lepszy” (każdy, kto mówi, że chce go, dostaje go jako pierwszy), a niektórzy będą mieli system licytacji, w którym transakcję otrzyma osoba oferująca najwyższą cenę.

Skonfiguruj zamknięcie z firmą tytułową

Jedną z kluczowych części udanej sprzedaży hurtowej jest znalezienie przyjaznej inwestorom spółki. Nie każda firma tytułowa zakończy podwójne zamknięcie lub będzie zaznajomiona z pracą hurtowników. Większość hurtowników wymaga od nabywcy końcowego złożenia bezzwrotnego zadatku w firmie tytułowej. Jeśli inwestor wycofa się, hurtownik otrzyma zadatek.

Skonfiguruj zamknięcie

Firma tytułowa upewni się, że nieruchomość ma wyraźny tytuł (w niektórych stanach możesz użyć prawnika, który się tym zajmie). Po potwierdzeniu jasnego tytułu zostanie ustalone zamknięcie, a firma tytułowa utworzy dokumenty i zaplanuje dzień na podpisanie.Hurtownik musi upewnić się, że nieruchomość jest w takim samym stanie, w jakim mówi o tym kupujący, oraz że nieruchomość jest dostępna i pusta (zakładając, że takie były warunki umowy).

Jest wiele kroków do sfinalizowania transakcji hurtowej i nie jest to tak łatwe, jak się wydaje wielu osobom. Najtrudniejsze jest znalezienie transakcji, które są wystarczająco dobre, aby kupujący chciał, a hurtownik mógł na nich zarabiać.

Na co hurtownik musi uważać?

Jako hurtowniku, musisz wziąć tytuł do domu lub sprzedać swoje udziały w nim. Nie możesz przedstawić kupującego i sprzedającego, a następnie pobrać prowizję lub innego rodzaju opłatę. Byłoby to traktowane jako pośrednictwo w umowach dotyczących nieruchomości i musisz mieć na to licencję. Wykonywanie zawodów na rynku nieruchomości bez licencji jest niezgodne z prawem. Dlatego hurtownicy przypiszą kontrakt lub użyją podwójnego zamknięcia, aby sfinalizować transakcję. Musisz również uważać na wysyłanie leadów do innych inwestorów lub pośredników w obrocie nieruchomościami w zamian za prowizję lub opłatę, jeśli nieruchomość zostanie zamknięta. Można to również uznać za uprawianie nieruchomości bez licencji. W niektórych przypadkach możesz otrzymać zapłatę na podstawie liczby potencjalnych klientów, niezależnie od tego, czy nieruchomość zostanie zamknięta, czy nie. Aby uzyskać konkretną poradę prawną, skonsultuj się z prawnikiem.

Ile pieniędzy zarabia hurtownik na transakcji?

Hurtownik zarabia na obciążaniu nabywcy końcowym kwotą wyższą niż dom objęty umową. To, ile zarabiają, różni się znacznie w zależności od hurtownika, transakcji i innych czynników. Niektórzy hurtownicy mogą zarobić tylko kilka tysięcy dolarów na każdej transakcji, podczas gdy inni mogą zarobić 200 000 dolarów na dużej transakcji wartej wiele milionów dolarów. Kupuję wiele domów od hurtowników, niektórzy są zadowoleni z 5000 USD na transakcję, podczas gdy inni zarabiają od 10 000 do 20 000 USD na transakcję. Hurtownicy, którzy zarabiają więcej na transakcji, mają dużą listę kupujących i często mogą skłonić kupujących do zapłaty więcej niż wynosi ich cena wywoławcza.

Ile zarabiają hurtownicy?

Podobnie jak w przypadku większości zawodów , są tacy, którzy ciężko pracują, pracują mądrze i zarabiają dużo pieniędzy, i tacy, którzy tego nie robią i zawodzą. Inwestorzy w nieruchomości, którzy odnoszą sukcesy w sprzedaży hurtowej, mają wdrożone systemy wyszukiwania ofert i kupujących. Miałem wielu hurtowników w swoim podcastie i spotkałem wielu hurtowników w całym kraju, którzy zarabiają od 20 000 do 50 000 USD miesięcznie, ale nie jest to typowy hurtownik. Sprzedają od 5 do 10 domów miesięcznie (czasami więcej), aby zarobić te pieniądze. Hurtownicy wykonujący wiele transakcji stworzyli biznes – nie tylko oni robią wszystko samodzielnie. Będą mieli osobę zajmującą się zakupami, menedżera kontraktu, marketera, księgowego itp. Hurtownicy robiąc to w wielu transakcjach, również wydają dużo pieniędzy na marketing. Niektórzy hurtownicy będą wysyłać od 10 000 do 20 000 przesyłek pocztowych każdego miesiąca.

Myślę, że hurtownik dopiero rozpoczynający działalność powinien być w stanie sprzedać od 5 do 10 transakcji hurtowych w pierwszym roku, jeśli ciężko pracuje. To może dać im od 25 000 do 50 000 dolarów; Jednak przez miesiące po pierwszym uruchomieniu możesz nie zarabiać żadnych pieniędzy. Potrzeba czasu, aby sprzedać sprzedającym, podpisać z nimi umowę, a ostateczny nabywca kupić domy. Jeśli hurtownik jest przebojem, mógłby zarobić więcej. Inni mogliby zarobić znacznie mniej. Hurtownicy, którzy odnoszą sukcesy, nie zrobili tego z dnia na dzień. Jeśli spędzasz kilka godzin w tygodniu, mając nadzieję na zarobienie 100 000 dolarów rocznie, będziesz rozczarowany.

Jakie są częste błędy popełniane przez hurtowników?

Większość ludzi, którzy chcą być hurtownikami nieruchomości, nigdy nie zawieraj transakcji. Mają błędne wyobrażenia na temat tego, jak działa firma, nie zdają sobie sprawy, ile jest pracy lub robią rzeczy nie po kolei. Oto kilka błędów, które widzę:

Brak wiedzy, ile zapłaci inwestor gotówkowy

Najważniejszą częścią znalezienia transakcji jest jej znalezienie. Wielu nowych hurtowników lub inwestorów uważa, że tylko dlatego, że znaleźli FSBO (na sprzedaż przez właściciela) lub namówił sprzedawcę, aby oddzwonił, zawarł umowę. Nie ma znaczenia, gdzie znalazłeś nieruchomość – liczy się cena, za jaką możesz ją dostać. Jeśli nie znajdziesz wystarczająco tanich nieruchomości, żaden z Twoich kupujących nie będzie ich chciał, bez względu na to, ilu kupujących masz na swojej liście.

Spełnienie obietnic guru

Dotarło do nich wielu hurtowników do mnie, mówiąc, że w ciągu najbliższych kilku miesięcy będą mieli setki ofert hurtowych, chcąc wiedzieć, ile mogę kupić. Mówią, że uzyskają specjalny dostęp do nienotowanych egzekucji z nieruchomości. Nigdy więcej nie słyszę od tych hurtowników, ponieważ nie ma specjalnego dostępu do nienotowanych nieruchomości dla hurtowników. Dostajesz okazje dzięki ciężkiej pracy, a nie sztuczkom.

Fałszowanie liczb

Wielu hurtowników po prostu wymyśla liczby, ponieważ nie znają prawdziwych liczb lub próbują zawrzeć umowę z czegoś, co nie jest umową.Widzę oferty hurtowników wysyłane do mnie przez cały czas z szalonymi niskimi szacunkami odwyku lub danymi dotyczącymi zysków, które obejmują tylko naprawy: „Twoja cena 100 000 USD, potrzebne naprawy 20 000 USD, 150 000 ARV, zysk 30 000 USD!” Hurtownik pomija koszty sprzedaży, koszty prowadzenia, koszty zamknięcia i ewentualne koszty finansowania.

Inwestor prawdopodobnie straciłby pieniądze na tej transakcji, a hurtownik, umieszczając te numery, wygląda jak amator. lepiej pominąć liczbę zysków, niż próbować nakłonić inwestorów do zawarcia transakcji. Najlepsi hurtownicy, których znam, pracują nad powtórnymi transakcjami, nie próbując ciągle wabić nowych inwestorów do złych transakcji.

Jak można jesteś odnoszącym sukcesy hurtownikiem?

Jeśli chcesz być jednym z tych, którzy zarabiają na sprzedaży hurtowej mnóstwo pieniędzy, możesz. Zbudowanie firmy zajmie trochę czasu i pieniędzy. Oto podstawowe kroki, aby zbudować hurtownia:

• Stwórz plan promowania sprzedawców i kupujących.
• Zacznij budować listę kupujących, uczestnicząc w spotkaniach REI lub aukcjach lub szukając kupujących za gotówkę .
• Zostań ekspertem w poznawaniu wartości w Twojej okolicy.
• Dowiedz się, ile kosztuje naprawa nieruchomości w Twojej okolicy.
• Rozpocznij marketing nieruchomości. Marketing bezpośredni (pocztówki, szyldy bandytów, reklamy Craigslist) będzie najlepszym rozwiązaniem.
• Zachowaj marketing bezpośredni dla sprzedawców. Potrzeba setek, a nawet tysięcy elementów marketingowych, aby zmotywować sprzedawców do odpowiedzi. Uzyskanie pierwszej umowy może zająć miesiące i dlatego większość ludzi rezygnuje.
• Zachowaj marketing dla kupujących. Im więcej masz kupujących, tym lepiej. Hurtownicy odnoszący największe sukcesy nigdy nie przestają szukać kupujących.
• Po zawarciu transakcji musisz opracować systemy. Zacznij testować różne pocztówki i znaki, aby zobaczyć, które działają najlepiej. Zatrudnij pracowników, aby zwiększyć produktywność i zbuduj firmę, która będzie działać bez robienia wszystkiego.

Jeśli wszystko wydaje się trudne, to dlatego, że jest trudne. Jeśli chcesz zarobić dużo pieniędzy na nieruchomościach lub czymkolwiek innym, będziesz musiał ciężko pracować.

Ile hurtownicy mogą zapłacić za nieruchomości?

Jedna z największych ważną częścią hurtowni jest wiedza, ile zapłacą Twoi kupujący. Nikt nie kupi nieruchomości, jeśli są one zbyt wysokie. Wiele płetw wykorzystuje procent wartości ARV, aby określić, ile zapłacą za dom. ARV oznacza wartość po naprawie i jest tym, za co dom będzie sprzedawany po naprawie. Reguła 70 procent jest powszechnie stosowana wśród płetw i stwierdza:

Inwestor zapłaci 70% wartości ARV minus naprawy.

Jeśli ARV wynosi 200 000 $, a dom potrzebuje 30 000 $ w naprawy, inwestor zapłaciłby 110 000 dolarów. (200 000 USD x 0,7) minus 20 000 USD = 110 000 USD. Przerzucanie domów wiąże się z dużymi kosztami, poza samymi naprawami, dlatego płetwy kupują domy tak tanio. Wielu hurtowników nie zdaje sobie sprawy, jakiej zniżki wymagają ich kupujący.

W niektórych rejonach kraju mogą być używane płetwy, za które zapłacą więcej lub mniej za klapki. Możesz zobaczyć procent ARV waha się od 65 do 85 na podstawie rynku i konkurencji. Bardzo wysokie odsetki widać tylko na bardzo gorących rynkach.

Gdy hurtownik wie, za co inwestor kupi nieruchomości, musi jeszcze tańsze zawrzeć umowę, aby zarobić. Oczywiście dobry hurtownik musi bardzo dobrze znać wartości w swojej okolicy i wiedzieć, ile będzie kosztować naprawa nieruchomości.

Jak znaleźć nieruchomości do sprzedaży hurtowej?

Wciąż rozmawiamy o tym, jak ważne jest, aby uzyskać bardzo dużo podczas sprzedaży hurtowej, ale jak właściwie to robisz? Poniżej znajdziesz wiele sposobów na znalezienie tanich nieruchomości. Przerzucam wiele domów i znajduję oferty z MLS, aukcji, Craigslist, Zillow i mojego własnego marketingu bezpośredniego. Uważam, że hurtownicy odnoszący największe sukcesy znajdują swoje oferty głównie poprzez marketing bezpośredni.

MLS

Hurtownicy mogą kupować domy w MLS, ale jest to trudne. Kupując w MLS, hurtownik może być zmuszony do skorzystania z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami i może być zmuszony do podwójnego zamknięcia. Wielu sprzedawców MLS, takich jak domy HUD i banki, nie zezwala na przenoszenie kontraktów. Podwójne zamknięcie ma miejsce, gdy spółka tytułowa wykorzysta gotówkę inwestorów końcowych do zakupu domu od pierwotnego sprzedawcy. Niektórzy sprzedawcy również nie pozwolą na podwójne zamknięcie, ponieważ mają ograniczenia w umowie dotyczące tego, jak szybko nieruchomość może zostać ponownie sprzedana po jej sprzedaży. Z tego powodu ciężko jest hurtowe przejęcia nieruchomości, ale niektórzy hurtownicy nauczyli się kupować z LLC i sprzedawać tę spółkę LLC, która czasami omija ograniczenia.

Istnieje wiele innych sposobów kupowania domów od MLS, które nie są egzekucjami. Transakcje MLS są zazwyczaj trudniejsze do sprzedaży hurtowej, ponieważ wie o nich więcej osób, a wielu inwestorów gotówkowych mogłoby kupić te domy bez hurtownika. Jeśli hurtownik może negocjować znacznie poniżej ceny wywoławczej lub działać szybko, aby uzyskać świetne oferty, istnieje możliwość sprzedaży hurtowej z MLS.

Jedź za dolary

Jazda za dolary to poszukiwanie wolnych domów podczas jazdy, spaceru, jazdy na rowerze itp. Kiedy znajdujesz wolny dom, próbujesz skontaktować się z właściciele, aby sprawdzić, czy ci go sprzedadzą. Możesz to zrobić, wysyłając list, pocztówkę, pukając do drzwi, zostawiając notatkę lub próbując znaleźć numer telefonu.

Direct mail

Direct mail to wysyłanie pocztówek, listów lub innego rodzaju poczty do potencjalnych zmotywowanych sprzedawców. Wysyłamy mailingi do tysięcy domów w naszej okolicy. Używamy konkretnych list, takich jak właściciele nieobecnych, aby dotrzeć do osób, które są bardziej skłonne do sprzedaży. Korzystam z firmy, która tworzy listy, tworzy listy, a nawet ma call center, które odbiera telefony w moim imieniu.

Networking

Kupuję wiele domów od mojej sieci agentów, pożyczkodawcy, firmy, kontrahenci, przyjaciele i rodzina. Większość z nich wie, że cały czas kupuję brzydkie domy, ale nie wiedzą, że mogą mi pomóc, chyba że powiem im, jak. Możesz zapłacić im opłatę za polecenie za znalezienie oferty, ale sprawdź przepisy stanowe.

Znaki bandytów

Najłatwiejszym sposobem na rozpoczęcie marketingu wśród sprzedawców jest wystawienie kilku bandytów znaki, które są znakami, które mówią, że kupujesz domy. Inwestorzy lubią umieszczać je na ruchliwych rogach ulic lub w dzielnicach, w których chcą kupić. Wiele miast wprowadziło nielegalne znaki bandytów, a jeśli Twoje znaki znikną, może to być miasto je usuwające lub inny inwestor, który chce mniej konkurencji.

Witryny internetowe

Przyciąganie zmotywowanych sprzedawców stało się popularne w internecie. Jeśli możesz stworzyć witrynę internetową, aby przyciągnąć sprzedawców z Twojej okolicy, może to być świetne źródło potencjalnych klientów. Możesz także reklamować się na Craigslist, Facebooku lub Google, aby kierować ludzi do swojej witryny.

Aukcje

Aukcje można uzyskać świetne oferty, ale wielu hurtownikom trudno z nich korzystać . Większość aukcji wymaga gotówki bardzo szybko po zakończeniu aukcji. Naprawdę trudno jest przypisać kontrakt aukcyjny lub zakończyć podwójne zamknięcie. Hurtownik zwykle musi wpłacić znaczną kwotę zadatku i może go stracić, jeśli nie będzie mógł go zamknąć.

FSBO

Nieruchomości na sprzedaż przez właściciela mogą być kolejnym doskonałym źródłem ofert dla hurtowników. Musisz trochę popracować, żeby je znaleźć. Wielu sprzedawców FSBO będzie korzystać z witryn internetowych, aby wymienić swoje domy. Możesz znaleźć FSBO na Craigslist, Zillow, a nawet na Facebooku.
Poniższy film przedstawia wiele sposobów, aby uzyskać świetne oferty na nieruchomości:

Znajdowanie transakcji za niewielkie pieniądze

Wiele ofert MLS wymaga potwierdzenia funduszy, listu kwalifikacyjnego i zadatku. To sprawia, że hurtownikom trudno jest kupować w MLS, gdy nie mają pieniędzy. Większość ofert REO i HUD nie pozwala na przypisanie kontraktu, co oznacza, że będziesz musiał kupić dom. Jeśli prowadzisz sprzedaż hurtową, ponieważ nie masz pieniędzy na zakup nieruchomości inwestycyjnej, może być trudno kupić dom do sprzedaży hurtowej od MLS. Jeśli kupujesz nieruchomości od sprzedawców spoza rynku, łatwiej będzie kupić dom w ramach umowy. Sprzedający nieruchomość poza rynkiem lub nieruchomość FSBO może nie wymagać listu kwalifikacyjnego lub dowodu posiadania funduszy przed podpisaniem umowy. Mogą też nie wymagać zadowalających pieniędzy.

Co to znaczy przypisać kontrakt?

Przypisanie kontraktu to prosta koncepcja. Umowa zawiera klauzulę, która pozwala na jej przypisanie, co oznacza, że inna osoba może wkroczyć i zostać kupującym bez zgody sprzedawcy. Hurtownik może faktycznie sprzedać kontrakt innemu inwestorowi bez kupowania domu. Każdy inny może wkroczyć i być kupującym, o ile kupuje zgodnie z warunkami umowy.

Jak używać double close do sprzedaży hurtowej domu

Jest to możliwe dla hurtownicy kupują dom, a następnie sprzedają go natychmiast, nie wykorzystując swoich pieniędzy. Potrzebujesz świetnej tytułowej firmy, która zrobi podwójne zamknięcie. Sprzedawca sprzedaje dom hurtownikowi, który natychmiast sprzedaje go ostatecznemu nabywcy. Firma tytułowa wykorzystuje pieniądze nabywcy końcowego, aby zapłacić pierwotnemu sprzedawcy. Sprawdź przepisy stanowe, aby upewnić się, że ta strategia jest legalna w Twoim regionie.

W jaki sposób hurtownik znajduje kupujących?

Większość ofert hurtowych nie może być reklamowana w MLS (usługa wielokrotnego wystawiania ), czyli to, czego używają agenci nieruchomości do sprzedaży domów. Możesz wystawić na sprzedaż tylko dom, którego jesteś właścicielem, a hurtownicy zazwyczaj nie są właścicielami nieruchomości, gdy próbują znaleźć nabywców – mają ją po prostu podpisaną umową. Dlatego hurtownicy muszą znaleźć zarówno kupujących, jak i oferty.

Hurtownik również musi bardzo szybko zamknąć umowę, aby dokonać cesji kontraktu lub dokonać podwójnego zamknięcia w okresie obowiązywania umowy. Po znalezieniu oferty zwykle nie mają czasu na poszukiwanie nowych nabywców. Najlepiej, jeśli hurtownik ma listę kupców przed zawarciem umowy.Oto kilka wskazówek dotyczących znajdowania kupujących:

Spotkania REI

Spotkania lub spotkania dla inwestorów w branży nieruchomości to doskonałe miejsce na znalezienie kupujących. Możesz znaleźć spotkania, wyszukując lokalne kluby REI w Twojej okolicy, rozmawiając z innymi inwestorami lub szukając informacji w Internecie. Na spotkaniach można znaleźć hurtowników i kupujących za gotówkę.

Sprawdź ostatnie sprzedaże

Przeszukaj rejestry publiczne, aby dowiedzieć się, kto kupił domy ostatnio za gotówkę, ponieważ są to najprawdopodobniej inwestorzy. Właśnie otrzymałem list od hurtownika, który skontaktował się ze mną, ponieważ kupiłem dom za gotówkę.

Spotkaj się, gdzie spędzają czas inwestorzy kupujący domy

Idź tam, gdzie idą inwestorzy: powiernik sprzedaż (przejęcie nieruchomości), aukcje i sprzedaż podatków to świetne miejsca na znalezienie inwestorów.

Reklamuj się

Zamieść reklamy na Craigslist, Facebooku lub w gazecie.

Poszukaj innych nabywców domów

Wiele osób, które szukają pozarynkowych nieruchomości, to także inwestorzy, którzy kupują nieruchomości lub kupują je. Nie wszyscy są hurtownikami. Poszukaj osób, które szukają okazji, i zapytaj ich, czy też są kupującymi.

Nawiązywanie kontaktów

Porozmawiaj ze wszystkimi lokalnymi kontaktami: firmami własnościowymi, pożyczkodawcami, agentami, kontrahentami, itp., aby znaleźć innych nabywców.

Czy hurtownicy mogą współpracować z pośrednikami w obrocie nieruchomościami?

Wspomniałem, że hurtownicy zwykle nie umieszczają swoich domów w MLS. Nie tylko nie można wystawić domów na listę, ponieważ hurtownik nie jest ich właścicielem, ale hurtownik musiałby zapłacić pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, aby również sprzedał dom. Hurtownik często nie ma wystarczająco dużo miejsca, aby zapłacić agentowi i zarobić. Nie oznacza to, że hurtownicy nie mogą współpracować z pośrednikami w obrocie nieruchomościami w inny sposób.

Cały czas kupuję domy od hurtowników, a niektórzy z najlepszych hurtowników, jakie znalazłem, wynikają z tego, że jestem pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Innym sposobem na znalezienie kupujących są pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Znalazłem kilku hurtowników do kupienia, ponieważ wysłali e-mail do wszystkich agentów nieruchomości w mojej okolicy, mówiąc, że sprzedają również domy klientom, którzy byli reprezentowani przez agentów nieruchomości. Odpowiedziałem, że jestem inwestorem i chcę zostać wpisany na listę kupujących, którą jestem.

Znam wielu hurtowników, którzy wysyłają swoje nieruchomości do pośredników w obrocie nieruchomościami. Informują agenta, że jeśli ich kupujący jest zainteresowany, do ceny, za którą hurtownik próbuje sprzedać dom, należy doliczyć prowizję od nieruchomości. Na przykład hurtownik sprzedaje dom za 100 000 USD zwykłemu nabywcy gotówkowemu z listy. Gdyby sprzedali dom kupującemu za pośrednictwem agenta, cena wyniosłaby 100 000 USD plus prowizja, którą agent chciał wziąć.

Czy możesz być pośrednikiem w obrocie nieruchomościami i hurtownikiem?

Wiele osób twierdzi, że nie możesz być inwestorem w nieruchomości i pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Jestem obojgiem i uwielbiam być jednym i drugim w tym samym czasie. Nie prowadzę zbyt dużej sprzedaży hurtowej, ponieważ odwracam kupowane domy (naprawiam je) i kupuję na wynajem. Nadal korzystam z technik stosowanych przez hurtowników do zawierania transakcji. Dlaczego ludzie mówią, że inwestorzy nie powinni być agentami?

Niektórzy uważają, że utrudnia to prowadzenie ich działalności zgodnie z prawem i przepisami, na mocy których muszą pracować agenci.

Agenci nieruchomości są utrzymywane na wyższym poziomie oraz jawność i odpowiedzialność. Myślę, że to dobra rzecz, ale niektórzy inwestorzy uważają, że jest to zła rzecz. Myślę, że bycie agentem daje mi większą odpowiedzialność przed sprzedawcami, ponieważ mogą sprawdzić moje prawo jazdy i zobaczyć, że jestem profesjonalistą, a nie jakąś przypadkową osobą z ulicy. Muszę ujawnić, że jestem agentem, z którym nie mam problemu i że mogę kupować nieruchomość poniżej wartości rynkowej, co również mi odpowiada. Kiedy kupuję poza rynkiem, nie ma prowizji, co łatwo uzasadnia kupno domu za mniej niż sprzedałby w MLS. Jestem bardzo szczery, że kupuję domy poniżej rynku i przedstawiam zalety sprzedaży domu w porównaniu z wystawieniem domu na sprzedaż u agenta:

• Brak prowizji od agenta nieruchomości
• Nie konieczne naprawy
• Brak pokazów
• Żadnych inspekcji
• Brak wyceny
• Szybkie zamknięcie
• Możesz zostaw wszystko, co chcesz zostawić.

Z niektórych z tych samych korzyści mogą korzystać również hurtownicy, w zależności od struktury swoich transakcji.

Kto płaci za zamknięcie koszty transakcji hurtowej

Kiedy sprzedawca sprzedaje dom na MLS, zwykle płaci za ubezpieczenie tytułu, część kosztów zamknięcia i prowizje od nieruchomości. Oferty mają zupełnie inną strukturę, gdy są hurtowe. Hurtownik przeniesie odpowiedzialność za koszty zamknięcia na ostatecznego nabywcę. Myślę, że w prawie każdym domu, który kupiłem w sprzedaży hurtowej, jako kupujący zapłaciłem za ubezpieczenie tytułu własności i koszty zamknięcia. Jeśli jesteś kupującym, jest to dodatkowy koszt, o którym musisz wiedzieć.Kilka firm hurtowych próbowało nawet ustalić opłaty marketingowe i inne opłaty za usługi, które kupujący musi zapłacić, nie wspominając o tym wcześniej.

Co to jest łapanie ptaków?

Możesz również usłyszeć termin wspólny nadzór nad ptakami i sprzedaż hurtowa. Pies-ptak to ktoś, kto znajduje potencjalnych klientów dla hurtowników lub inwestorów. Wspomniałem, że branie części prowizji lub opłaty bezpośrednio związanej ze sprzedażą domu może być nielegalne. Psy-ptaki często omijają ten problem, pobierając opłatę za każdą potencjalną sprzedaż przekazaną inwestorowi, niezależnie od tego, czy inwestor uzyska transakcję, czy nie.

Wniosek

Sprzedaż hurtowa może być sposobem na uzyskanie zaczął inwestować w nieruchomości bez dużej gotówki i doświadczenia. Nie oznacza to, że jest to łatwe lub że pieniądze przyjdą szybko. To wymaga dużo pracy i łatwo jest wpaść w kłopoty, jeśli nie wiesz, co robisz. Poświęć trochę czasu, aby dowiedzieć się, jak działa firma, uczyć się od innych, poznać swój rynek, znaleźć kupujących i zawierać transakcje we właściwy sposób, a możesz stworzyć udany biznes.