Wspólny najem jest niewątpliwie najpopularniejszym sposobem unikania spadków. Czemu nie? Własność będąca przedmiotem wspólnego najmu przechodzi automatycznie, bez spadku, na pozostałego przy życiu właściciela (właścicieli), gdy jeden z właścicieli umiera. Wspólna umowa najmu jest łatwa i nie kosztuje ani grosza.

Wspólna umowa najmu często sprawdza się, gdy pary (małżeństwo lub nie) nabywają nieruchomości, pojazdy, konta bankowe, papiery wartościowe lub inne wartościowe nieruchomości razem. Mogą jednak wystąpić poważne wady (omówione poniżej), zwłaszcza jeśli jesteś właścicielem nieruchomości samodzielnie i myślisz o zatrudnieniu kogoś innego jako współ najemcy tylko po to, aby uniknąć spadku.

W wielu stanach Małżeństwa (lub zarejestrowani partnerzy domowi lub partnerzy związkowi) często przejmują tytuł prawny nie w przypadku wspólnego najmu, ale w zamian za „całkowity najem”. Obydwa unikają postępowania spadkowego w dokładnie taki sam sposób. Jeśli „interesuje Cię ta opcja, przeczytaj to sekcja pierwsza zawiera ogólne zasady wspólnego najmu; następnie sprawdź całą dyskusję na temat najmu.

Jak wspólna dzierżawa unika spadków

Kiedy jeden współwłaściciel (nazywany współ najemcą, choć nie ma to nic wspólnego z wynajmem) umiera, pozostali przy życiu właściciele automatycznie otrzymują zmarłego udział właściciela w wynajmowanej nieruchomości. To automatyczne przekazanie ocalałym nazywa się „prawem do przetrwania”. Nieruchomość nie przechodzi przez sąd spadkowy – ocaleni muszą tylko przetasować kilka prostych dokumentów, aby uzyskać nazwę nieruchomości.

Dokładne kroki zależą od rodzaju nieruchomości, ale generalnie wszystkie nowy właściciel musi wypełnić prosty formularz i przedstawić go, wraz z aktem zgonu, właścicielowi rejestru własności: bankowi, państwowemu wydziałowi pojazdów mechanicznych lub powiatowemu biuru ewidencji nieruchomości.

PRZYKŁAD : Evelyn i jej córka Miya są właścicielami samochodu, zarejestrowanego na ich nazwiska jako współ najemców z prawem do przeżycia. Po śmierci Evelyn jej częściowy udział w samochodzie przejdzie na jej córkę bez spadku. Aby zarejestrować samochód na jej nazwisko sama, Miya będzie musiała jedynie wypełnić prosty formularz i złożyć go w stanowym urzędzie ds. pojazdów mechanicznych.

Jeśli jesteś współ najemcą, nie możesz zostawić swojego udziału nikomu poza pozostałymi współ najemcami . Więc nawet jeśli testament wyraźnie pozostawia połowę udziałów we wspólnym wynajmowanym domu komuś innemu, nie ma to żadnego skutku. Współlokator, który przeżył, automatycznie stanie się właścicielem nieruchomości po Twojej śmierci.

Ale ta zasada jest mniej żelazna, niż może się wydawać. W większości przypadków współlokator może łatwo i jednostronnie zerwać ze wspólnym najem w dowolnym momencie przed śmiercią.

PRZYKŁAD: Eleanor i Sadie są właścicielami domu jako współlokatorzy. Nie mówiąc Sadie, Eleanor podpisuje akt (i rejestruje go w hrabstwie w biurze ewidencji gruntów), przenoszący jej połowę udziałów z siebie jako współ najemcy na siebie jako „wspólnego najemcę”. (Wspólny najem jest formą współwłasności, która nie obejmuje prawa do przeżycia). To kończy wspólną dzierżawę, pozostawiając Eleanor swobodę pozostawienia jej częściowego udziału w nieruchomości komuś innemu w jej testamencie.

Możesz również przekazać swoje zainteresowanie komuś innemu. Jeśli to zrobisz, nowi właściciele nie będą współdzierżawcami; zamiast tego będą „wspólnymi najemcami”. Nie ma prawa do przetrwania w przypadku dzierżawy wspólnego majątku.

PRZYKŁAD: Sean i Alice są właścicielami domu na plaży, który odziedziczyli po rodzicach, na zasadzie wspólnego najemu. Sean oddaje połowę udziałów swoim dorosłym dzieciom , czyniąc ich najemcami wspólnymi z Alice. Kiedy Alice umrze, jej zainteresowanie nie przejdzie automatycznie na dzieci Seana. Zamiast tego przejdzie zgodnie z jej wolą.

Ograniczenia współwłasności

Istnieją określone ograniczenia skuteczności współwłasności jako strategii unikania spadków.

Nie unika się spadku po śmierci ostatniego właściciela. Część wspólnego najmu polegająca na unikaniu spadków działa dopiero po śmierci pierwszego współwłaściciela. (Lub, jeśli jest trzech współlokatorów, tylko w przypadku śmierci dwóch pierwszych itd.) Po śmierci ostatniego współwłaściciela nieruchomość musi przejść test spadkowy, zanim trafi do tego, kto ją odziedziczy, chyba że ostatni właściciel zastosował inną metodę unikania spadków, taką jak przekazanie majątku żywemu trustowi. Z drugiej strony, niektóre inne sposoby unikania spadków, takie jak żywe trusty lub rachunki płatne na wypadek śmierci, pozwalają wskazać beneficjenta, który odziedziczy bez spadku po śmierci drugiego współwłaściciela.

Spadek jest nie można uniknąć, jeśli obaj właściciele umrą jednocześnie. W tym bardzo mało prawdopodobnym przypadku udział w nieruchomości każdego właściciela przeszedłby zgodnie z warunkami jego testamentu. Jeśli współnajemca zmarł bez ważnego testamentu, nieruchomość przeszłaby na najbliższych krewnych każdego właściciela zgodnie z prawem stanowym. Tak czy inaczej, testament byłby prawdopodobnie konieczny.

Niezdolność jednego właściciela może przeszkodzić innym. Gdyby jeden współwłaściciel stał się niezdolny do podejmowania decyzji i nie mógł podejmować decyzji, wolność innych właścicieli byłaby ograniczona. Tego problemu można uniknąć, jeśli każdy ze współwłaścicieli podpisze dokument zwany „Trwałym Pełnomocnictwem”, dając komuś upoważnienie do zarządzania swoimi sprawami, jeśli nie może, lub jeśli nieruchomość zostanie przekazana żywemu trustowi.

Wady dodania nowego wspólnego najemcy tylko po to, aby uniknąć spadku.

Wspólny najem jest zwykle złym wyborem przy planowaniu nieruchomości, gdy starsza osoba, chcąc tylko uniknąć spadków, oddaje nieruchomość będącą wyłączną własnością wspólnie z kimś innym. Dodanie innego właściciela w ten sposób stwarza kilka potencjalnych problemów.

Oddajesz nieruchomość. Jeśli powierzysz komuś innemu współdzierżawcę nieruchomości, której jesteś teraz właścicielem, rezygnujesz z połowy własności tej nieruchomości. nowy właściciel może sprzedać lub zastawić swój udział w hipotece – albo stracić go wierzycielom lub w wyniku rozwodu.

PRZYKŁAD: Kobieta z Arizony dodała swojego dorosłego syna jako właściciela swojego mieszkania jako współ najemcę. Matka pokryła wszystkie wydatki związane z nieruchomością i otrzymała wszystkie dochody z jej wynajmu najemcom. Później IRS pozwał syna o niezapłacony podatek dochodowy, a ostatecznie mieszkanie zostało sprzedane, aby zapłacić podatki. Matka otrzymała połowę dochodów. Pozwała z drugiej strony, argumentując, że była jedynym prawdziwym właścicielem, ponieważ współdzierżawa została utworzona wyłącznie w celu planowania nieruchomości. Straciła (Nikirk przeciwko USA, 2003 WL 22474742 (D. Ariz. 2003).)

Podatek od darowizn może zostać naliczony od przelewu. Jeśli prezenty dla jednej osoby (poza współmałżonkiem) w ciągu jednego roku przekraczają fe wykluczenie podatku od prezentów (15 000 USD w 2020 r.), należy złożyć zeznanie podatkowe od prezentów w IRS. Jednak żaden podatek nie jest należny, dopóki nie opuścisz lub nie przekażesz bardzo dużej kwoty (11,58 mln USD w 2020 r.) W postaci prezentów podlegających opodatkowaniu.

Jest jeden duży wyjątek: jeśli dwie lub więcej osób jest właścicielami banku konto we wspólnym dzierżawie, ale jedna osoba wpłaca całość lub większość pieniędzy, od tej osoby nie jest naliczany żaden podatek od darowizn. Zgodnie z teorią, ponieważ ofiarodawca nadal ma prawo do wypłaty pieniędzy, żaden dar nie został jeszcze przekazany. darowizny podlegające opodatkowaniu można jednak udzielić, gdy inny współlokator wycofa z niego pieniądze (IRS Priv. Ltr. Rul. 94-27003, 1994.)

Może to wywołać spory po Twojej śmierci. Wiele starszych ludzie popełniają błąd, dodając kogoś jako współ najemcę do konta bankowego tylko dla „wygody”. Chcą, aby ktoś im pomógł, zdeponując czeki i opłacając rachunki. Ale po śmierci pierwotnego właściciela współwłaściciel może twierdzić, że lub jest uprawniona, jako pozostały przy życiu współdzierżawca, do zatrzymania środków pozostających na koncie. W niektórych przypadkach może tak właśnie jest zmarły na naprawdę zamierzonych – jest już za późno, by pytać. Niestety, tego rodzaju zamieszanie często prowadzi do gorzkich i trwałych rozłamów rodzinnych, z których część toczy się w sądzie.

Jeśli chcesz, aby ktoś wystawiał za Ciebie czeki, rozważ otwarcie konta „wygodnego” lub udzielenie zaufanej osobie „pełnomocnictwa”. Tak czy inaczej, ktoś, kogo wybierzesz, będzie upoważniony do wykorzystywania pieniędzy na Twoim koncie, ale tylko w Twoim imieniu.

Pozostający przy życiu małżonek może przegapić ulgę w podatku dochodowym. Jeśli sprawisz, że współmałżonek będzie razem z tobą najemcą w nieruchomości, którą posiadasz osobno, pozostały przy życiu małżonek może przegapić potencjalnie dużą ulgę podatkową później, gdy nieruchomość zostanie sprzedana.

Musisz się tym zająć problem tylko wtedy, gdy:

• posiadasz własność osobno i chcesz, aby twój współmałżonek był współ najemcą teraz, zamiast zostawiać mu nieruchomość po śmierci
• nieruchomość ” wartość wzrosła (lub tego się spodziewasz), a
• nie mieszkasz w stanie, w którym jest własnością wspólnoty (stanami własności wspólnoty są Arizona, Californ ia, Idaho, Luizjana, Nevada, Nowy Meksyk, Teksas, Waszyngton czy Wisconsin).

Aby zrozumieć problem, musisz trochę wiedzieć o zasadach dotyczących „podstawy opodatkowania” IRS. Podstawą opodatkowania każdej pozycji majątku jest kwota, od której obliczany jest dochód do opodatkowania w momencie sprzedaży nieruchomości. Zwykle podstawą jest to, co zapłaciłeś za nieruchomość, z pewnymi korektami. Na przykład, jeśli kupujesz antyk za 100 dolarów, to ta kwota jest twoją podstawą. Jeśli 20 lat później sprzedasz go za 400 USD, przepisy IRS pozwolą Ci odjąć 100 USD, pozostawiając 300 USD dochodu do opodatkowania.

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości samodzielnie i zostawiasz ją współmałżonkowi pod adresem Twoja śmierć, jego podstawa podatkowa to wartość rynkowa majątku w momencie jego odziedziczenia. Jeśli wartość majątku wzrosła, podstawa rośnie (w żargonie podatkowym oznacza to „podwyższenie”) , zbyt. To dobrze, ponieważ wyższa podstawa oznacza niższy dochód podlegający opodatkowaniu ze sprzedaży nieruchomości.

Z drugiej strony, jeśli przeniesiesz wyłączną własność na współmałżonka, podstawa opodatkowania Give pozostaje dokładnie takie samo, nie jest zwiększane. (26 USC § 2040.)

Jak wspomniano powyżej, istnieje specjalna zasada dotycząca par w stanach majątkowych wspólnoty: obie połowy majątku wspólnego otrzymują podwyższoną podstawę w przypadku śmierci jednego z małżonków. jeśli nieruchomość wspólna jest przedmiotem wspólnego najmu. Jednak w takim przypadku pozostały przy życiu małżonek musi wykazać w IRS, że nieruchomość będąca przedmiotem wspólnego najmu jest w rzeczywistości własnością wspólnoty – to znaczy, że została kupiona za wspólne fundusze majątkowe. Jeśli dokumenty tytułowe mówią wspólna dzierżawa, tak będzie działać IRS. Być może lepiej będzie, jeśli posiadasz tytuł jako własność wspólnoty w pierwszej kolejności.