O multiplicador de aluguel bruto (ou GRM) é um método fácil e versátil de estimar o valor de um imóvel que gera renda. Também conhecido como GIM ou Método de Renda Bruta, o cálculo do multiplicador de aluguel bruto permite que os investidores classifiquem rapidamente propriedades de investimento em potencial com base na receita de aluguel.

O GRM também é um cálculo que pode ser usado em um mercado de aluguel que muda rapidamente . Ele fornece uma boa primeira análise para saber se um imóvel alugado será lucrativo ou não conforme as condições do mercado mudam.

Neste artigo, veremos as diferentes maneiras como os investidores imobiliários podem usar o GRM, como criar um GRM escala de classificação e os prós e contras de usar o multiplicador de aluguel bruto para avaliar investimentos em imóveis para aluguel em potencial.

Qual é o multiplicador de aluguel bruto?

O multiplicador de aluguel bruto (GRM) compara a renda bruta anual de aluguel ao valor justo de mercado de uma propriedade. Como o aluguel bruto é usado, o GRM não leva em consideração as despesas operacionais normais ou o serviço da dívida.

O GRM é uma maneira simplificada de analisar o valor da propriedade alugada usando a abordagem de renda. Por exemplo, um investidor imobiliário que analisa o Roofstock Marketplace pode rápida e facilmente determinar o multiplicador de aluguel bruto das várias casas para aluguel unifamiliares à venda em vários mercados.

No entanto, o multiplicador de aluguel bruto não é t pretendia ser um substituto para uma análise aprofundada do valor da propriedade. Em vez disso, o cálculo do GRM permite que você saiba, à primeira vista, se vale ou não a pena gastar tempo e esforço adicionais para analisar em detalhes uma propriedade.

Como calcular o GRM

Aqui está a fórmula para calcular um multiplicador de aluguel bruto:

• Multiplicador de aluguel bruto = Preço da propriedade / Renda anual bruta de aluguel
• Exemplo: $ 500.000 Preço da propriedade / $ 42.000 aluguéis anuais brutos = 11,9 GRM

O cálculo do GRM compara o preço pedido da propriedade ou o valor justo de mercado com a receita bruta do aluguel. Usar o multiplicador de aluguel bruto é uma boa maneira de dar uma “olhada rápida” em quão rápido a propriedade será paga com o aluguel bruto que o investimento está gerando.

Neste exemplo, o período de retorno é justo menores de 12 anos. No entanto, lembre-se de que despesas como reparos de rotina, vacância de giro de unidades e impostos sobre propriedade e seguro não estão incluídos neste cálculo. Isso porque a fórmula GRM usa aluguel bruto e não NOI.

Exemplos de quando a fórmula GRM é usada

No exemplo acima, a fórmula GRM foi usada para calcular o multiplicador de aluguel bruto.

O cálculo do multiplicador de aluguel bruto também pode ser usado de duas outras maneiras:

1. Determine o valor justo de mercado com base no aluguel bruto e GRM para propriedades comparáveis no mesmo mercado.
2. Calcule quais devem ser as rendas brutas com base no GRM de mercado e no preço de compra.

Vamos dar uma olhada nas duas outras maneiras de usar o GRM fórmula.

Usando a fórmula GRM para determinar o valor justo de mercado

Para determinar o valor justo de mercado de uma propriedade, você precisa saber qual é o GRM para propriedades comparáveis no mesmo mercado e qual é o aluguel bruto ou, se a propriedade está vaga, quais são as rendas brutas projetadas.

• GRM = Preço da propriedade / Renda anual bruta de aluguel
• Preço da propriedade = Renda bruta de aluguel anual x GRM
• Exemplo: $ 42.000 de renda anual bruta de aluguel x 11,9 GRM = $ 499.800 (arredondado para $ 500.000)

Usando a fórmula de GRM para calcular o aluguel bruto

Agora vamos use a fórmula GRM para calcular qual deve ser a renda bruta. Para este cálculo, você precisa saber o valor justo de mercado da propriedade e qual é o GRM para propriedades comparáveis no mesmo mercado.

• GRM = Preço da propriedade / Renda anual bruta de aluguel
• Renda anual bruta de aluguel = Preço da propriedade / GRM

• Exemplo: Preço da propriedade $ 500.000 / 11,9 GRM = $ 42.016 (arredondado para $ 42.000)

Como criar uma escala de avaliação GRM

Quando você investe em um aluguel propriedade você está adquirindo um investimento que gera renda e o fluxo de renda que a propriedade gera. Embora um GRM mais baixo possa gerar renda suficiente para pagar uma propriedade mais rapidamente, os investidores também devem considerar a idade da propriedade e o potencial para custos de manutenção mais elevados.

Uma propriedade mais antiga com baixo GRM pode parecer um bom negócio. No entanto, se houver muito trabalho de manutenção a ser feito, a vacância pode ser maior, o que, por sua vez, cria um fluxo de caixa menor e um GRM mais alto.

É por isso que é útil desenvolver uma escala de classificação de GRM para o seu mercado como este:

• Baixo GRM = propriedade antiga com manutenção diferida ou precisando de grandes reparos de capital, como substituição do telhado ou novo sistema de aquecimento e refrigeração.
• GRM médio = propriedade construída nos últimos 10 ou 20 anos com necessidade de atualização, como janelas com eficiência energética, substituição de aparelhos ou pintura externa.
• GRM acima da média = propriedade construída nos últimos 10 anos, que requer apenas manutenção de rotina para manter o valor da propriedade e manter os aluguéis no mercado.
• Alto GRM = propriedade totalmente nova com menor despesa de manutenção de rotina com novos aparelhos e equipamentos elétricos de última geração , encanamento e sistemas HVAC.

O desenvolvimento de uma escala de graduação GRM para o seu mercado permite que você use o cálculo do multiplicador de aluguel bruto para equilibrar o risco entre a idade da propriedade e o potencial de aumento das despesas de manutenção.

Além da idade da propriedade, você também pode levar em consideração a classificação do bairro de Roofstock para comparar GRMs de propriedades localizadas na mesma área.

O que é um bom multiplicador de aluguel bruto?

Da mesma forma que as taxas de capitalização variam entre as classes de ativos imobiliários e entre os mercados, os GRMs também variam.

Por exemplo, um aluguel para uma única família com 11,5 GRM pode ser um ótimo negócio em uma cidade grande como Atlanta, mas seria muito baixo para o mercado de Lufkin, Texas, onde os GRMs são 7,0 e superiores. A melhor maneira de decidir se um GRM é bom é usar o multiplicador de aluguel bruto para comparar propriedades comparáveis na mesma área de mercado.

Prós & Contras do uso do GRM

Os investidores imobiliários usam o multiplicador de aluguel bruto por três motivos: GRM usa informações que estão prontamente disponíveis, é fácil de calcular e economiza tempo ao filtrar negócios potencialmente ruins.

No entanto, também existem desvantagens ao multiplicador da renda bruta. Aqui estão os maiores prós e contras de usar a fórmula GRM.

Prós de usar o GRM

• GRM é mais significativo do que o preço da propriedade, preço por pé quadrado , ou preço por unidade, porque considera a receita de aluguel sendo gerada.
• GRM é uma ferramenta de pré-seleção fácil de usar para avaliar várias propriedades e decidir qual oferece o maior valor potencial com base na receita de aluguel e pedido de preço.
• GRM pode ser usado por compradores e vendedores. Um vendedor com uma propriedade totalmente atualizada e bem mantida e um inquilino experiente podem precificar a propriedade com um preço pedido ligeiramente superior ao GRM de mercado. Por outro lado, o comprador procurará um GRM um pouco menor que o GRM de mercado porque o preço pode estar abaixo do mercado.

Contras do uso do GRM

• As despesas operacionais não são levadas em consideração no cálculo do GRM.
• O fator de vacância de voltas de unidade normais e propriedade mal mantida não é levado em consideração com o GRM.
• GRMs são úteis apenas ao comparar tipos de propriedades semelhantes na mesma vizinhança ou mercado.

GRM vs. Cap Rate Cálculo

Tanto o GRM quanto a taxa de capitalização são calculados usando a abordagem de renda, mas as duas fórmulas analisam o valor da propriedade de duas maneiras diferentes. A fórmula do cap rate usa a receita operacional líquida (NOI) e leva em consideração as despesas operacionais normais, como reparos, taxas de administração, impostos sobre propriedades e seguros.

A fórmula de cálculo do cap rate é:

• Taxa de capitalização = NOI / Valor de mercado

Aqui está um exemplo de como duas propriedades para aluguel com o mesmo GRM podem ter taxas de capitalização diferentes:

Propriedade nº 1

Valor de mercado $ 250.000

Renda bruta $ 30.000

NOI $ 20.000

GRM 8,33

Taxa máxima de 8%

Propriedade # 2

Valor de mercado $ 250.000

Renda bruta $ 30.000

NOI $ 15.000

GRM 8,33

Taxa de capitalização de 6%

Agora, isso não significa necessariamente que a propriedade nº 1 com uma taxa de capitalização mais alta seja um investimento melhor do que a propriedade nº 2. Por exemplo, o dono da primeira propriedade pode estar adiando a manutenção necessária para manter o NOI alto.

Por outro lado, o dono do imóvel dois pode ter gasto recentemente $ 5.000 para atualizar o aluguel, criando um NOI mais baixo no curto prazo, mas um NOI mais alto no longo prazo quando as despesas voltam ao normal .

Se o proprietário da propriedade dois também for capaz de gerar $ 2.500 adicionais em renda anual de aluguel da propriedade atualizada, a taxa máxima e o GRM também mudarão:

Reflexões finais

O multiplicador de aluguel bruto oferece aos investidores imobiliários uma maneira rápida e fácil de filtrar e classificar potenciais investimentos imobiliários. O GRM é fácil de calcular usando informações prontamente disponíveis.

No entanto, também existem limitações ao uso do multiplicador da renda bruta. Um GRM é baseado na receita bruta e não considera despesas operacionais. Além disso, os multiplicadores de aluguel bruto só podem ser usados ao comparar propriedades de aluguel semelhantes nas mesmas áreas ou mercados.

Além de calcular o multiplicador de aluguel bruto, os investidores imobiliários podem usar a Calculadora da Roofstock Cloudhouse para visualizar o fluxo de caixa, a taxa de capitalização, a valorização potencial e o rendimento de qualquer casa unifamiliar nos EUA