Observação: este artigo se refere a um formulário que está em uso até 3 de outubro de 2015. Para aqueles que enviarem um pedido de hipoteca em ou após este data, dois novos formulários, chamados de “Estimativa de Empréstimo” e “Divulgação de Encerramento”, substituem a Declaração de Liquidação do HUD-1, a Estimativa de Boa Fé e o formulário de divulgação Truth-in-Lending que antes eram exigidos no fechamento de empréstimos hipotecários. Se você solicitou sua hipoteca antes de 3 de outubro de 2015, receberá um HUD-1. Este artigo pode ajudá-lo a entender melhor este formulário, o que é importante porque, por um lado, pode ajudá-lo a provar um ganho ou perda quando você vende sua casa.

O HUD-1 fornece uma imagem do lado monetário do fechamento da propriedade. Ele mostra todas as transferências de dinheiro entre você, como comprador, e o vendedor da casa, e todos os seus custos de fechamento, incluindo o depósito e as taxas de título, e os custos do seu empréstimo. É um formulário padronizado que seu agente de liquidação ou “depositário” preencheu no fechamento, conforme exigido para todos os fechamentos envolvendo um credor segurado federalmente sob o Lei de procedimentos de liquidação de bens imóveis (“RESPA”) (12 USC § § 2601–2617).

O HUD-1 é um documento importante. O formulário mostra onde o dinheiro da compra foi gasto. Você pode comparar o HUD-1 com a estimativa de boa fé (“GFE”) fornecida a você pelo seu credor quando você solicitou o empréstimo para ter certeza de que não foi cobrado a mais por qualquer empréstimo, título, registro de documento ou taxas de garantia. Leia mais sobre como comparar seu HUD-1 com o GFE abaixo.

Também é importante salvar seu HUD-1 para o preparador de impostos. Você precisará dele no ano da compra e também no ano da venda do imóvel.

O formulário HUD-1 em si foi criado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos (“HUD” ), e foi atualizado pelo HUD periodicamente. A versão mais recente está disponível no site do HUD.

O que o HUD-1 mostra?

O HUD-1 é um formulário de várias partes, dividido em seções por tópico, conforme descrito abaixo de. Também é dividido em lado do comprador e lado do vendedor. O comprador é referido como o “mutuário” no formulário porque o HUD-1 foi criado para explicar fechamentos envolvendo financiamento do credor. No entanto, o HUD-1 às vezes é usado em negócios somente em dinheiro quando fechado por uma companhia de seguros de títulos ou companhia de custódia separada.

HUD-1 Seções A a I: Informações de referência e de identificação

O topo da primeira página do HUD-1 mostra informações sobre as partes, a hipoteca e o fechamento.

O número do arquivo (Seção B. 6.) é o número do arquivo do agente de liquidação, e você será solicitado se ligar para o depositário (ou seguradora do título, se for a mesma empresa) com perguntas sobre o título ou garantia. O número do empréstimo (Seção B.7.) É o número da conta do credor para o seu empréstimo, e você precisará dele sempre que solicitar informações do seu credor ou de qualquer credor que possa comprar o seu empréstimo no futuro.

HUD-1 Seção J e K: Resumos de custos e créditos

As seções J e K mostram as transações entre o mutuário e o vendedor e resumem as taxas e pagamentos da Seção L na página seguinte. Os números de linha nas séries 100, 200 e 300 pertencem ao mutuário. Os números de linha nas séries 400, 500 e 600 pertencem ao vendedor. Algumas dessas coisas ficam um pouco secas, mas vale a pena percorrer, para ter certeza de que você entendeu completamente o formulário.

A transação básica entre o mutuário e o vendedor é mostrada nas séries de 100 e 400 linhas – em em outras palavras, quanto você está pagando pela casa e de que forma. Os dois lados (o lado do devedor e o lado do vendedor) geralmente refletem um ao outro. A série 100 mostra débitos ao mutuário e a série 400 mostra os créditos correspondentes ao vendedor.

O preço de compra do imóvel encontra-se nas linhas 101 e 401. Qualquer preço de compra adicional para bens pessoais vendidos com o imóvel, se houver, é encontrado nas linhas 102 e 402.

Você pode notar que a linha 103 do lado do mutuário, que é o total de todos os encargos de liquidação do mutuário mostrados na Seção L, não tem uma linha correspondente do lado do vendedor. Isso ocorre porque as despesas de liquidação do vendedor são deduzidas do preço de compra, ao invés de creditadas contra o preço de compra do lado do comprador. Você encontrará os encargos de liquidação do vendedor na linha 502, onde eles “são subtraídos do Valor bruto devido ao vendedor na linha 420.

O custo da nova construção, quando não incluído como parte do preço de compra , é declarado na linha 104. O preço de compra de uma casa pré-fabricada quando cobrado separadamente do preço do terreno é declarado na linha 105.

A linha 120 é identificada como “Valor bruto devido do mutuário.” É a soma de todo o dinheiro que você paga pelo preço de compra, o custo de todas as outras compras e os encargos totais de liquidação.Do mesmo modo, do lado do vendedor, o total do preço de compra e outras somas devidas pelo mutuário ao vendedor é mostrado na linha 420 como “Valor bruto devido ao vendedor”.

As outras linhas no 100 e A série 400 é usada para vários reembolsos ao vendedor. Se seu contrato exigia que você reembolsasse o vendedor por seus pagamentos anteriores que o beneficiarão no futuro, você encontrará esses números nas linhas 104 a 105 e 404 a 405. Para Por exemplo, você pode ter sido obrigado a reembolsar o vendedor por impostos em excesso e contas de reserva de seguro se você assumiu o empréstimo do vendedor, ou pode ter devido ao vendedor aluguéis que eram devidos antes do fechamento, mas não foram pagos e cobráveis naquela data .

Da mesma forma, você pode ter reembolsado o vendedor por pagamentos adiantados a terceiros para seguro contra inundações ou seguro hipotecário se você assumiu a hipoteca do vendedor. Esses reembolsos são mostrados nas linhas 106 a 112.

Créditos que reduzem o o valor em dólares que você deve trazer para o fechamento é mostrado na série 200. O crédito em dinheiro sério do mutuário aparece na linha 201, com o débito do vendedor correspondente em dinheiro sério na linha 501 ou na Linha 506. O último depende se está sendo levado ao fechamento (encontre-o na linha 501), ou todo ou parte do dinheiro a ser pago está sendo mantido por um corretor como pagamento de comissões (encontre-o na linha 506).

O valor nominal do primeiro empréstimo de dinheiro de compra é mostrado na linha 202. O valor do empréstimo de um vendedor assumido pelo mutuário é mostrado na linha 203. Hipotecas de segunda compra de dinheiro, ou empréstimos de hipoteca que são subordinados ao primeiro empréstimo de dinheiro de compra, são mostrados nas linhas 205 a 209. Nos estados onde o vendedor paga pela apólice de seguro do proprietário o crédito do mutuário para o prêmio da apólice de seguro do título do proprietário é mostrado na linha 204 e debitado ao vendedor na Linha 507.

Impostos imobiliários e avaliações que são divididos proporcionalmente entre o mutuário e o vendedor a partir de a data de fechamento é mostrada nas linhas 210 a 212 no lado do mutuário e as linhas 510 a 512 no lado do vendedor. Os impostos imobiliários gerais devidos, mas ainda não faturados e a pagar, são creditados ao mutuário nas linhas 210 e 211 e debitados ao vendedor nas linhas correspondentes da série 500.

As avaliações são igualmente creditadas e debitadas em linhas 212 e 512, respectivamente. Qualquer crédito de custo de fechamento dado pelo vendedor ao mutuário aparecerá nas séries de linhas 200 e 500.

Os empréstimos antigos do vendedor pagos até o fechamento são mostrados nas Linhas 508 e 509. Se houver mais pagamentos, eles podem ser mostrados nas linhas 513 a 519.

Você encontrará um cálculo da soma de dinheiro que deve trazer para o fechamento (chamado de “resultado financeiro” do mutuário) na série 300. Tudo devido do mutuário que foi totalizado na linha 120 é antecipado para a linha 301. Todos os créditos que reduzem o valor devido do mutuário são totalizados na linha 302 e, em seguida, subtraídos da linha 301, resultando no resultado final do mutuário mostrado na linha 303.

O resultado final do vendedor, sendo a quantia de dinheiro que o vendedor recebe no fechamento, é calculado de forma semelhante na série 600.

HUD-1 Seção L: Detalhe do pagamento Encargos do mutuário e do vendedor

A seção L contém uma longa lista de encargos de liquidação. Os encargos mostrados na coluna da esquerda são pagos pelo mutuário, e os encargos mostrados na coluna da direita devem ser pagos pelo vendedor. Os encargos de liquidação são agrupados nas seguintes séries de linha:

• A linha da série 700 mostra a comissão do corretor, o valor de qualquer depósito retido para comissão e como a comissão será dividida entre todos os corretores envolvidos na venda.
• A linha série 800 mostra taxas de empréstimo, como taxa de originação, pontos e taxas de serviços de terceiros para o credor, incluindo o avaliador, a empresa de relatórios de crédito, funcionários fiscais e serviços de certificação de inundação .
• A linha da série 900 mostra juros pré-pagos, prêmios de seguro hipotecário e seguro residencial.
• A linha da série 1000 mostra as reservas de imposto e seguro pagas ao credor no fechamento por aqueles mutuários que são obrigados a fazer pagamentos mensais para esses itens diretamente ao credor. O número de meses de reservas exigidas pelo credor varia e às vezes pode ser negociado dependendo do tipo de empréstimo e da situação financeira do mutuário.
• A linha série 1100 mostra o seguro do título e as taxas de depósito, incluindo prêmios para o da apólice de empréstimo e do proprietário, o prêmio da apólice do proprietário (novamente, referenciado nas Seções J e K descritas acima). Os honorários advocatícios também são incluídos nesta série de linha.
• A série de linha 1200 lista encargos governamentais para o registro da escritura e hipoteca, e impostos de transferência, que muitas vezes são cobrados pelo estado, condado e município onde o propriedade está localizada.Para obter mais informações sobre impostos de transferência, consulte o artigo de Nolo “Compradores de imóveis: que documentos esperar no fechamento do compromisso”.
• A linha série 1300 é para cobranças de fechamento de terceiros adicionais, incluindo taxas de inspetores, taxas de vistoriadores e taxas para serviços de garantia adicionais, como posse separada ou garantia de reparo.

Compare o HUD-1 com sua estimativa de boa fé

Conforme mencionado, você pode usar o HUD-1 para confirmar que o empréstimo real e os encargos de fechamento não aumentaram dos encargos estimados mostrados na estimativa de boa fé (GFE). Para tornar esta tarefa mais fácil, a lei exige que o depositário referencie os itens de linha no GFE dentro dos itens de linha correspondentes no HUD-1.

A página 3 do HUD-1 mostra a comparação detalhada. A lei também proíbe aumentos nas taxas de originação de empréstimos, pontos e impostos de transferência dos valores mostrado no GFE, e exige que o governo registre cobranças e cobranças por serviços de terceiros onde o terceiro é s eleitos pelo credor ou vendedor, como taxas de avaliação, taxas de relatórios de crédito, taxas de serviços fiscais, certificações de inundação, seguro hipotecário pré-pago e prêmios de seguro de título, nunca aumentam mais do que 10% da estimativa. O formulário GFE, incluindo uma explicação de quais taxas não podem ser alteradas, pode ser encontrado no site do HUD.

Com todo o estresse de fechar e mover, você pode não ter notado um erro no HUD-1, ou uma taxa inesperada, ou aumento de taxa do GFE, até o fim. Nesse caso, não hesite em entrar em contato com o advogado que o auxiliou no fechamento, ou se você não tinha, o depositário ou mesmo o credor diretamente. O seu credor deve resolver imediatamente quaisquer preocupações sobre aumentos ilegais nas taxas de liquidação, porque é legalmente obrigado a reembolsá-lo por elas. Se o seu empréstimo ou agente de encerramento não o ajudar, peça para falar com alguém do departamento de conformidade .