Os encargos de manutenção de área comum (CAM) podem ser confusos. Eles são um termo que se refere ao dinheiro que você paga ao proprietário para custear o funcionamento das áreas comuns do edifício. Ao mesmo tempo, porém, o termo área comum também pode se referir a uma área do edifício na qual você pagar aluguel. E, para tornar as coisas ainda mais confusas, elas se sobrepõem às despesas operacionais. Continue lendo e entenderemos o que está acontecendo.

Introdução – O que saber sobre a área comum

Independentemente do tipo de prédio que você ocupa, se houver mais de um inquilino, você pode dividi-lo em duas partes. Existem peças que ocupam inquilinos como você. E depois há peças que todos compartilham. Esta última constitui a área comum.

O que saber sobre a área comum

O que é uma área comum? O que é manutenção?

Qualquer coisa que você compartilhar com os outros inquilinos – ou que você não controla dentro das paredes decadentes de sua suíte – é uma área comum. Enquanto seu escritório é sua área privada, os corredores e banheiros compartilhados em seu andar são áreas comuns. Sua Internet Provavelmente, a conexão é cobrada diretamente de você, portanto, é particular, mas se todo o prédio compartilha a mesma conexão de água, essa conexão de água também faz parte das áreas comuns. (É por isso que falamos sobre peças do edifício em vez de especificamente sobre espaços)

Manutenção é o custo de funcionamento das áreas comuns do edifício. Isso inclui tudo, desde a conta de luz para iluminar os corredores até o seguro do imóvel e o custo de varrer o estacionamento. Normalmente, o locador define um orçamento anual para a manutenção e cobra você todos os meses, com um pagamento final corrigido após o início do próximo ano.

Manutenção de áreas comuns é o mesmo que despesas operacionais?

As despesas operacionais são o custo operacional do edifício. Eles incluem serviços públicos, reparos, seguros, imposto sobre a propriedade e gerenciamento, entre outras coisas. A manutenção de área comum é semelhante, mas se aplica apenas ao custo de execução de recursos compartilhados. CAMs também excluem o imposto de propriedade e seguro. Isso significa que é comum ouvir seus reembolsos serem descritos como “CAM, Imposto e Seguro”, o que é outra forma de dizer que você “pagará sua parte nas despesas operacionais totais do prédio.

Por que você paga o CAM?

Colocando da forma mais direta possível, você paga o CAM porque o seu aluguel o exige. Em um aluguel de serviço completo, os proprietários cobram um valor definido todo mês. Eles então usam o serviço completo pagamento de aluguel para pagar as despesas operacionais do edifício, sua hipoteca (se houver) e, em seguida, eles próprios ou seus investidores. Se as despesas do prédio aumentam, o locador tem que absorver esse custo, mas se elas diminuem, o locador fica com o benefício.

Em um contrato de aluguel onde você paga taxas de CAM e outras despesas operacionais , seu aluguel é separado do custo de funcionamento do edifício. Como você é o responsável pelos CAMs, assume o risco dos custos operacionais do edifício. Se subirem, você paga mais, e se descerem, você paga menos. Ao mesmo tempo, o proprietário obtém um retorno definido sobre o capital investido na forma de seu aluguel.

Como o CAM é determinado?

Os proprietários calculam a taxa total de manutenção da área comum por somando todas as despesas operacionais do prédio, seus IPTU e seguros. Alguns arrendamentos também permitem que eles adicionem uma taxa de administração do CAM, que é uma cobrança extra além dos encargos do CAM.

Para determinar quanto você paga pelos CAMs, eles encontram sua parcela pro-rata do edifício. Embora seja importante ler o seu contrato de locação com atenção para entender exatamente como eles são calculados, o processo geralmente começa pegando a área útil total do edifício. Em seguida, eles dividem isso no espaço útil de sua suíte. Então, se você tiver 10.000 pés quadrados utilizáveis de um edifício de 200.000 pés quadrados utilizáveis, você tem 5 por cento do espaço utilizável do edifício. Isso significa que sua participação pro-rata é de 5 por cento e você terá que pagar 5 por cento das despesas totais de CAM do prédio.

É difícil prever quais serão os CAMs com antecedência. Por esse motivo, os proprietários costumam criar um orçamento CAM no início do ano. Então, eles dividem por 12 e cobram sua parte todo mês. No final do ano, eles comparam o que cobram de você com os custos reais e enviam-lhe um cheque com a diferença se você pagou a mais ou enviam uma fatura se você pagou a menos. Em seguida, começa novamente para o próximo ano.

O que posso fazer sobre as taxas de manutenção de área comum?

Não há muito que você possa fazer sobre as taxas de CAM em seu edifício. Se você ocupa uma grande parte do edifício, usar os recursos da propriedade com mais sabedoria pode economizar dinheiro no longo prazo, mas fora isso, seus CAMs são geralmente o que seu proprietário cobra. Preste muita atenção à matemática deles, no entanto.para ter certeza de que eles estão cobrando apenas por sua parte justa do edifício. Optar por um aluguel de serviço completo pode economizar dinheiro ao protegê-lo da exposição ao CAM, mas se um proprietário está assumindo esse risco extra por você, ele ou ela provavelmente desejará ser compensada com um retorno maior.

Como posso ter certeza de que minha taxa de CAM é justa?

Além de verificar cuidadosamente os números e, se necessário, com o seu senhorio fazendo uma auditoria, você não tem muitas maneiras de mantê-lo honesto depois de se mudar para o prédio. Antes de se mudar, no entanto, você e seu representante do inquilino podem fazer muito para protegê-lo de coisas irracionais CAMs. Aqui estão algumas estratégias que podem funcionar para você no seu mercado:

1. Pesquise outros edifícios na área para ver como todos os seus CAMs se alinham. Se um prédio tem aluguel alto e CAMs mais altos do que outros, pode ser um a evitar.

2. Peça um histórico de CAM. Se um edifício tem uma longa história de CAMs planos ou em declínio, você pode terá um aumento surpreendente quando a manutenção adiada chegar. Por outro lado, se aumentar de forma consistente em um valor razoável, pode indicar uma gestão responsável.

3. Negocie os termos do seu CAM. Dependendo do seu mercado – e seu representante de locatário pode ser um guia – você pode negociar aumentos limitados, alterar a metragem quadrada sobre a qual é calculado ou tomar outras medidas para reduzir suas despesas.

Compreendendo a área do espaço para escritórios

Noções básicas do espaço

Os prédios de escritórios alugam espaços para seus inquilinos. Além disso, eles oferecem espaços compartilhados para o público e seus inquilinos. Esses espaços compartilhados, como lobbies, átrios, banheiros e espaços de amenidades, fazem o edifício funcionar melhor, mas também exigem dinheiro e esforço para mantê-los. O espaço que eles ocupam é um espaço que o proprietário não pode “colocar em suítes privativas para seus inquilinos. Por esse motivo, a maioria dos proprietários dobra parte ou todo o valor desse espaço compartilhado (às vezes referido como” área comum “) no aluguel que eles cobram de seus inquilinos.

Metragem quadrada utilizável x locável

O espaço dentro das paredes em declínio de sua suíte – seu espaço – é conhecido como seu espaço útil espaço. Assim, por exemplo, se você tem um espaço que mede 30 pés de largura e 80 pés de comprimento, você teria 2.400 pés quadrados utilizáveis, uma vez que 30 vezes 80 é igual a 2.400.

Quando você adiciona seu quadrado utilizável metragem para sua parte das áreas comuns do prédio, você obtém a metragem quadrada que pode ser alugada. Embora seu representante do locatário possa ajudá-lo a verificar sua metragem quadrada, se você quiser calculá-la sozinho, precisará de três informações:

• O tamanho do seu espaço (em pés quadrados utilizáveis )

• A metragem quadrada total utilizável do edifício

• O espaço total da área comum do edifício

Depois de obter essas informações, divida o tamanho do seu espaço pela metragem quadrada total utilizável do edifício. Isso lhe dará uma porcentagem, que representa a sua parcela pro-rata do edifício ” s área útil total. Em seguida, multiplique o espaço da área comum pelo seu compartilhamento pro-rata. Adicione esse produto à sua metragem quadrada utilizável para encontrar o total de metros quadrados alugáveis.

Variações nos termos de locação comercial

Embora o setor de imóveis comerciais tenha definições “oficiais” para todos eles Os termos de arrendamento comercial, na prática, você pode descobrir que a interpretação de cada locador deles difere. Você pode descobrir que um edifício cobra por “CAM, impostos e seguro”, enquanto os encargos do CAM de outro já incluem impostos e seguro. Os edifícios podem ter padrões variados de como medem o seu espaço e os espaços de área comum nos edifícios. Além dessas mudanças, você pode encontrar diferenças em quase todos os outros termos de arrendamento também.

Conclusão

Os encargos de manutenção de área comum (CAM) são algumas das partes mais complicadas de negociar um aluguel de escritório. Freqüentemente, é desafiador compará-los entre edifícios e eles podem variar muito de gerente para gerente. A melhor maneira de garantir que você pague os CAMs corretos é solicitar a ajuda de um representante do locatário quando encontrar seu próximo espaço e manter o número dele à mão durante o seu aluguel.