A locação conjunta é, sem dúvida, o dispositivo de evasão de sucessões mais popular. E porque não? A propriedade de posse conjunta passa automaticamente, sem inventário, para o (s) proprietário (s) sobrevivente (s) quando um deles morre. Estabelecer um arrendamento conjunto é fácil e não custa um centavo.

O arrendamento conjunto geralmente funciona bem quando os casais (casados ou não) adquirem imóveis, veículos, contas bancárias, títulos ou outros itens valiosos propriedade juntos. Pode haver, no entanto, algumas desvantagens sérias (discutidas abaixo), especialmente se você é proprietário de uma propriedade e está pensando em tornar outra pessoa um inquilino conjunto apenas para evitar inventário.

Em muitos estados, casais casados (ou parceiros domésticos registrados ou parceiros da união civil) geralmente não assumem o título em regime de locação conjunta, mas em “locação integral”. Ambos evitam a homologação exatamente da mesma maneira. Se você estiver interessado nessa opção, leia isto seção primeiro para as regras gerais de locação conjunta; em seguida, verifique a discussão de locação por completo.

Como o inquilino conjunto evita sucessões

Quando um co-proprietário (chamado de co-locatário, embora não tenha nada a ver com aluguel) morre, os proprietários sobreviventes automaticamente obtêm o falecido parte do proprietário da propriedade de locação conjunta. Essa transferência automática para os sobreviventes é chamada de “direito de sobrevivência”. A propriedade não passa pelo tribunal de sucessões – o (s) sobrevivente (s) precisam apenas embaralhar alguns papéis simples para colocar a propriedade em seus nomes.

As etapas exatas dependem do tipo de propriedade, mas geralmente todos os O novo proprietário precisa preencher um formulário simples e apresentá-lo, com uma certidão de óbito, ao detentor dos registros de propriedade: um banco, departamento estadual de veículos motorizados ou cartório de registro de imóveis do condado.

EXEMPLO : Evelyn e sua filha Miya possuem um carro juntas, registrados em seus nomes como co-inquilinos com direito de sobrevivência. Quando Evelyn morrer, seu interesse parcial no carro irá para sua filha sem homologação. Para registrar o carro em seu nome sozinho, Miya precisará apenas preencher um formulário simples e arquivá-lo na agência estadual de veículos motorizados.

Se você for um inquilino conjunto, não pode deixar sua parte para ninguém além dos inquilinos conjuntos sobreviventes . Portanto, mesmo que o seu testamento deixe especificamente para outra pessoa a metade de sua participação em uma casa alugada em conjunto, isso não terá efeito. O inquilino sobrevivente possuirá automaticamente a propriedade após sua morte.

Mas essa regra é menos rígida do que pode parecer. Na maioria das circunstâncias, um inquilino conjunto pode facilmente, e unilateralmente, rescindir o contrato conjunto a qualquer momento antes da morte.

EXEMPLO: Eleanor e Sadie possuem uma casa juntas como inquilinos conjuntos. Sem contar a Sadie, Eleanor assina uma escritura (e a registra no cartório de registros de terras do condado), transferindo sua participação parcial de si mesma como inquilina conjunta para si mesma como “inquilina em comum”. (O arrendamento em comum é uma forma de copropriedade que não inclui o direito de sobrevivência.) Isso encerra o arrendamento conjunto, deixando Eleanor livre para deixar sua metade do interesse na propriedade para outra pessoa em seu testamento.

Você também pode mostrar o seu interesse para outra pessoa. Se você fizer isso, os novos proprietários não serão inquilinos conjuntos; em vez disso, eles serão “inquilinos em comum”. Não há direito de sobrevivência com arrendamento em propriedade comum.

EXEMPLO: Sean e Alice possuem uma casa de praia, que herdaram de seus pais, em regime de locação conjunta. Sean dá metade dos juros para seus filhos adultos , tornando-os inquilinos em comum com Alice. Quando Alice morrer, seu interesse não irá automaticamente para os filhos de Sean. Em vez disso, isso será aprovado nos termos de seu testamento.

Limitações da locação conjunta

Existem limites definidos sobre a eficácia da propriedade conjunta como uma estratégia de evasão de inventário.

Sucessões não são evitadas quando o último proprietário morre. A parte da evasão de inventário do arrendamento conjunto só funciona com a morte do primeiro coproprietário. (Ou, se houver três inquilinos conjuntos, apenas com a morte dos dois primeiros e assim por diante.) Quando o último co-proprietário morre, a propriedade deve passar por inventário antes de ir para quem quer que a herde, a menos que o último proprietário usou um método diferente de evasão de inventário, como transferir a propriedade para um trust vivo. Por outro lado, alguns outros dispositivos de evasão de inventário, como trustes vivos ou contas a pagar em caso de morte, permitem que você nomeie um beneficiário que herdará sem inventário quando o segundo coproprietário morrer.

O inventário é não evitado se ambos os proprietários morrem simultaneamente. Nesse caso muito improvável, a parte de cada proprietário da propriedade seria transferida sob os termos de seu testamento. Se um inquilino conjunto morresse sem um testamento válido, a propriedade iria para os parentes mais próximos de cada proprietário de acordo com a lei estadual. De qualquer forma, o inventário provavelmente seria necessário.

A incapacidade de um proprietário pode prejudicar os outros. Se um dos condôminos ficasse incapacitado e não pudesse tomar decisões, a liberdade de ação dos outros proprietários seria restringida. Esse problema pode ser evitado se cada coproprietário assinar um documento denominado “Procuração Durável”, dando a alguém autoridade para administrar seus negócios, caso não possa, ou se a propriedade for transferida para um trust vivo.

Desvantagens de adicionar um novo inquilino conjunto apenas para evitar sucessões

O inquilino conjunto é geralmente uma escolha ruim de planejamento imobiliário quando uma pessoa idosa, buscando apenas evitar o inventário, coloca a propriedade exclusiva em contrato conjunto com outra pessoa. Adicionar outro proprietário desta forma cria várias dores de cabeça em potencial.

Você está doando uma propriedade. Se você tornar outra pessoa um inquilino conjunto de uma propriedade que agora você possui, você abre mão de metade da propriedade. O novo proprietário poderia vender ou hipotecar sua parte – ou perdê-la para os credores ou em um divórcio.

EXEMPLO: Uma mulher do Arizona incluiu seu filho adulto como proprietário de seu condomínio como inquilino conjunto. A mãe pagou todas as despesas do imóvel e recebeu toda a renda do aluguel aos inquilinos. Mais tarde, a Receita Federal processou o filho pelo imposto de renda não pago e, por fim, o condomínio foi vendido para pagar os impostos. A mãe recebeu metade dos rendimentos. Ela processou para a outra metade, argumentando que ela era a única verdadeira proprietária porque o arrendamento conjunto havia sido criado apenas para fins de planejamento imobiliário. Ela perdeu. (Nikirk v. US, 2003 WL 22474742 (D. Ariz. 2003).)

O imposto sobre doações pode ser cobrado na transferência. Se os presentes para uma pessoa (exceto seu cônjuge) em um ano excederem o fe exclusão de imposto de doações deral ($ 15.000 para 2020), você deve apresentar uma declaração de imposto de doações com o IRS. Nenhum imposto é realmente devido, no entanto, até que você deixe ou doe uma quantia muito grande ($ 11,58 milhões em 2020) em presentes tributáveis.

Há uma grande exceção: se duas ou mais pessoas forem donas de um banco em regime de arrendamento conjunto, mas uma pessoa coloca todo ou a maior parte do dinheiro, nenhum imposto sobre doações é cobrado dessa pessoa. A teoria é que, como o contribuinte ainda tem o poder de retirar o dinheiro, nenhuma doação foi feita ainda. A doação tributável pode ser feita, no entanto, quando o outro inquilino conjunto retirar dinheiro dela. (IRS Priv. Ltr. Rul. 94-27003, 1994.)

Pode gerar disputas após a sua morte. as pessoas cometem o erro de adicionar alguém como inquilino conjunto a uma conta bancária apenas por “conveniência”. Eles querem que alguém os ajude depositando cheques e pagando contas. Mas depois que o proprietário original morre, o coproprietário pode alegar que ele ou ela tem o direito, como co-inquilino sobrevivente, de manter os fundos restantes na conta. Em alguns casos, talvez seja isso que o falecido persiste na verdade pretendida – é tarde demais para perguntar. Infelizmente, esse tipo de confusão muitas vezes leva a rixas familiares amargas e permanentes, algumas das quais são disputadas no tribunal.

Se você apenas deseja que alguém assine cheques para você, considere abrir uma conta de “conveniência” ou dar a uma pessoa de confiança uma “procuração”. De qualquer maneira, você dará a alguém de sua escolha a autoridade para usar o dinheiro em sua conta, mas apenas em seu nome.

Um cônjuge sobrevivo pode perder uma redução do imposto de renda. Se você fizer do seu cônjuge um inquilino conjunto com você em uma propriedade que possui separadamente, o cônjuge sobrevivo pode perder uma grande redução do imposto de renda mais tarde, quando a propriedade for vendida.

Você precisa se preocupar com isso problema apenas se:

• você possui uma propriedade separadamente e deseja tornar seu cônjuge um inquilino conjunto agora, em vez de deixar a propriedade para ele ou ela no momento da sua morte
• a propriedade ” O valor s aumentou (ou você espera que suba) e
• você não mora em um estado de propriedade comunitária (os estados de propriedade comunitária são Arizona, Califórnia ia, Idaho, Louisiana, Nevada, Novo México, Texas, Washington ou Wisconsin).

Para entender o problema, você precisa saber um pouco sobre as regras de “base tributária” do IRS. A base fiscal de qualquer item de propriedade é o valor a partir do qual o lucro tributável é calculado quando a propriedade é vendida. Normalmente, base é o que você pagou pelo imóvel, com alguns ajustes. Por exemplo, se você comprar uma antiguidade por $ 100, esse valor será a sua base. Se, 20 anos depois, você vendê-lo por $ 400, as regras do IRS permitem que você subtraia sua base de $ 100, deixando $ 300 em lucro tributável.

Se você possui uma propriedade por si mesmo e deixa para seu cônjuge em sua morte, sua base tributária é o valor de mercado da propriedade no momento em que foi herdada. Se o valor da propriedade aumentou, a base sobe (é “aumentada”, no jargão tributário) , também. Isso é bom, porque uma base mais alta significa menor lucro tributável quando a propriedade é vendida.

Por outro lado, se você transferir a propriedade exclusiva para arrendamento conjunto com seu cônjuge, a base fiscal da metade de você dar permanece exatamente o mesmo; não é intensificado. (26 USC § 2040.)

Conforme observado acima, há “uma regra especial para casais em estados de propriedade da comunidade: ambas as metades da propriedade da comunidade aumentam quando um dos cônjuges morre. Isso é verdade mesmo se a propriedade comunitária for mantida em regime de locação conjunta. Mas, nesse caso, o cônjuge sobrevivente deve mostrar ao IRS que a propriedade de locação conjunta era de fato propriedade comunitária, ou seja, foi comprada com fundos de propriedade comunitária. locação conjunta, é assim que o IRS irá definir. Você pode ser melhor manter o título de propriedade da comunidade em primeiro lugar.