Muitos inquilinos que assinam um contrato de aluguel de seu apartamento ou unidade de aluguel planejam ficar o tempo todo quantidade de tempo necessária no arrendamento, como um ano. Mas, apesar de suas melhores intenções, você pode querer (ou precisar) sair antes do término do seu aluguel – por exemplo, se você é um estudante do estado da Flórida e só deseja ficar em seu apartamento pelo período em que a escola estiver sessão. Ou talvez você esteja indo morar com seu namorado ou namorada. Às vezes, você pode precisar se mudar para ficar mais perto de seu novo emprego ou de um pai idoso que precise de sua ajuda.

Sair antes que um contrato de prazo fixo expire sem pagar o restante do aluguel devido sob o lease é chamado de quebra de lease. Aqui está uma breve revisão dos direitos do locatário na Flórida para rescindir um contrato de locação sem responsabilidade adicional pelo aluguel.

Direitos e responsabilidades do locatário ao assinar um contrato de locação na Flórida

Um contrato obriga você e seu senhorio por um determinado período de tempo, geralmente um ano. Em um arrendamento típico, o locador não pode aumentar o aluguel ou alterar outros termos, até que o aluguel expire (a menos que o próprio arrendamento preveja uma mudança, como um aumento no aluguel no meio do contrato). O locador não pode forçá-lo a se mudar antes do término do aluguel, a menos que você deixe de pagar o aluguel ou viole outro termo significativo, como repetidamente dar festas grandes e barulhentas. Nesses casos, os proprietários na Flórida devem seguir procedimentos específicos para encerrar o contrato. Por exemplo, o seu senhorio deve avisá-lo com três dias de antecedência para pagar o aluguel ou licença (Florida Stat. Ann. § 83-56 (3)) antes de entrar com um processo de despejo. Se você tiver violado repetidamente o contrato de aluguel em um período de 12 meses, o seu senhorio pode lhe dar um aviso de desistência incondicional, dando-lhe sete dias para se mudar. (Fla. Stat. Ann. § 83.56 (2) (a)).

Os inquilinos são legalmente obrigados a pagar o aluguel pelo período total do arrendamento, normalmente um ano, independentemente de você continuar a viver no unidade de aluguel – com algumas exceções, conforme a seguir.

Quando a rescisão de um contrato de locação é justificada na Flórida

Existem algumas exceções importantes à regra geral de que um locatário que quebra um contrato de locação deve o aluguel por todo o prazo de locação. Você pode ser capaz de se mudar legalmente antes do término do prazo do aluguel nas seguintes situações.

Você está iniciando o serviço militar ativo

Se você entrar Após o serviço militar ativo após assinar um contrato de arrendamento, você tem o direito de rescindir o contrato de acordo com a lei federal. (Lei de Ajuda Civil dos Membros da Guerra e da Defesa Nacional, 50 App. USCA § § 501 e seguintes.) Você deve fazer parte dos “serviços uniformizados”, que inclui as forças armadas, corpos comissionados da Administração Oceânica e Atmosférica nacional (NOAA) , corpo comissionado do Serviço de Saúde Pública e da Guarda Nacional ativada. Você deve informar ao senhorio por escrito sua intenção de rescindir o contrato de locação por motivos militares. Assim que o aviso for enviado pelo correio ou entregue, o contrato será rescindido 30 dias após a data o próximo vencimento do aluguel, mesmo se essa data for vários meses antes do vencimento do seu aluguel.

A unidade de aluguel não é segura ou viola os códigos de saúde ou segurança da Flórida

Se o seu senhorio não fornecer moradias habitáveis de acordo com os códigos de habitação locais e estaduais, um tribunal provavelmente concluiria que você foi “despejado construtivamente”; isso significa que o senhorio, ao fornecer uma moradia inabitável, para todos os fins práticos, “despejou” você, então você não tem mais nenhuma responsabilidade pelo aluguel. A lei da Flórida (Fla. Stat. Ann. § 83.60) estabelece requisitos específicos para os procedimentos que você deve seguir antes de sair devido a um grande problema de reparo. O problema deve ser realmente sério, como a falta de aquecimento ou outro serviço essencial.

Seu senhorio assedia você ou viola seus direitos de privacidade

De acordo com a lei estadual da Flórida, o proprietário deve avisar com 12 horas de antecedência para entrar no imóvel alugado (Flórida. Sta. Ann. § 83.53). Se o proprietário violar repetidamente seus direitos de privacidade, ou faz coisas como remover janelas ou portas, desligar seus utilitários ou mudar as fechaduras, você seria considerado “despejado construtivamente”, conforme descrito acima; isso geralmente justificaria você rescindir o contrato sem obrigação de aluguel adicional.

Dever do locador de encontrar um novo inquilino na Flórida

Os locadores na maioria dos estados (por exemplo, Arizona) devem fazer uma avaliação razoável esforço para voltar a alugar suas unidades quando um inquilino cancela um contrato, em vez de cobrar do inquilino o aluguel restante total devido sob o contrato. Infelizmente, os proprietários na Flórida (Fla. Stat. Ann. § 83.595) não têm a mesma responsabilidade de “mitigar os danos” tentando alugar suas propriedades de forma razoavelmente rápida e mantendo suas perdas ao mínimo se você se mudar antes do fim do contrato.Os senhorios na Flórida têm a opção de reenviar, aguardar e não fazer nada (nesse caso, o inquilino permanece responsável pelo aluguel quando ele se torna devido), ou invocar o direito a indenização ou rescisão antecipada. Este último recurso só está disponível se o arrendamento incluir uma cláusula de indenização por liquidação ou, além disso, que forneça um máximo de dois meses de “indenização e exige que os inquilinos dêem aviso prévio de 60 dias”. A provisão de danos liquidados deve incluir substancialmente a linguagem especificada em Fl. Estado. Ann. § 83.595.

Se você rescindir seu contrato de aluguel e se mudar sem uma justificativa legal (descrita acima), tente acertar algo com o seu senhorio. Não se mude apenas e espere que o seu senhorio consiga um novo inquilino rapidamente e não lhe cobre o tempo restante do seu aluguel. Avise seu senhorio o máximo possível e escreva uma carta sincera explicando porque você precisa sair mais cedo. Idealmente, você pode oferecer ao seu senhorio um inquilino substituto qualificado com bom crédito e referências, para assinar um novo contrato.

Mas tenha em mente que, se o senhorio não concordar em deixá-lo fora do gancho, você será responsável pelo pagamento do aluguel pelo restante do contrato. Isso pode ser uma quantia substancial de dinheiro se você sair vários meses antes do término do seu aluguel. O seu senhorio provavelmente usará primeiro o depósito de segurança para cobrir o valor devido. Mas se o seu depósito não for suficiente, o proprietário pode processá-lo, provavelmente em um tribunal de pequenas causas, onde o limite é de US $ 5.000 na Flórida.

Como minimizar sua responsabilidade financeira ao rescindir um contrato de arrendamento

Se você quiser sair mais cedo e não tiver uma justificativa legal para fazê-lo, há opções melhores do que apenas se mudar e esperar que seu locador consiga um novo inquilino rapidamente. Há muito que você pode fazer para limitar a quantidade de dinheiro necessária para pagar o seu locador e ajudar a garantir uma boa referência do locador quando estiver procurando seu próximo lugar para morar.

Você pode ajudar muito a situação, avisando o máximo possível e escrevendo uma carta sincera ao seu senhorio explicando por que você precisa sair mais cedo. Idealmente, você pode oferecer ao seu senhorio um inquilino substituto qualificado, alguém com bom crédito e excelentes referências, para assinar um novo contrato com ele.

Mais informações sobre os direitos do inquilino para rescindir um contrato de arrendamento

Every Tenant’s Legal Guide, de Janet Portman e Marcia Stewart (Nolo) fornece conselhos jurídicos e práticos abrangentes que todo inquilino precisa, desde se mudar até se mudar, incluindo como fazer com que seu senhorio cancele seu aluguel, além de dezenas de formulários e amostras cartas.

Mais informações sobre a lei do locador-inquilino na Flórida

Para saber mais sobre as leis do locador-inquilino em seu estado, consulte a seção Leis estaduais de locador-inquilino do site Nolo.