Os proprietários que desejam interromper a execução hipotecária geralmente temem lidar com os fatos que os levaram a este lugar. Lidar com esses fatos pode ser deprimente. Se eles se lembrarem de quando compraram aquela casa pela primeira vez, perder a casa provavelmente foi a última coisa que passaram pela cabeça. Poucos proprietários realmente planejam executar uma hipoteca.

Motivos para uma execução hipotecária pendente

Além daqueles que conscientemente participam de fraudes hipotecárias – com a intenção de nunca fazer um único pagamento – a maioria dos proprietários enfrenta circunstâncias atenuantes repentinas que os forçam a parar de fazer os pagamentos pontuais da hipoteca. Aqui estão alguns desses motivos:

• Perda de emprego / desemprego inesperado
• Doença repentina ou emergência médica
• Morte na família
• Divórcio / perda de uma segunda renda
• Obrigações de dívidas excessivas
• rebaixamento de emprego ou negação de promoção
• Incapacidade de pagar um taxa de juros ajustável que aumenta
• Despesas inesperadas de manutenção da casa principal
• Pagamentos em balão devidos

Formas de impedir uma execução hipotecária

A melhor maneira de impedir uma execução hipotecária na Califórnia, por exemplo, é evitar o preenchimento de um aviso de inadimplência. Mencionamos esse estado porque quase 40 milhões de pessoas vivem na Califórnia, e a Califórnia é a terra da religião imobiliária. Os credores não querem executar a hipoteca, mas apresentarão um Aviso de Inadimplência para proteger seus interesses, se necessário.

Não adie, fique envergonhado ou ignore as cartas do seu credor, porque essas respostas irão piorar a situação, não melhorar. Dependendo de sua situação particular e circunstâncias difíceis, existem algumas opções de modificação de empréstimo que seu credor pode propor, incluindo o seguinte:

• Hora de fazer seus pagamentos: os credores podem concordar espere antes de entrar com uma ação legal contra você e deixá-lo traçar um plano de reembolso que seja acessível para você. Isso se chama tolerância.
• Perdoando um pagamento: se você concordar em uma forma de Quando você ficar em dia após perder um ou dois pagamentos (sem os meios para pagá-lo), o credor pode lhe dar uma pausa e renunciar à sua obrigação. Isso é chamado de perdão de dívidas e raramente acontece.
• Distribua os pagamentos perdidos por um prazo mais longo: por exemplo, se seu pagamento for, digamos, US $ 1.200 por mês, o credor pode permitir que você adicione US $ 100 por mês a cada pagamento por um ano até que você esteja em dia. Isso é chamado de plano de reembolso.
• Alterando os termos do seu empréstimo: Se sua hipoteca for um empréstimo ajustável, o credor pode congelar a taxa de juros antes que ela aumente ou alterar a taxa de juros para uma taxa mais administrável para vocês. Um credor também pode estender o período de amortização. Isso é chamado de modificação de nota.
• Adicionando os pagamentos atrasados ao saldo do seu empréstimo: Se você tiver patrimônio suficiente e atender às diretrizes de empréstimo do credor, ele pode aumentar o saldo do seu empréstimo para incluir os pagamentos atrasados e amortize novamente o empréstimo. Isso é chamado de refinanciamento.
• Oferta de um empréstimo separado: Certos empréstimos do governo contêm cláusulas que permitem que os mutuários que atendam a critérios específicos solicitem outro empréstimo, que pagará os pagamentos perdidos. é chamado de reivindicação parcial.

Opções após um aviso de inadimplência

Quando o credor registra um aviso de inadimplência, suas opções são limitadas . É por isso que é melhor para você ligar para o seu credor antes de atrasar seus pagamentos, porque os credores muitas vezes relutam em estabelecer cronogramas de reembolso após o início do processo de execução hipotecária.

Você receberá um determinado período de tempo para atualizar os pagamentos, pagar os custos de arquivamento da execução hipotecária e p o encerramento. Isso é chamado de reintegração do seu empréstimo. Se você não puder compensar os pagamentos perdidos e o credor não trabalhar com você, aqui estão algumas outras opções para interromper a execução hipotecária:

• Venda sua casa: Entrevista real agentes imobiliários para obter uma opinião sobre o valor de mercado e DOM médio para vender sua casa. Você pode ficar tentado a contratar um corretor de descontos, mas muitos vendedores sentem que precisam da exposição e do marketing que os corretores de serviço completo oferecem. Compare os dois para determinar qual atende melhor às suas necessidades e prazo.
• Considere uma venda a descoberto: se sua casa vale menos do que o valor que você deve, você pode ser candidato a uma venda a descoberto. Uma venda a descoberto afeta o crédito, mas não é tão ruim quanto uma execução hipotecária.

• Assinar uma escritura em vez de execução hipotecária: Isso é chamado de devolução da casa ao credor. O proprietário dá ao credor uma escritura devidamente preparada e com firma reconhecida, e o credor perdoa a hipoteca, cancelando efetivamente a ação de execução hipotecária. Os credores me disseram que as ações em vez da execução hipotecária afetam o crédito da mesma forma que uma execução hipotecária.
• Aluguel de curto prazo: o credor também pode fazer um acordo em que o proprietário pode permanecer na casa até encontrar um lugar para se mover. Os proprietários inadimplentes devem negociar o direito de manter a ocupação, argumentando que se o credor seguisse em frente com a execução da hipoteca, o proprietário ainda desfrutaria do direito de posse durante o procedimento.
• Considere a falência: uma ação legal como a falência pode interromper todas as ações de execução hipotecária. Ligue para um advogado especializado em pedir falência e peça uma explicação completa de todas as opções, custos e prazos envolvidos. Não vai parar permanentemente uma ação de execução hipotecária, mas pode adiá-la.

No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, é uma corretor associado na Lyon Real Estate em Sacramento.