“O aluguel também tem aspectos positivos. Mas parece que você está apenas jogando dinheiro fora ”, disse ele. “Eu provavelmente verifico (anúncios de imóveis) talvez a cada semana ou assim, apenas para ver se algum tipo de habitação a preços acessíveis milagre aparece. Eu acho que é mais sonhar acordado do que me sentir esperançoso neste momento.”

Szuszwalak disse que entende por que os defensores da habitação se concentram nas lutas das famílias de baixa renda. Mas, ele disse: “Acho que está faltando um tipo de componente intermediário. Estou em um lugar estranho onde não estou ganhando muito, mas mais do que muitos programas de restrição de renda ”permitem.

A casa que caberia em seu orçamento – ele está procurando por algo menos de $ 250.000 – é um condomínio, disse Szuszwalak. Faltam moradias em Denver.

Por anos, a lei de defeitos de construção do Colorado, destinada a proteger os consumidores, foi responsabilizada pela falta de construção de novos condomínios. Os críticos disseram que a lei quase convidou os advogados a organizarem os proprietários de condomínios para processar por problemas de construção, tornando o seguro muito caro. A lei mudou em 2017 para exigir que mais da metade dos residentes de um complexo concordem antes de processar o desenvolvedor. Denver também decretou que desenvolvedores e empreiteiros devem ter a chance de reparar os problemas antes que os processos sejam movidos. Mas o potencial para ação legal continua a ser uma preocupação, disse o consultor imobiliário Greenly, que é especialista em condomínios.

“Precisamos construir moradias de renda média agressivamente”, disse Greenly.

Rusty Crandall, presidente de área da incorporadora nacional Meritage Homes, disse que a indústria de construção residencial abandonou condomínios no Colorado no início dos anos 2000.

“Todo o segmento não está sendo abastecido porque os construtores não quiseram ser processado ”, disse ele.

Meritage” não está se aventurando no mundo dos condomínios. Ainda há muito risco para nós. “

Então, como Denver consegue acessibilidade para todos?

O meio perdido de Szuszwalak está chamando a atenção dos desenvolvedores, que veem uma oportunidade nisso. Crandall pensa em seus filhos: “Como é que eles vão conseguir comprar uma casa, mesmo com educação universitária e um bom emprego ? ”

O Meritage de Crandall tomou medidas para resolver esse problema desenvolvendo moradias, que são construídas juntas, economizando em terras co sts. Em um condomínio residencial em Aurora chamado Painted Prairie, Meritage ainda mantém os preços sob controle, oferecendo menos opções para itens como armários de cozinha e torneiras de banheiro, permitindo que o desenvolvedor faça pedidos em grandes quantidades economicamente. Os planos são mais simples e a metragem quadrada menor.

Crandall disse que sua empresa descobriu que os consumidores estão dispostos a abrir mão de coisas como porões para economizar dinheiro. As residências compactas Painted Prairie da Meritage estão vendendo por US $ 300.000, o que é cerca de US $ 140.000 a menos do que o preço médio de fechamento de uma casa em Denver em abril.

Um desenvolvedor menor, Paul Malone, também tem como objetivo médio compradores de renda. Malone está trazendo componentes de um projeto de condomínio de 39 unidades que ele chama de Nightingale de uma fábrica de moradias modulares em Minnesota para construir em um local no bairro Uptown de Denver. Por causa do risco de ser processado apresentado pela lei de defeitos de construção, ele disse, seus custos de seguro são três vezes o que seriam se ele não estivesse construindo condomínios. Ele está começando pequeno e pretende construir relacionamentos fortes com seus compradores, esperando que isso os incentive a trabalhar com ele para resolver quaisquer problemas em vez de ir a tribunal.

A construção modular é vista como uma forma de construir com mais eficiência . Nightingale terá estúdios a partir de $ 250.000, um dormitório por $ 299.000 e dois dormitórios por $ 437.000. De acordo com a Denver Metro Association of Realtors, o preço médio de um condomínio em abril era de $ 322.000.

Malone reconheceu que suas 39 unidades não terão um grande impacto no fornecimento. Mas ele disse que outros desenvolvedores também estão considerando construir condomínios de preço médio.

“Eu gostaria que mais”, disse Malone. “Porque é importante para a geração do milênio ter condições de comprar casas.”

A Habitat for Humanity’s Lafferty está desenvolvendo moradias à venda para famílias que não têm o poder de compra dos clientes que Malone tem como alvo. E ela quer a ajuda dos formuladores de políticas.

Lafferty sugeriu, por exemplo, que as cidades poderiam reduzir as taxas de planejamento e permissão exigidas dos incorporadores se construíssem moradias ao alcance de locatários ou compradores de baixa e média renda.

Denver está considerando exatamente isso, disse Laura Aldrete, que chefia o departamento encarregado de determinar se os planos de um incorporador atendem aos critérios da cidade para a emissão de licenças de construção. Aldrete disse que seu Departamento de Planejamento e Desenvolvimento Comunitário está embarcando em um projeto piloto que oferecerá licenças rápidas e taxas reduzidas para desenvolvedores de moradias populares.

Aldrete acrescentou que está trabalhando com Britta Fisher, chefe do departamento de habitação de Denver, em um projeto que explora como o zoneamento pode aumentar a acessibilidade.

“O zoneamento por muitos anos fez exatamente o oposto, ”Aldrete disse. (O zoneamento de vastas áreas de Denver e cidades em todo o país para casas unifamiliares, por exemplo, consumiu terras, aumentando os custos dos terrenos.)

Como parte do projeto, Aldrete está considerando abordagens como permitir mais duplexes e triplexes para adicionar densidade. Fisher disse que as unidades residenciais acessórias, agora legais em 25% de Denver, são outra maneira de aumentar suavemente o número de pessoas que vivem em qualquer parcela de terra. ADUs, ou apartamentos avós, também poderia criar maneiras para famílias de baixa renda ganharem ou para várias gerações de uma família viverem perto e apoiarem umas às outras, disse Fisher.

Mas ADUs podem ser caros. No ano passado, o Conselho Municipal de Denver aprovou um fundo de $ 500.000 para os residentes do lado oeste construírem ADUs em suas propriedades. quem concorda em alugar as propriedades a taxas abaixo do mercado pode obter empréstimos de até US $ 25.000 para a construção de uma segunda casa. Os proprietários só precisam pagar o empréstimo se venderem a propriedade dentro de 25 anos.

Em 2017, o prefeito Michael Hancock fez um esforço para ajudar famílias de renda baixa e moderada a conseguir apartamentos vazios a preços de mercado. Isso levou ao programa Lower Income Voucher Equity, ou LIVE Denver, pelo qual os proprietários podiam obter subsídios da cidade para que famílias ganhando entre 40 e 80% da área média pudessem obter moradia. Até agora, apenas 17 famílias foram colocadas em moradias através do LIVE Denver.

Fisher, o chefe de habitação da cidade, disse que a cidade está avaliando a iniciativa. Ela disse que a alta rotatividade entre os administradores de propriedades significa que a cidade tem que continuar educando os proprietários sobre como o programa funciona.

Em 2017, a cidade lançou um fundo de habitação com o objetivo de criar e preservar mais de 6.200 propriedades acessíveis casas em uma década. Tudo começou com US $ 15 milhões e desde então dobrou.

O fundo é usado principalmente para distribuir subsídios e empréstimos para ajudar incorporadores privados que oferecem moradias abaixo das taxas de mercado. É financiado em parte por impostos, inclusive sobre a maconha, e em parte por taxas pagas por incorporadores que não querem construir eles próprios moradias abaixo das taxas de mercado.

Greenly disse isso em vez de contribuir com dinheiro para um fundo, talvez os desenvolvedores devam ser obrigados a construir uma certa quantidade de moradias populares em uma cidade que atualmente tem cerca de 23.000 casas com renda restrita. ”

” Precisamos da moradia “, disse ela.

Fisher disse que a cidade pode criar incentivos para incorporadores sem eliminar os antigos. Ela apontou as mudanças de zoneamento nos últimos anos que permitiram que incorporadores construíssem mais se incluíssem moradias populares nos projetos.

“É não é sobre remover uma única ferramenta ou adicionar uma única ferramenta ”, disse Fisher.

Ela disse que novas fontes de financiamento são necessárias para ficar abaixo da taxa de mercado das habitações construídas. A principal ferramenta de financiamento por décadas tem sido os créditos fiscais federais. Os desenvolvedores que recebem créditos os vendem aos investidores em troca de dinheiro que eles usam para construir. Uma agência estadual distribui créditos fiscais estaduais e federais em uma base competitiva, geralmente recebendo muito mais solicitações do que pode atender. Freqüentemente, os desenvolvedores se inscrevem várias vezes antes de ganhar uma concessão.

Quem é o responsável pela habitação a preços acessíveis?

James Roy II, um organizador da comunidade em Denver, quer que a discussão vá além dos desenvolvedores e legisladores. Ele disse que hospitais e escolas, cujos funcionários estão sendo excluídos do mercado imobiliário de Denver, podem fornecer soluções como doar terrenos ou fazer concessões para reduzir o custo da habitação. Roy disse que coaching financeiro, aulas de propriedade de casa e outras ferramentas precisam ser mais amplamente implantadas para ajudar famílias pobres a se prepararem para comprar casas.

“São as famílias que estamos impactando. São os indivíduos. São as crianças”, disse. “Pensar nisso como a produção de moradias perde todo o ponto.”

Elena Martinez pegou um folheto sobre uma aula de propriedade imobiliária alguns anos atrás. Quando criança, Martinez viajava entre as casas de sua mãe em Los Angeles e de seu pai em Denver. Ela viveu sem-teto.

“Eu queria um lugar estável. Não tive isso enquanto crescia”, disse ela.

De certa forma, o curso de propriedade de uma casa que ela fez deixou Martinez desanimada. Ela conheceu colegas de classe que estavam mais bem preparados e corretores de imóveis e agentes de crédito que não eram encorajadores.

“Eu me sentia meio sem esperança. Como se eu não tivesse os critérios para comprar uma casa ”, disse ela. “Eu não tinha poupança nem almofada.”

Martinez não desistiu. Ela foi morar com uma das filhas para economizar dinheiro e pagar contas. Há dois anos, Martinez comprou uma casa em Brighton.Ela havia alugado por oito anos no bairro de Globeville de Denver e gostava de lá, mas Brighton era onde ela podia comprar. Ela disse que não queria gastar mais do que US $ 320.000.

Martinez aprendeu na aula de casa própria sobre programas de empréstimo e pagamento inicial oferecidos por organizações como a Colorado Housing and Finance Authority. Martinez acabou economizando US $ 5.000 e recebeu US $ 15.000 em assistência para pagamento de entrada da CHFA na forma de um segundo empréstimo.

Martinez tem seu próprio negócio, EHijole Tacos and Catering. Recentemente, ela também começou a trabalhar no turno da noite como técnica psiquiátrica em um centro de reabilitação para mulheres em recuperação de abuso de substâncias. Seu marido também tem dois empregos, como entregador e como trabalhador de manutenção de ruas na cidade de Denver. Sua hipoteca é de $ 2.160 por mês, quase o dobro do que ela pagava pelo aluguel. Ela paga $ 2.300 por mês porque quer progredir.

“Eu realmente queria essa estrutura (de ter uma casa) quando era mais jovem”, disse ela. “Infelizmente, nunca consegui. Agora sou avó e consegui. ”

Além da aula de compra de casa própria, Martinez dá crédito a organizações que a ajudaram a se tornar uma empresária.

Yessica Holguin é o diretor executivo do Center for Community Wealth Building de Denver, que usa treinamento profissional, desenvolvimento de empreendedorismo e outras estratégias para ajudar pessoas de comunidades historicamente negligenciadas a obter autossuficiência econômica.

“Não seria ruim se estivéssemos construir apartamentos de US $ 2.500 (por mês) se as pessoas pudessem morar lá ”, disse Holguin.

A organização de Holguin ajudou Martinez a iniciar seu negócio de catering e encontrar trabalho na indústria de alimentos, mesmo depois que a pandemia encerrou grande parte da economia de Denver .

Eric Kornacki também está preocupado com a viabilidade econômica de comprar uma casa em Denver. Em 2009, ele ajudou a lançar um projeto de segurança alimentar que se transformou na organização sem fins lucrativos Re: Vision em Westwood. Ele recentemente deixou o Re: Vision para for uma nova organização sem fins lucrativos chamada Uplands Community Collective , que trabalha ao lado de uma construtora.

Kornacki é encarregada de garantir, entre outras coisas, que os moradores sejam contratados para construir o projeto de desenvolvimento O construtor de moradias Uplands, Jeff Handlin, está propondo: 2.350 apartamentos, sobrados e quartos individuais – casas independentes de família oferecidas a preços diferentes, bem como áreas comerciais e recreativas, em um terreno em Westminster, ao norte de Denver.

Handlin recebeu algumas críticas de residentes da área preocupados em perder espaços abertos e ganhando o que eles veem como vizinhos demais.

“Precisamos de densidade para tornar nossos bairros mais inclusivos. Eu sei que não é popular ”, disse Handlin. “Todos nós temos que pensar em quantas pessoas queremos ter acesso ao nosso ecossistema habitacional. A tenda tem que ficar maior.”

Gene Myers, CEO da Thrive Home Builders, é especializado em casas para pessoas de renda baixa e moderada. Myers se orgulha da eficiência energética de seus produtos, dizendo que eles os mantêm acessíveis depois que as famílias se mudam.

Myers acaba de vender a 271ª casa em um de seus projetos em Stapleton . Ele disse ter ouvido comentários depreciativos de residentes mais estabelecidos sobre o que os novos proprietários poderiam trazer para o bairro. Seus temores não se concretizaram, disse ele.

“Não há sofás nas varandas da frente, ” ele disse. “Tudo que eles precisavam era de uma chance.”

Correção: devido a um erro de um repórter, uma versão anterior desta história afirmava incorretamente que Gene Myers construiu casas para o Colorado Community Land Trust. Ele não.