Lis pendens é uma doutrina antiga e frequentemente mal compreendida sobre interesses não ortodoxos no mercado imobiliário. A doutrina da litispendência significa literalmente “processo pendente” e os avisos de litispendência são a máquina por meio da qual uma parte com uma reivindicação de bens imóveis não registrada ou não comprovada pode colocar terceiros interessados na propriedade mediante notificação da reivindicação ou interesse.

Quem trabalha com imóveis deve saber estas quatro coisas sobre litispendência:

O conteúdo do aviso litispendente é importante.

Em muitos estados, os avisos de litispendência são regidos por lei. Isso significa que, como um interesse legal, uma parte que entrega o aviso deve cumprir os requisitos do aviso que o estatuto exige ou o aviso é inválido. Mesmo em jurisdições onde A litispendência é uma doutrina de common law, muitas disputas envolvendo litispendência abordam se o aviso é suficientemente adequado para ter qualquer efeito técnico.

Os avisos litigiosos podem ser uma ferramenta poderosa.

Porque lis pendens são normalmente registrados na propriedade real registros, o efeito da litispendência é alertar outras pessoas de que há uma disputa sobre o imóvel. Quem adquirir ou se interessar pelo imóvel após a vigência da litispendência ficará sujeito à litispendência. A litispendência, portanto, aumenta a influência de uma parte com direitos ou interesses ambíguos em bens imóveis. Por exemplo, quando houver uma disputa sobre a exequibilidade de uma carta de intenção de aquisição de um imóvel, o comprador em potencial pode adicionar peso à sua reivindicação usando um aviso de litispendência, desde que o comprador esteja confiante de que há um vínculo, mas direito de comprar a propriedade ainda não realizado. Da mesma forma, se houver uma dúvida sobre a exequibilidade de um contrato de incorporação imobiliária, o potencial incorporador pode proteger seus interesses na propriedade e evitar atividades futuras que envolvam o uso alternativo de bens imóveis por meio de um aviso de litispendência.

O uso impróprio de avisos de litispendência também acarreta riscos.

Gravar avisos de litispendência no contexto errado, prematuramente ou para um propósito impróprio pode criar responsabilidade para a parte afirmando o interesse. O uso excessivo de um aviso de litispendência pode constituir calúnia de propriedade. Em muitas jurisdições, isso pode expor uma parte a responsabilidades consequentes e derivadas significativas, bem como, em muitas jurisdições, responsabilidade por honorários advocatícios da parte caluniada.

Compreender a prática e a lei locais quanto a questões de litispendência.

A lei e a prática litigiosa diferem – às vezes dramaticamente – entre jurisdições. Um caso federal recente ressalta o risco de usar litispendência em uma jurisdição desconhecida. Lá, um advogado licenciado em Nova York apareceu pro hac vice no tribunal federal de Wisconsin e entrou com uma notificação de litispendência relacionada à reclamação de seus clientes. A reclamação controvertida que serviu de base à notificação dizia respeito a uma reclamação relativa a bens pessoais que ainda não tinham sido submetidos a julgamento. Como a reivindicação não estava relacionada ao imóvel que era o assunto do aviso e por causa de outros defeitos técnicos no aviso de acordo com a lei de Wisconsin, a estratégia do reclamante saiu pela culatra e o tribunal distrital federal anulou o aviso e sancionou o advogado, bem como o cliente do advogado. O advogado também perdeu seu status de pro hac vice e não pôde continuar representando seu cliente na disputa principal entre as partes.