Quão difícil é obter um empréstimo FHA para um condomínio? É incrivelmente fácil ou impossivelmente difícil.

Veja o porquê …

Um condomínio DEVE estar em um projeto aprovado – e a lista de aprovação é curta!

Se você estiver interessado em comprar um condomínio, poderá descobrir que sua capacidade de obter um empréstimo FHA é extremamente limitada. Para que o FHA faça um empréstimo em um projeto de condomínio, o próprio projeto deve primeiro ser aprovado pelo FHA. Infelizmente, apenas um pequeno número de projetos de condomínio em qualquer área de mercado aparece na lista FHA de condomínios aprovados.

A razão para o número limitado de aprovações é que o processo de aprovação em si é pesado e demorado , e muitas vezes caro. Por esse motivo, a maioria dos condomínios ignora a aprovação da FHA, forçando os compradores a usar apenas empréstimos convencionais.

Os empréstimos convencionais representam a maior parte das hipotecas de condomínios. Isso ocorre porque não existe um processo formal de aprovação de um condomínio para fins convencionais de empréstimo. O credor individual só precisa certificar que o projeto atende a certos padrões do setor e pode, então, fazer empréstimos nesse projeto.

A menos que um condomínio tenha sido especificamente aprovado pelo FHA, você não poderá obter um empréstimo do FHA para uma unidade do projeto.

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O que o FHA precisa para aprovar um projeto de condomínio

O FHA tem um grande número de requisitos muito específicos que devem ser atendidos a fim de aprovar um projeto de condomínio para empréstimo para fins.

Este é um processo complicado – você pode ler o artigo oficial da FHA sobre os requisitos do condomínio aqui – mas aqui estão os princípios básicos:

Deve ter cobertura de seguro adequada

Um condomínio é uma pessoa jurídica que possui tanto a propriedade comum dentro de um projeto, quanto as próprias estruturas físicas que contêm as unidades habitacionais. O “proprietário” de uma única unidade de condomínio é dono apenas do interior da unidade, das paredes internas para dentro. A associação de condomínio é dona de tudo o mais. Como tal, a associação de condomínio deve ter seguro adequado para cobrir riscos comuns.

Inclui seguro de periculosidade, que cobre danos no exterior dos edifícios (o proprietário da unidade condominial deve ter seguro de recheio para cobrir os bens pessoais). Também deve manter seguro de responsabilidade civil, caso haja sinistro ocorrido no imóvel e resultar em ações judiciais ou outras reivindicações.

Se o projeto do condomínio estiver localizado em uma zona de risco de inundação, a associação também será obrigada a manter um seguro contra inundações adequado.

O FHA fará uma revisão as apólices de seguro mestre do condomínio para determinar a extensão e adequação da cobertura.

Uso comercial limitado

Qualquer projeto de condomínio aprovado pela FHA deve ser principalmente de natureza residencial. comercial você sage – incluindo varejo ou espaço de escritório – é limitado a não mais do que 25% do espaço total do projeto.

Restrição de propriedade individual

Não mais do que 10% do total de unidades em qualquer projeto de condomínio pode ser propriedade de um investidor. Essa restrição também se aplica a construtores e incorporadores, que podem alugar unidades não vendidas. A FHA deseja que a maioria das unidades seja ocupada pelo proprietário e procurará de perto os fatores que farão o contrário.

O projeto deve estar substancialmente concluído

Isso significa que a área comum as estruturas, assim como as próprias unidades habitacionais, devem ser concluídas. Haverá exceções para pequenos trabalhos inacabados, como paisagismo. Essa restrição por si só é um dos principais motivos pelos quais mais condomínios não são aprovados pela FHA. Embora um construtor ou desenvolvedor possa ter um forte incentivo para obter a aprovação do FHA, eles são impedidos de fazer isso nos estágios iniciais de desenvolvimento – quando essa aprovação seria mais benéfica – pelo fato de que o projeto não está concluído.

Restrições do contrato / estatuto

O FHA revisará o estatuto e os contratos do condomínio. Eles vão querer saber se os documentos não contêm linguagem que dê à associação “direito de preferência” de qualquer forma que viole o Fair Housing Act. Eles também querem ter certeza de que isso não interfere com o direito do credor hipotecário de encerrar em uma unidade.

Proibição de “condotels”

Um “condolel” é um projeto de condomínio que também funciona como uma propriedade do tipo resort. Os compradores podem comprar uma unidade como residência principal , mas também existem instalações – bem como recursos de gerenciamento no local – que podem ser alugadas por um período curto para veranistas. A FHA proíbe esse tipo de projeto.

Localização do projeto

O projeto deve estar localizado a uma distância razoável de uma estrada movimentada, uma ferrovia ativa, um aeroporto ou um campo de aviação militar.Também não pode ser próximo a um lixão ou aterro sanitário ou construído em um local com solo instável.

Ocupação do proprietário

Pelo menos 50% das unidades do projeto devem ser ocupadas pelo proprietário , ou vendidas a proprietários que pretendem ocupar as unidades.

Pagamento de taxas de associação de proprietários

Não mais do que 15% das unidades podem estar em atraso em suas taxas de associação de proprietários. Isso está relacionado à integridade financeira da associação e sua capacidade de manter cobertura de seguro e manutenção adequada.

Reservas de capital

Uma vez que uma associação de condomínio possui todas as estruturas físicas, incluindo estradas e calçadas, deverá haver reservas adequadas para eventual reposição de todas as estruturas. Uma revisão da situação da reserva não deve ter mais de 12 meses.

Este é apenas um resumo dos requisitos gerais para a aprovação de um projeto de condomínio FHA. Se você gostaria de pesquisar o tópico com mais detalhes, você pode revisar a FHA Mortgagee Letter 2009-09.

Suas opções se um projeto de condomínio não for aprovado pelo FHA

Então, o que pode que você faria se você encontrar a unidade perfeita em um condomínio que não foi aprovado pela FHA? Existem duas opções:

Escolha um empréstimo convencional

Conforme observado acima, os empréstimos convencionais podem ser feitos em um projeto de condomínio, desde que o credor possa certificar que o projeto atende à indústria básica padrões para fins de empréstimo. Isso lhe dará uma escolha de muito mais projetos de condomínio do que você encontrará na lista de projetos aprovados do FHA.

Peça à associação do condomínio ou ao seu credor para obter a aprovação do FHA

Embora seja nunca é demais perguntar, essa ideia provavelmente será derrubada rapidamente. É preciso resmas de documentação e semanas de revisão pelo FHA para que um projeto seja aprovado. E, mais provavelmente, haverá vários pedidos de documentação adicional ao longo do caminho. A maioria das associações de condomínios e credores tem pouco tempo nem orçamento para aprovar o projeto para um único empréstimo. Também é inteiramente possível que o projeto já tenha sido submetido para aprovação pelo FHA, mas foi recusado.

Portanto, embora todo o tópico de aprovações de condomínio do FHA seja complicado, suas escolhas são na verdade muito simples: qualquer uma das compras uma unidade em um projeto de condomínio aprovado pela FHA ou vá com um financiamento convencional.

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