„Există și părți pozitive ale închirierii. Dar se simte doar ca arunci banii ”, a spus el. „Probabil verific (listări imobiliare) poate în fiecare săptămână sau cam așa ceva, doar pentru a vedea dacă apare un fel de locuință miracolă la prețuri accesibile. Cred că este mai visător decât să mă simt plin de speranță în acest moment.”

Szuszwalak a spus că înțelege de ce susținătorii locuințelor se concentrează asupra luptelor gospodăriilor cu venituri mai mici. Dar, a spus el, „cred că lipsește un fel de componentă mijlocie. Sunt cam într-un loc ciudat în care nu fac o grămadă, dar permit mai mult decât o mulțime de programe cu restricții de venit.

Locuința care s-ar potrivi bugetului său – el caută ceva sub 250.000 de dolari – este un condominiu, a spus Szuszwalak. Acolo locuințele din Denver lipsesc.

De ani de zile, legea Colorado privind defectele de construcție, menită să protejeze consumatorii, a fost acuzată de lipsa unei noi construcții de apartamente. Criticii au spus că legea aproape îi invita pe avocați să organizeze proprietarii de apartamente pentru a da în judecată din cauza problemelor de construcție, ceea ce face asigurarea foarte costisitoare. Legea s-a schimbat în 2017 pentru a impune ca mai mult de jumătate din locuitorii unui complex să fie de acord înainte de a da în judecată dezvoltatorul. Denver a decretat, de asemenea, că dezvoltatorii și contractanții ar trebui să aibă șansa de a repara problemele înainte ca procesele să fie intentate. Dar potențialul de acțiune în justiție rămâne o preocupare, a spus consultantul imobiliar Greenly, care este specializat în apartamente.

„Trebuie să construim în mod agresiv locuințe cu venituri medii”, a spus Greenly.

Rusty Crandall, președinte de zonă al dezvoltatorului național Meritage Homes, a declarat că industria construcțiilor de case a abandonat condosurile din Colorado la începutul anilor 2000.

„Întregul segment nu este furnizat deoarece constructorii nu au vrut să fii dat în judecată „, a spus el.

Meritage” nu se aventurează în lumea condo. Există încă prea multe riscuri pentru noi. „

Deci, cum reușește Denver să își asume accesibilitatea pentru toți?

Centrul lipsă al lui Szuszwalak atrage atenția din partea dezvoltatorilor, care văd oportunitatea acolo. Crandall se gândește la copiii săi: „Cum își vor putea permite o casă, chiar și cu o educație la facultate și o slujbă bună ? ”

Crandall’s Meritage a luat măsuri pentru a soluționa această problemă dezvoltând case de oraș, care sunt construite aproape împreună, economisind pe terenuri sts. La o amenajare a unei locuințe din Aurora numită Painted Prairie, Meritage păstrează în continuare prețurile sub control oferind mai puține opțiuni pentru articole precum dulapuri de bucătărie și baterii de baie, permițând dezvoltatorului să comande în vrac din punct de vedere economic. Planurile sunt mai simple, iar suprafața pătrată este mai mică.

Crandall a declarat că compania sa a constatat că consumatorii sunt dispuși să renunțe la lucruri precum subsolurile pentru a economisi bani. Companiile urbane compacte Painted Prairie de la Meritage se vând la prețuri mici de 300.000 de dolari, ceea ce reprezintă aproximativ 140.000 de dolari mai puțin decât prețul mediu de închidere al unei case din Denver în aprilie.

Un dezvoltator mai mic, Paul Malone, vizează, de asemenea, cumpărători de venituri. Malone aduce componente ale unui proiect de apartamente de 39 de unități pe care îl numește The Nightingale de la o fabrică de locuințe modulare din Minnesota pentru a le ridica într-un amplasament din cartierul Uptown din Denver. Din cauza riscului de a fi trimis în judecată, prezentat de legea cu privire la defectele de construcție, a spus el, costurile sale de asigurare sunt de trei ori mai mari decât în cazul în care nu ar construi apartamente. El începe puțin și intenționează să construiască relații puternice cu cumpărătorii săi, sperând că îi va încuraja să lucreze cu el pentru a răspunde oricăror preocupări, mai degrabă decât să meargă în instanță.

Construcția modulară este văzută ca o modalitate de a construi mai eficient . Nightingale va avea studiouri începând de la 250.000 de dolari, un dormitor la 299.000 de dolari și două dormitoare la 437.000 de dolari. Potrivit Asociației de Agenți Imobiliari din Denver, prețul mediu al unui apartament în aprilie a fost de 322.000 de dolari.

Malone a recunoscut că cele 39 de unități ale sale nu vor avea un impact mare asupra aprovizionării. Dar el a spus că și alți dezvoltatori se gândesc să construiască apartamente la prețuri reduse.

„Aș vrea mai mult”, a spus Malone. „Pentru că este important ca milenialii să-și poată permite să cumpere case.”

Habitat for Humanity’s Lafferty dezvoltă locuințe pentru vânzare pentru familiile care nu au puterea de cumpărare a clienților pe care Malone îi vizează. Și dorește ajutor de la factorii de decizie politică.

Lafferty a sugerat, de exemplu, că orașele ar putea reduce tarifele de planificare și de autorizare necesare dezvoltatorilor dacă construiesc locuințe la îndemâna chiriașilor sau cumpărătorilor cu venituri mici și moderate.

Denver ia în considerare doar asta, a spus Laura Aldrete, care conduce departamentul responsabil cu stabilirea dacă planurile unui dezvoltator îndeplinesc criteriile orașului pentru eliberarea autorizațiilor de construire. Aldrete a declarat că Departamentul său de Planificare și Dezvoltare Comunitară se lansează într-un proiect pilot care va oferi autorizații accelerate și taxe reduse pentru dezvoltatorii de locuințe la prețuri accesibile.

Aldrete a adăugat că lucrează cu Britta Fisher, șefa departamentului de locuințe din Denver, la un proiect care explorează modul în care zonarea poate crește accesibilitatea.

„Zonarea timp de mulți ani a făcut exact opusul, „A spus Aldrete. (Zonarea unor zone întinse de Denver și orașe din întreaga țară pentru case unifamiliale, de exemplu, au consumat terenuri, crescând costurile terenurilor.)

Ca parte a proiectului lor, Aldrete are în vedere abordări precum permiterea mai multor duplexuri și triplexuri pentru a adăuga densitate. Fisher a spus că unitățile de locuințe accesorii, acum legale în 25 la sută din Denver, sunt un alt mod de a crește ușor numărul de persoane care trăiesc pe o singură parcelă de teren. ar putea crea, de asemenea, modalități prin care familiile cu venituri mici să câștige venituri sau ca mai multe generații ale unei familii să trăiască aproape și să se întrețină reciproc, a spus Fisher.

Dar ADU-urile pot fi costisitoare. Anul trecut, Consiliul municipal din Denver a aprobat un fond de 500.000 de dolari pentru rezidenții din partea de vest pentru a construi ADU-uri pe proprietatea lor care sunt de acord să închirieze proprietățile la tarife inferioare pieței pot obține împrumuturi de până la 25.000 USD pentru construirea unei a doua case. Proprietarii de case trebuie să ramburseze împrumutul numai dacă vând proprietatea în termen de 25 de ani.

În 2017, primarul Michael Hancock a făcut o acțiune pentru a ajuta familiile cu venituri mici și moderate să intre în apartamente goale. Acest lucru a condus la programul de titluri de valoare pentru venituri mai mici, sau LIVE Denver, în cadrul căruia proprietarii ar putea primi subvenții de oraș, astfel încât familiile care câștigă între 40 și 80 la sută din mediana zonei să poată obține locuințe. Până în prezent, doar 17 familii au fost plasate în locuințe prin LIVE Denver.

Fisher, șeful locuințelor orașului, a declarat că orașul evaluează inițiativa. Ea a spus că cifra de afaceri ridicată în rândul administratorilor de proprietăți a însemnat că orașul a trebuit să continue educarea proprietarilor cu privire la modul în care funcționează programul.

În 2017, orașul a lansat un fond de locuințe cu scopul de a crea și păstra mai mult de 6.200 la prețuri accesibile case într-un deceniu. A început cu 15 milioane de dolari și de atunci s-a dublat.

Fondul este utilizat în principal pentru acordarea de subvenții și împrumuturi pentru a ajuta dezvoltatorii privați care oferă locuințe sub ratele pieței. Este finanțat parțial de impozite, inclusiv pe marijuana, și parțial de taxele plătite de dezvoltatorii care nu doresc să construiască ei înșiși locuințe sub rata de piață.

Greenly a spus că, în loc să contribuie cu numerar la un fond, poate că dezvoltatorilor ar trebui să li se solicite să construiască o anumită cantitate de locuințe la prețuri accesibile într-un oraș care are în prezent aproximativ 23.000 de case cu restricții de venit. ”

„ Avem nevoie de locuințe ”, a spus ea.

Fisher a spus că orașul poate crea stimulente pentru dezvoltatori fără a le elimina pe cele vechi. Ea a subliniat schimbările de zonare din ultimii ani care le-au permis dezvoltatorilor să construiască mai înalte dacă includ locuințe accesibile în proiecte.

„Este nu despre înlăturarea unui singur instrument sau adăugarea unui singur instrument „, a spus Fisher.

A spus că sunt necesare noi surse de finanțare pentru a ajunge la construcția unei locuințe sub rata de piață. Principalul instrument de finanțare de zeci de ani au fost creditele fiscale federale. Dezvoltatorii cărora li se acordă credite le vând investitorilor pentru numerar pe care îl folosesc apoi pentru a construi. O agenție de stat distribuie atât credite fiscale de stat, cât și federale pe o bază competitivă, primind de obicei multe mai multe cereri decât poate satisface. Adesea, dezvoltatorii aplică de mai multe ori înainte de a câștiga o subvenție.

Cine este responsabil pentru locuințe la prețuri accesibile?

James Roy II, un organizator comunitar din Denver, dorește ca discuția să treacă dincolo de dezvoltatori și decidenți. El a spus că spitalele și școlile, ai căror angajați sunt scăpați de pe piața locuințelor din Denver, pot oferi soluții precum donarea de terenuri sau acordarea de subvenții pentru a reduce costul locuințelor. Roy a spus că instruirea financiară, cursurile de proprietate asupra locuințelor și alte instrumente trebuie să fie implementate pe scară mai largă pentru a ajuta familiile sărace să se pregătească pentru a cumpăra case.

„Suntem familiile pe care le influențăm. Sunt persoane fizice. Sunt copii”, Roy „Gândindu-ne la acest lucru, producția de locuințe pierde din toate punctele de vedere.”

Elena Martinez a luat un prospect despre o clasă de proprietate a locuințelor acum câțiva ani. În copilărie, Martinez trecuse între casele mamei sale din Los Angeles și ale tatălui ei din Denver. Ea a experimentat lipsa de adăpost.

„Am vrut un loc de stabilitate. Nu am avut asta crescând”, a spus ea.

În anumite privințe, cursul de proprietate asupra locuințelor pe care l-a urmat L-a lăsat pe Martinez descurajat. A întâlnit colegi de clasă care erau mai bine pregătiți și agenți imobiliari și ofițeri de împrumuturi care nu erau încurajatori.

„M-am cam simțit fără speranță. De parcă nu aș avea criteriile pentru a cumpăra o casă ”, a spus ea. „Nu am avut economii și nici o pernă.”

Martinez nu a renunțat. S-a mutat cu una dintre fiicele ei pentru a economisi bani și a achita facturile. În urmă cu doi ani, Martinez a cumpărat o casă în Brighton.Închiriaseră opt ani în cartierul Globeville din Denver și îi plăcea acolo, dar Brighton era locul în care își putea permite să cumpere. Ea a spus că nu vrea să cheltuiască mai mult de 320.000 de dolari.

Martinez a aflat în clasa de proprietate asupra locuinței despre programele de asistență pentru împrumuturi și avansuri oferite de organizații precum Colorado Housing and Finance Authority. Martinez a economisit în cele din urmă 5.000 de dolari și a primit 15.000 de dolari în avans pentru asistență de la CHFA sub forma unui al doilea împrumut.

Martinez are propria afacere, EHijole Tacos și Catering. Recent, a început să lucreze în schimbul de noapte ca tehnician psihiatric la o unitate de reabilitare pentru femeile care se recuperează după abuzul de substanțe. Soțul ei are, de asemenea, două slujbe, ca om de livrare și ca lucrător la întreținerea străzii pentru orașul Denver. Ipoteca ei este de 2.160 USD pe lună, aproape dublu față de ceea ce plătea pentru chirie. Plătește 2.300 de dolari pe lună pentru că vrea să meargă înainte.

„Mi-am dorit cu adevărat acea structură (deținerea unei case) când eram mai tânără”, a spus ea. „Din păcate, nu am realizat-o niciodată. Acum sunt bunică și am făcut-o. ”

În plus față de acea clasă de proprietate asupra locuințelor, Martinez acordă credite organizațiilor care au ajutat-o să devină antreprenor.

Yessica Holguin este director executiv al Centrului pentru Dezvoltarea Bogăției Comunitare din Denver, care folosește formarea profesională, dezvoltarea antreprenorială și alte strategii pentru a ajuta oamenii din comunitățile trecute cu vederea istoric să câștige autonomia economică.

„Nu ar fi rău dacă am fi construind apartamente de 2.500 de dolari (pe lună) dacă oamenii își permiteau să locuiască acolo „, a spus Holguin.

Organizația Holguin a ajutat-o pe Martinez să-și înceapă afacerea de catering și să găsească de lucru în industria alimentară chiar și după ce pandemia a închis o mare parte din economia din Denver. .

Eric Kornacki este preocupat, de asemenea, de viabilitatea economică a cumpărării unei case în Denver. În 2009 a ajutat la lansarea unui proiect de securitate alimentară care a devenit organizația non-profit Re: Vision din Westwood. Recent, a părăsit Re: Vision pentru un nou organism nonprofit numit Uplands Community Collective , care funcționează alături de un constructor de locuințe.

Kornacki este însărcinat să se asigure, printre altele, că localnicii sunt angajați pentru a construi proiectul de dezvoltare. Constructorul de locuințe al Uplands, Jeff Handlin, propune: 2.350 de apartamente, case -căsuțe decomandate de familie oferite la prețuri diferite, precum și afaceri și zone de recreere, pe o parcelă din Westminster, chiar la nord de Denver.

Handlin a primit ceva împingere înapoi de la locuitorii din zonă îngrijorați de pierderea spațiului deschis și câștigând ceea ce ei consideră ca fiind prea mulți vecini.

„Avem nevoie de densitate pentru a face cartierele noastre mai incluzive. Știu că nu este popular ”, a spus Handlin. „Trebuie să ne gândim cu toții la câți oameni dorim să avem acces la ecosistemul nostru de locuințe. Cortul trebuie să devină mai mare.”

Gene Myers, CEO al Thrive Home Builders, este specializat în case Myers se mândrește cu eficiența energetică a produselor sale, spunând că le menține la prețuri accesibile după ce familiile se mută.

Myers tocmai a vândut cea de-a 271-a casă într-unul din proiectele sale din Stapleton. El a spus că a auzit comentarii disprețuitoare de la rezidenți mai stabili despre ceea ce ar putea aduce noii proprietari de case în cartier. Temerile lor nu s-au împlinit, a spus el.

„Nu sunt canapele pe verandele din față ” el a spus. „Tot ce aveau nevoie era o șansă.”

Corecție: Din cauza unei erori a reporterului, o versiune anterioară a acestei povești spunea în mod incorect că Gene Myers a construit case pentru Colorado Community Land Trust. El nu.