Multiplicatorul de chirie brut (sau GRM) este o metodă ușoară, care nu se înregistrează, pentru estimarea valorii imobilelor care produc venituri. Cunoscută și sub denumirea de GIM sau Metoda Venitului Brut, calcularea multiplicatorului chiriei brute permite investitorilor să clasifice rapid potențialele proprietăți de investiții pe baza veniturilor din chirie.

GRM este, de asemenea, un calcul care poate fi utilizat pe o piață de închiriere care se schimbă rapid . Oferă o primă privire bună dacă o proprietate de închiriere va fi profitabilă sau neprofitabilă pe măsură ce condițiile pieței se vor schimba.

În acest articol vom analiza diferite moduri în care investitorii imobiliari pot utiliza GRM, cum să creeze un GRM scara de notare și avantajele și dezavantajele utilizării multiplicatorului brut al chiriei pentru a evalua investițiile imobiliare potențiale.

Ce este multiplicatorul brut al chiriei?

Comparatorul multiplicatorului brut al chiriei (GRM) se compară venitul anual brut din chirie la valoarea justă de piață a unei proprietăți. Deoarece se utilizează chiria brută, GRM nu ia în considerare cheltuielile normale de funcționare sau serviciul datoriei.

GRM este un mod simplificat de a analiza valoarea proprietății de închiriere utilizând abordarea veniturilor. De exemplu, un investitor imobiliar care se uită la Roofstock Marketplace poate determina rapid și ușor multiplicatorul brut al chiriei diferitelor case de închiriere unifamiliale de vânzare pe diverse piețe.

Cu toate acestea, multiplicatorul brut al chiriei nu este ‘ a menit să fie un substitut pentru o analiză aprofundată a valorii proprietății. În schimb, calcularea GRM vă permite să știți la prima vedere dacă o proprietate merită sau nu timp suplimentar și efort pentru a analiza în detaliu.

Cum se calculează GRM

Iată formula pentru a calcula un multiplicator brut al chiriei:

• Multiplicatorul brut al chiriei = Prețul proprietății / Venitul anual brut din închiriere
• Exemplu: 500.000 USD Prețul proprietății / 42.000 USD Chirii anuale brute = 11,9 GRM

Calculul GRM compară prețul cerut al proprietății sau valoarea justă de piață cu venitul brut din închiriere. Utilizarea multiplicatorului chiriei brute este o modalitate bună de a arunca o privire rapidă asupra vitezei cu care proprietatea va fi achitată din chiria brută pe care o generează investiția.

În acest exemplu, perioada de plată este doar sub 12 ani. Cu toate acestea, rețineți că cheltuielile precum reparațiile de rutină, locurile de muncă vacante din virajele de unitate și impozitele pe proprietate și asigurările nu sunt incluse în acest calcul. Acest lucru se datorează faptului că formula GRM utilizează chiria brută și nu NOI.

Exemple de când se utilizează formula GRM

În exemplul de mai sus, formula GRM a fost utilizată pentru a calcula multiplicatorul chiriei brute.

Calculul multiplicatorului chiriei brute poate fi utilizat și în alte două moduri:

1. Determinați valoarea justă de piață pe baza chiriei brute și a GRM pentru proprietăți comparabile în aceeași piață.
2. Calculați ce ar trebui să se bazeze chiriile brute pe baza GRM de piață și a prețului de achiziție.

Să aruncăm o privire la celelalte două modalități de utilizare a GRM formula.

Folosind formula GRM pentru a determina valoarea justă de piață

Pentru a determina valoarea justă de piață a unei proprietăți, trebuie să știți ce este GRM pentru proprietăți comparabile pe aceeași piață și care este chiria brută sau, dacă proprietatea este liberă, ceea ce se preconizează a fi chiriile brute.

• GRM = Prețul proprietății / Venitul anual brut din închiriere
• Prețul proprietății = Venitul brut anual din închiriere x GRM
• Exemplu: 42.000 USD Venit brut anual din închiriere x 11.9 GRM = 499.800 USD (rotunjit până la 500.000 USD)

Utilizarea formulei GRM pentru calcularea chiriei brute

Acum, haideți utilizați formula GRM pentru a calcula care ar trebui să fie chiria brută. Pentru acest calcul, trebuie să cunoașteți valoarea justă de piață a proprietății și ce este GRM pentru proprietăți comparabile pe aceeași piață.

• GRM = Prețul proprietății / Venitul anual brut din închiriere
• Venitul anual brut din închiriere = prețul proprietății / GRM

• Exemplu: prețul proprietății 500.000 USD / 11.9 GRM = 42.016 USD (rotunjit în jos la 42.000 USD)

Cum să creați o scală de gradare GRM

Când investiți într-o închiriere proprietate achiziționați o investiție care produce venituri și fluxul de venituri generat de proprietate. În timp ce un GRM mai mic poate genera venituri suficiente pentru a achita o proprietate mai repede, investitorii ar trebui să ia în considerare și vârsta proprietății și potențialul pentru costuri mai mari de întreținere.

O proprietate mai veche cu un GRM scăzut poate părea a fi o afacere bună. Cu toate acestea, dacă există o mulțime de lucrări de întreținere care trebuie făcute, postul vacant poate fi mai mare, ceea ce, la rândul său, creează un flux de numerar mai mic și un GRM mai mare.

De aceea este util să dezvoltați o scală de gradare GRM pentru piața dvs. astfel:

• GRM redus = proprietate veche cu întreținere amânată sau care necesită reparații capitale majore, cum ar fi înlocuirea acoperișului sau un sistem nou de încălzire și răcire.
• GRM mediu = proprietate construită în ultimii 10 sau 20 de ani care necesită actualizare, cum ar fi ferestre eficiente din punct de vedere energetic, înlocuirea aparatelor sau vopsirea exterioară.
• Peste medie GRM = proprietate construită în ultimii 10 ani, care necesită doar întreținere de rutină pentru a menține valoarea proprietății și a păstra chiriile pe piață.
• GRM ridicat = proprietate nouă, cu cheltuieli de întreținere de rutină mai mici, cu aparate noi și aparate electrice de ultimă generație , instalații sanitare și sisteme HVAC.

Dezvoltarea unei scale de gradare GRM pentru piața dvs. vă permite să utilizați calculul multiplicatorului chiriei brute pentru a echilibra riscul dintre vârsta proprietății și potențialul pentru cheltuieli de întreținere crescute.

În plus față de vârsta proprietății, puteți include, de asemenea, în clasamentul cartierului Roofstock pentru a compara GRM-urile proprietăților situate în aceeași zonă.

Ce este un multiplicator bun de închiriere brută?

În același mod, ratele de capitalizare variază între clasele de active imobiliare și între piețe, și GRM-urile variază.

De exemplu, o închiriere pentru o singură familie cu 11,5 GRM ar putea fi o ofertă excelentă într-un oraș mare precum Atlanta, dar ar fi mult prea scăzută pentru piața din Lufkin, Texas, unde GRM-urile sunt de 7,0 și peste. Cel mai bun mod de a decide dacă un GRM este bun este să utilizați multiplicatorul brut al chiriei pentru a compara proprietăți comparabile din aceeași zonă de piață.

Pro & Contra utilizării GRM

Investitorii imobiliari folosesc multiplicatorul brut al chiriei din trei motive: GRM folosește informații care sunt ușor disponibile, este ușor de calculat și economisește timp prin examinarea ofertelor potențial rele.

Cu toate acestea, există și dezavantaje la multiplicatorul brut al chiriei. Iată cele mai mari argumente pro și contra utilizării formulei GRM.

Pro-urile utilizării GRM

• GRM este mai semnificativ decât prețul proprietății, prețul pe metru pătrat , sau preț pe unitate, deoarece consideră că se generează venitul din închiriere.
• GRM este un instrument ușor de utilizat de screening pentru evaluarea mai multor proprietăți și pentru a decide care oferă cea mai mare valoare potențială pe baza veniturilor din închiriere și preț cerut.
• GRM poate fi utilizat atât de cumpărători, cât și de vânzători. Un vânzător cu o proprietate complet actualizată și bine întreținută și un chiriaș experimentat poate prețui proprietatea cu un preț cerut care este puțin mai mare decât GRM de piață. Pe de altă parte, un cumpărător va căuta un GRM care este puțin mai mic decât GRM de piață, deoarece prețul poate fi sub piață.

Contra utilizării GRM

• Cheltuielile de funcționare nu sunt luate în considerare în calculul GRM.
• Factorul de vacanță din virajele normale ale unității și proprietatea slab întreținută nu este luat în considerare la GRM.
• GRM-urile sunt utile numai atunci când se compară tipuri de proprietăți similare în același cartier sau piață.

GRM vs. Calcul

Atât GRM, cât și rata maximă sunt calculate utilizând abordarea veniturilor, dar cele două formule analizează valoarea proprietății în două moduri diferite. Formula ratei plafonului utilizează venitul operațional net (NOI) și ia în considerare cheltuielile normale de funcționare, cum ar fi reparațiile, comisioanele de administrare, impozitele pe proprietate și asigurările.

Formula de calcul al ratei plafonului este:

• Rata de capitalizare = NOI / valoarea de piață

Iată un exemplu în care două proprietăți de închiriere cu același GRM pot avea rate de capitalizare diferite:

Proprietatea nr. 1

Valoarea pieței 250.000 USD

Venit brut 30.000 USD

NOI 20.000 USD

GRM 8.33

Rata limită 8%

Proprietatea nr. 2

Valoarea pieței 250.000 USD

Venitul brut 30.000 USD

NOI 15.000 USD

GRM 8.33

Rata limită 6%

Acum, aceasta nu înseamnă neapărat că proprietatea nr. 1 cu o rată limită mai mare este o investiție mai bună decât proprietatea nr. 2. De exemplu, proprietarul primei proprietăți poate să rețină întreținerea necesară pentru a menține NOI ridicat.

Pe de altă parte, este posibil ca proprietarul proprietății doi să fi cheltuit recent 5.000 USD pentru actualizarea închirierii, creând un NOI mai mic pe termen scurt, dar un NOI mai mare pe termen lung când cheltuielile revin la normal .

În cazul în care proprietarul proprietății doi poate genera, de asemenea, 2.500 USD în plus din venitul anual din chirie din proprietatea actualizată, rata limită și GRM se vor schimba, de asemenea:

Gânduri finale

Multiplicatorul chirii brute oferă investitorilor imobiliari o modalitate rapidă și ușoară de a evalua și clasifica potențialele investiții imobiliare. GRM este ușor de calculat folosind informații care sunt ușor disponibile.

Cu toate acestea, există limitări în ceea ce privește utilizarea multiplicatorului brut al chiriei. Un GRM se bazează pe venitul brut și nu ia în considerare cheltuielile de funcționare. De asemenea, multiplicatorii de chirie brută pot fi utilizați numai atunci când se compară proprietăți de închiriere similare în aceleași zone sau piețe.

În plus față de calculul multiplicatorului chiriei brute, investitorii imobiliari pot utiliza calculatorul Roofstock Cloudhouse pentru a vizualiza fluxul de numerar, rata plafonului, aprecierea potențială și randamentul oricărei case unifamiliale din SUA