Notă: Acest articol se referă la un formular care este utilizat până la 3 octombrie 2015. Pentru cei care depun o cerere de ipotecă la sau după aceasta data, două noi forme, numite „Estimarea împrumutului” și „Dezvăluirea finală”, înlocuiesc Declarația de decontare HUD-1, Estimarea bunei credințe și formularul de divulgare Adevăr în împrumuturi care anterior erau necesare în închiderea împrumuturilor ipotecare. Dacă ați solicitat ipoteca înainte de 3 octombrie 2015, veți primi un HUD-1. Acest articol vă poate ajuta să înțelegeți mai bine acest formular, care este important deoarece, pentru un singur lucru, vă poate ajuta să demonstrați un câștig sau o pierdere când vă vindeți casa.

HUD-1 oferă o imagine a laturii monetare a închiderii proprietății. Acesta arată toate transferurile de bani între dvs., în calitate de cumpărător și vânzătorul casei, și toate costurile dvs. de închidere, inclusiv taxele de garanție și titluri de proprietate și costurile împrumutului dvs. Este un formular standardizat pe care agentul dvs. de decontare sau „escrowee” l-a completat la închidere, după cum este necesar pentru toate închiderile care implică un creditor asigurat federal în temeiul Legea privind procedurile de decontare a imobilelor („RESPA”) (12 USC § § 2601-2617).

HUD-1 este un document important. Formularul arată unde a fost cheltuit banii achiziției dvs. Puteți compara HUD-1 cu estimarea de bună credință („GFE”) oferită de creditorul dvs. atunci când ați solicitat împrumutul pentru a vă asigura că nu ați fost supraîncărcat pentru niciun împrumut, titlu, înregistrare document sau taxe de garanție. Citiți mai multe despre compararea HUD-1 cu GFE de mai jos.

De asemenea, este important să salvați HUD-1 pentru persoana care vă pregătește impozitele. Veți avea nevoie de el în anul achiziției și, de asemenea, în anul în care vindeți proprietatea.

Formularul HUD-1 în sine a fost creat de către Departamentul de Locuințe și Dezvoltare Urbană din SUA („HUD” ), și a fost actualizat periodic de HUD. Cea mai recentă versiune este disponibilă pe site-ul web HUD.

Ce arată HUD-1?

HUD-1 este un formular cu mai multe părți, împărțit în secțiuni pe subiecte, așa cum este descris. de mai jos. De asemenea, este împărțit în partea cumpărătorului și partea vânzătorului. Cumpărătorul este denumit „împrumutat” pe formular, deoarece HUD-1 a fost creat pentru a explica închiderile care implică finanțarea împrumutătorilor. Cu toate acestea, HUD-1 este uneori utilizat în tranzacții numai în numerar atunci când este închis de o companie de asigurări de titlu sau de o companie de garanție separată. p> În partea de sus a primei pagini a HUD-1 sunt afișate informații despre părți, ipotecă și închidere.

Numărul dosarului (secțiunea B. 6.) este numărul dosarului agentului de decontare, și vi se va solicita acest lucru dacă apelați consilierul (sau asigurătorul de titluri, dacă este aceeași companie) cu întrebări referitoare la titlu sau garanție. Numărul împrumutului (secțiunea B.7.) Este numărul de cont al împrumutătorului pentru împrumutul dvs. și veți avea nevoie de el ori de câte ori solicitați informații de la creditorul dvs. sau de la orice creditor care ar putea cumpăra împrumutul în viitor.

HUD-1 Secțiunea J și K: Rezumate ale costurilor și creditelor

Secțiunile J și K arată tranzacțiile dintre debitor și vânzător și rezumă comisioanele și plățile din secțiunea L pe pagina următoare. Numerele de linie din seriile 100, 200 și 300 aparțin împrumutatului. Numerele de linie din seriile 400, 500 și 600 aparțin vânzătorului. Unele dintre acestea devin puțin uscate, dar merită să vă îndreptați, pentru a vă asigura că înțelegeți complet formularul.

Tranzacția de bază dintre împrumutat și vânzător este prezentată în seria 100 și 400 de linii – în cu alte cuvinte, cât plătiți pentru casă și în ce formă. Cele două părți (partea împrumutatului și partea vânzătorului) se oglindesc în general. Seria 100 prezintă debite către împrumutat și seria 400 cu credite corespunzătoare către vânzător.

Prețul de cumpărare pentru proprietatea imobiliară se găsește în rândurile 101 și 401. Orice preț de achiziție suplimentar pentru bunurile personale vândute cu imobilul, dacă există, se găsește în rândurile 102 și 402.

S-ar putea să observați că linia 103 din partea debitorului, care este totalul tuturor cheltuielilor de decontare ale debitorului prezentate în secțiunea L, nu să nu aibă o linie corespunzătoare din partea vânzătorului. Acest lucru se datorează faptului că taxele de decontare ale vânzătorului sunt deduse din prețul de achiziție, mai degrabă decât creditate în raport cu prețul de cumpărare ca și din partea cumpărătorului. Veți găsi taxele de decontare ale vânzătorului pe linia 502, unde acestea vor fi scăzute din suma brută datorată vânzătorului pe linia 420.

Costul construcției noi, atunci când nu este inclus ca parte a prețului de achiziție , este indicat la linia 104. Prețul de cumpărare al unei locuințe fabricate atunci când se percepe separat de prețul terenului este indicat la linia 105.

Linia 120 este etichetată „Suma brută datorată de la împrumutat”. Este suma tuturor banilor pe care îi plătiți pentru prețul de achiziție, costul tuturor celorlalte achiziții și costurile totale de decontare.În mod corespunzător, din partea vânzătorului, totalul prețului de cumpărare și al altor sume datorate de la împrumutat către vânzător este prezentat pe linia 420 ca „Suma brută datorată vânzătorului”.

Celelalte linii din 100 și Seriile 400 sunt utilizate pentru diferite rambursări către vânzător. În cazul în care contractul dvs. a impus rambursarea vânzătorului pentru plățile sale anterioare care vă vor aduce beneficii în viitor, veți găsi acele cifre în rândurile 104 până la 105 și 404 până la 405. Pentru de exemplu, s-ar putea să fi fost obligat să rambursați vânzătorului pentru excesul de conturi de rezervă pentru impozite și asigurări dacă ați asumat împrumutul vânzătorului sau s-ar putea să fi datori vânzătorului chirii care erau datorate înainte de închidere, dar care erau neachitate și încasabile .

În mod similar, este posibil să fi rambursat vânzătorului plăți în avans către terți pentru asigurarea împotriva inundațiilor sau asigurare ipotecară dacă ați presupus ipoteca vânzătorului. Aceste rambursări sunt prezentate în rândurile 106 până la 112.

Credite care reduc valoarea suma în dolari pe care trebuie să o aduceți la închidere sunt prezentate în seria 200. Creditul serios al împrumutatului apare în linia 201, cu debitul corespunzător al vânzătorului pentru banii serioși, fie pe linia 501, fie pe linia 506. Acesta din urmă depinde dacă este adus la închidere (găsiți-l pe linia 501), sau total sau parțial din banii serioși sunt deținuți de un broker ca plată a comisioanelor (găsiți-l la linia 506).

Suma nominală a primului împrumut în bani de cumpărare este prezentată la linia 202. Suma împrumutului unui vânzător asumat de împrumutat este prezentat la linia 203. A doua ipotecă în bani de cumpărare sau împrumuturi de capital propriu care sunt subordonate primului împrumut în bani de cumpărare, sunt prezentate în rândurile 205 până la 209. În statele în care vânzătorul plătește polița de asigurare a titlului proprietarului creditul împrumutatului pentru prima pentru polița de asigurare a titlului proprietarului este afișat la linia 204 și debitat către vânzător pe linia 507.

Impozite pe proprietăți imobiliare și evaluări care sunt proporțional împărțite între împrumutat și vânzător începând cu data de închidere este indicată pe rândurile 210 până la 212 din partea împrumutatului și liniile 510 până la 512 din partea vânzătorilor. Impozitele generale asupra proprietăților imobiliare datorate, dar care nu sunt încă facturate și de plătit, sunt creditate împrumutatului în rândurile 210 și 211 și debitate vânzătorului în rândurile corespunzătoare din seria 500.

Evaluările sunt creditate și debitate în mod similar liniile 212 și respectiv 512. Orice credit de cost de închidere acordat de vânzător împrumutatului va apărea în seria 200 și 500 de linii.

Creditele vechi ale vânzătorului plătite prin închidere sunt afișate pe liniile 508 și 509. Dacă există mai multe recompense, pot fi afișate pe liniile 513 până la 519.

Veți găsi un calcul al sumei de bani pe care trebuie să o aduceți la închidere (numită „linia de jos” a împrumutatului) din seria 300. Totul datorat de la împrumutat care a fost totalizat la linia 120 este adus la linia 301. Toate creditele care reduc suma datorată de la împrumutat sunt totalizate la linia 302 și apoi se scad din linia 301, rezultând linia de jos a împrumutatului afișată pe linia 303.

Linia de jos a vânzătorului, fiind suma de bani pe care vânzătorul o primește la închidere, este calculată în mod similar în seria 600.

HUD-1 Secțiunea L: Detaliul decontării Taxe pentru Împrumutat și Vânzător

Secțiunea L conține o listă lungă de taxe de decontare. Cheltuielile afișate în coloana din stânga sunt plătite de împrumutat, iar cheltuielile afișate în coloana din dreapta trebuie plătite de către vânzător. Cheltuielile de decontare sunt grupate în următoarele serii de linii:

• Linia serie 700 arată comisionul brokerului, valoarea oricărui depozit reținut pentru comision și modul în care comisionul va fi împărțit între toți brokerii implicați în vânzare.
• Linia seria 800 arată taxele de împrumut, cum ar fi comisionul de inițiere, punctele și comisioanele pentru servicii terțe către creditor, inclusiv evaluatorul, compania de raportare a creditelor, agenții fiscali și serviciile de certificare a inundațiilor .
• Linia seria 900 prezintă dobânzi plătite în avans, primele de asigurare ipotecară și asigurarea proprietarului de locuințe.
• Linia seria 1000 arată rezervele de impozite și asigurări plătite creditorului la închidere de acei împrumutați care sunt trebuie să efectueze plăți lunare pentru aceste articole direct către creditor. Numărul de luni de rezerve solicitate de creditor variază și poate fi negociat uneori în funcție de tipul de împrumut și de situația financiară a debitorului.
• Linia 1100 prezintă asigurarea de titlu și comisioanele de garanție, inclusiv primele pentru politica proprietarului și a împrumutului, prima politicii proprietarului (din nou, la care se face referire în secțiunile J și K descrise mai sus). Onorariile avocatului sunt, de asemenea, incluse în această serie de linii.
• Seria de linii 1200 enumeră taxele guvernamentale pentru înregistrarea actului și a ipotecii, precum și taxele de transfer, care sunt adesea percepute de stat, județ și municipalitate unde proprietatea este situată.Pentru mai multe informații despre taxele de transfer, consultați articolul lui Nolo „Cumpărători de locuințe: ce documente trebuie să vă așteptați la închiderea garanției”.
• Linia 1300 este pentru taxe suplimentare de închidere ale unor terți, inclusiv onorariile inspectorilor, taxele inspectorilor și taxe pentru servicii de escrow suplimentare, cum ar fi deținere separată sau escrow de reparare.

Comparați HUD-1 cu estimarea voastră de bună credință

După cum sa menționat, puteți utiliza HUD-1 pentru a confirma faptul că împrumuturile reale și cheltuielile de închidere nu au sărit de la cheltuielile estimate pe care vi le-ați arătat în estimarea de bună credință (GFE). Pentru a face această sarcină mai ușoară, legea impune consilierului să facă referire la elementele rând pe GFE în cadrul elementelor rând corespunzătoare din HUD-1.

Pagina 3 din HUD-1 arată o comparație detaliată. Legea interzice, de asemenea, creșterea taxelor de inițiere a împrumuturilor, a punctelor și a impozitelor de transfer din sume afișat pe GFE și solicită ca guvernul să înregistreze taxe și taxe pentru servicii terțe în care terțul este s alese de creditor sau de vânzător, cum ar fi taxele de evaluare, taxele de raportare a creditelor, taxele pentru serviciile fiscale, certificările de inundații, asigurările ipotecare preplătite și primele de asigurare a titlului, nu cresc niciodată mai mult de 10% din estimare. Formularul GFE, care include o explicație a taxelor care nu se pot modifica, poate fi găsit pe site-ul web HUD.

Cu tot stresul de închidere și mișcare, este posibil să nu fi observat o eroare în HUD-1, sau o taxă neașteptată, sau o creștere a taxei de la GFE, până la sfârșitul acesteia. În acest caz, nu ezitați să contactați avocatul care v-a asistat la închidere, sau dacă nu ați avut unul, persoana în cauză sau chiar Împrumutătorul dvs. ar trebui să răspundă imediat la orice îngrijorare cu privire la creșterile ilegale ale taxelor de decontare, deoarece este obligat legal să vă ramburseze aceste cheltuieli. .